사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 인정되어 부동산매매업으로 보아 과세한 사례임
사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 인정되어 부동산매매업으로 보아 과세한 사례임
심판청구번호 국심1999구 1967(2000. 2.17) �종합소득세 45,074,640원과 1997년 귀속분 종합소득세 29,318,640원의 부과처분은, 쟁점토지①의 취득가액 116,000,000원과 쟁점토지②의 취득가액 107,000,000원(당초 처 분청 과세시 취득가액은 45,918,000원과 42,000,000원)을 각각 1996년과 1997년의 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액 을 경정하고,
2. 나머지 청구는 기각합니다.
청구인은 1994년∼1997년 사이에 경상북도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 전 1,078㎡, 같은 리 ○○○ 전 678㎡, 같은 리 ○○○ 전 945㎡(이하 3필지의 토지를 "쟁점토지①"이라 한다)와 경상북도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 403㎡, 경상북도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 826㎡, 같은 리 ○○○ 답 754㎡, 같은 리 ○○○ 답 2,020㎡(이하 4필지의 토지를 "쟁점토지②"라 한다)를 포함하여 총 12필지 11,554.84㎡(토지 11,197.6㎡, 건물 357.24㎡)의 부동산을 거래(취득 6회, 양도 6회)하였다. 처분청은 위 거래를 부동산매매업으로 보아 취득과 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 1999.1.18 청구인에게 1996년 귀속분 종합소득세 45,074,640원, 1997년 귀속분 종합소득세 29,318,640원 합계 74,393,130원의 종합소득세를 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.17 심사청구를 거쳐 1999.9.16 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 부동산매매업을 영위하기 위한 계속적·반복적으로 사업활동을 한 것도 아니고 또한 부동산매매업을 영위하기 위한 별도의 장소도 없을 뿐만 아니라 종업원이나 특별대리인등 인적·물적시설도 없으며 불특정다수인에게 분양공급한 것도 아닌 바, 위 부동산거래중 1996년도와 1997년도에 각각 대지와 건물 1회를 제외하고는 전부 농지인 전·답으로서 경작목적으로 취득하였으나 농산물수입이 농약값과 인건비등 비용에도 미치지 못하여 부득이 양도한 것임에도 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하고,
(2) 쟁점토지①은 미등기소유자인 청구외 ○○○으로부터 116,000,000원에 취득하였음이 부동산매매계약서와 확인서 등에 의하여 확인되고, 쟁점토지②는 청구외 ○○○로부터 107,000,000원에 취득하였음이 부동산매매계약서와 확인서 등에 의하여 확인되므로 부동산매매업으로 과세한다 하더라도 위 실지거래가액은 인정하여야 한다.
(1) 부동산매매업에 대한 부가가치세법상의 규정은 예시적 내용에 불과하므로 그 규정상의 판매횟수에 미달하더라도 전체적으로 보아 수익을 목적으로 하여 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 인정되는 경우에 사회통념에 따라 사업성을 부정할 수 없는 것인 바, 청구인이 매매한 부동산의 수량과 이용현황 및 거래횟수 등을 종합해 볼 때, 청구인은 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 있는 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없고,
(2) 쟁점토지①의 실지거래가액에 대한 증빙으로 사인간에 작성한 매매계약서만 제시할 뿐 실제소유자와 대금청산에 대한 증빙이 없을 뿐만 아니라1994.10.18 청구외 ○○○와 ○○○로부터 45,918,000원에 매수한 사실이 검인계약서에 의하여 확인되므로 청구인의 주장을 인정할 수 없고, 쟁점토지②의 실지거래가액에 대한 증빙으로도 사인간에 작성한 매매계약서만 제시할 뿐 실제소유자와 대금청산에 대한 증빙이 없을 뿐만 아니라 청구외 ○○○(매도자인 ○○○의 아들)이 모든 매매행위를 하면서 1996.10.17 청구인에게 42,000,000원에 매도하였다고 확인하고 있으므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다.
① 청구인이 쟁점토지①·②를 양도한 데 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부와
② 쟁점토지①·②의 실지취득이 얼마인지의 여부를 가리는 데 있다.
(1) 관련법령 부가가치세법 제1조 제1항 제1호 에는 "부가가치세는 재화 또는 용역의 공급에 대하여 과세한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항에는 "영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(이하 '사업자'라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제1조 제1항에는 "부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다."고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지①·②를 양도한 데 대하여 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지①·②는 경작목적으로 취득한 것이므로 부동산매매업에 해당되지 아니한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1994년∼1997년 사이에 쟁점토지①·②를 포함하여 총 12필지의 부동산을 6회에 걸쳐 취득함과 동시에 6회에 결쳐 양도하였고, 1989년∼1997년 사이에는 총 22필지의 부동산을 15회에 걸쳐 취득하여 9회에 걸쳐 13필지를 양도한 사실이 국세청의 전산출력자료(D/B자료)에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점토지①·②를 포함하여 대부분의 토지를 1년 7개월 이내의 단기간에 양도하였음이 확인된다. (나) 전시법령에 의하면, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정하고 있고, 법령규정상의 판매횟수에 미달한다 하더라도 전체적인 거래내용으로 보아 수익을 목적으로 하여 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 인정되는 경우에는 사회통념에 따라 사업성을 부정할 수 없다 할 것(같은 뜻: 대법원 98두 4009, 1998.12.8외 다수)인 바, 청구인은 쟁점토지를 포함하여 도시주변의 전답을 주로 취득하여 단기간내에 양도하였을 뿐만 아니라 국세청의 전산출력자료에 의하면 쟁점토지의 거래기간인 1996년 1기중에 2회 이상 부동산거래(취득 및 양도)를 하였고, 1989년부터 1997년 사이에 15회에 걸쳐 22필지(26,835.21㎡)을 취득하여 9회에 걸쳐 13필지(12,317.14㎡)를 양도하였음이 확인되는 사실등을 종합해 볼 때, 청구인은 영농목적이라기 보다는 수익을 목적으로 토지를 계속적·반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점토지를 매매한 데 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
(1) 관련법령 소득세법 제19조 제1항 제12호 에는 "사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득"이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조에는 "법 제19조 제1항 제12호에서 '대통령령이 정하는 부동산매매업'이라 함은 한국표준분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업은 제외한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 제69조 제1항에는 "부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제129조 제1항에는 "법 제69조의 규정에 의한 토지등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.
1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.
2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 한다."고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에는 "제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다."고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지①의 취득가액이 45,918,000원이고 쟁점토지②의 취득가액은 42,000,000원으로 보아 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지①의 취득가액이 116,000,000원이고 쟁점토지②의 취득가액은 107,000,000원이라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점토지①의 취득가액에 대하여 본다.
1. 쟁점토지①의 양도가액인 130,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지①을 매매한 데 대하여 양도가액 130,000,000원은 계약서와 거래상대방의 확인서에 의하여 확인된다 하여 인정하고, 취득가액은 검인계약서상의 매매가액인 45,918,000원을 실지취득가액으로 하여 소득금액을 계산하였음이 처분청이 제시한 과세자료에 의하여 확인된다.
2. 청구인은 당초 등기부등본상의 소유자인 청구외 ○○○와 ○○○가 청구외 ○○○에게 쟁점토지①을 양도한 후 ○○○이 다시 청구인에게 미등양도하였다는 주장인 바, 1994.9.2 매도인인 청구외 ○○○과 매수인인 청구인이 작성한 부동산매매계약서에 의하면 쟁점토지①을 매매대금 116,000,000원(1994.9.2 계약금 28,000,000원중 23,000,000원은 1994.12.30자 약속어음, 잔금 88,000,000원은 1994.10.25 지급)에 매매하기로 하고, 특약사항으로 청구외 ○○○와 ○○○의 인감을 청구인이 요구할 때에는 매도인인 ○○○이 책임지고 받아주기로 매매계약을 체결하였음이 확인된다. 또한, 쟁점부동산①의 매매를 중개한 부동산중개인인 청구외 ○○○과 ○○○도 위의 청구인과 청구외 ○○○간의 거래내용이 사실인 것으로 1999.8월 작성한 거래사실확인서에 의하여 진술하였다.
3. 처분청은 1994.10.11 청구인과 청구외 ○○○ 및 ○○○간에 작성된 검인계약서에 근거하여 청구외 ○○○와 ○○○가 청구인에게 직접 쟁점토지①을 45,918,000원에 양도한 것으로 인정하였으나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지①은 청구인이 청구외 ○○○와 ○○○로부터 직접 취득한 것이 아니고 청구외 ○○○의 미등기전매에 의하여 취득한 것으로 확인되는 바, 1999.9월 청구외 ○○○와 ○○○가 작성한 거래사실확인서에도 쟁점토지①을 청구외 ○○○에게 1992.9.25 양도하였다고 진술하고 있을 뿐만 아니라 통상 검인계약서에 실가를 기재하지 않는 점 등을 감안해 보면 당해 검인계약서상의 매매대금은 신빙성이 없는 것으로 인정되는 반면, 청구인이 보유한 1994.10월부터 1996.5월까지 약 1년 7개월 동안에 쟁점토지①이 택지개발예정지역 등으로 용도변경되는 등 가격이 폭등할 만한 특별한 사유가 확인되지 아니하고 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 30.3%가 상승하였음에도 처분청이 검인계약서에 의하여 과세한 양도가액은 취득가액의 283.1%로 과다한 차이가 나는 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지①을 청구외 ○○○으로부터 116,000,000원에 취득하였다는 주장은 사실인 것으로 인정된다. (나) 쟁점토지②의 취득가액에 대하여 본다.
1. 처분청은 청구인이 쟁점토지②를 매매한 데 대하여 양도가액 137,000,000원이 거래상대방의 확인서에 의하여 확인된다 하여 이를 인정하고 취득가액도 거래상대방의 확인서에 근거한 42,000,000원을 실지취득가액으로 하여 소득금액을 계산하였음이 처분청이 제시한 과세자료에 나타난다.
2. 청구인이 쟁점토지②를 107,000,000원에 취득하였다면서 거증으로 제시한 부동산매매계약서와 매도인 ○○○의 아들인 청구외 ○○○의 거래사실확인서에 의하면, 청구인은 1996.10.17 쟁점토지②를 청구외 ○○○로부터107,000,000원에 취득하기로 계약을 체결하고 1996.10.30 잔금을 지급한 것으로 되어 있으며, 특약사항란에 매도인 ○○○의 대리인이 ○○○으로 기재되어 있음이 확인된다.
3. 처분청은 청구외 ○○○의 명의로 되어 있는 확인서를 근거로 쟁점토지②를 42,000,000원에 ○○○가 청구인에게 양도한 것으로 인정하였으나, 위 ○○○은 자신이 쟁점토지②에 대한 실질적인 모든 거래행위를 하였다면서 당초 처분청 조사시에는 양도소득세가 과다하게 부과될 것이 염려되어 양도가액을 낮추어 진술하였던 것이고 실제 양도가액은 107,000,000원인 것으로 ○○○ 자신의 명의로 당초 진술을 번복하는 확인서를 제시하였다.
4. 위 사실관계에 나타난 바와 같이 처분청은 청구외 ○○○의 명의로 되어 있는 확인서를 근거로 쟁점토지②를 42,000,000원에 ○○○가 청구인에게 양도한 것으로 인정하였으나, 청구인이 쟁점토지②를 청구외 ○○○(실제 거래행위는 ○○○의 아들 ○○○이 행함)로부터 107,000,000원에 취득한 사실이 부동산매매계약서와 ○○○의 거래사실확인서 등에 의하여 확인될 뿐만 아니라 쟁점토지②가 계속 답(沓)으로 이용되고 있고, 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 19.9%가 상승한 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지②를 107,000,000원에 취득하였다는 주장은 사실로 인정된다. (다) 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 쟁점토지①은 116,000,000원에 취득하여 130,000,000원에 양도하였고, 쟁점토지②는 107,000,000원에 취득하여 137,000,000원에 양도한 것으로 인정되므로 이에 따라 종합소득금액을 산출하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.