[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 1952.11.4 상속을 원인으로 취득한 경상북도 경산시 OO동 OOOOO번지 소재 유지 717㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.9.4 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고납부하지 아니한데 대하여, 처분청은 개별공시지가가 공시되지 않은 쟁점토지를 인근 필지인 경산시 OO동 OOO번지 소재 공장용지를 비교표준지로 선정하고 쟁점토지의 특성별 비교표에 의하여 평가한 금액을 기준시가로 하여 계산한 1996연도 귀속분 양도소득세 12,767,900원을 1999.3.3 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.29 이의신청(대구지방국세청장의 재조사경정결정에 의하여 3,928,320원 감액결정) 및 1999.6.11 심사청구를 거쳐 1999.9.7 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점토지는 상속당시부터 유지로서 양도당시 개별공시지가가 결정되지 않았는 바, 인근토지보다 그 가치가 현저히 떨어지는 토지임에도 이의신청에 의하여 재산정한 개별공시지가가 과대평가되었으므로 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점토지가액은 당초 양도소득세 결정시 선정된 표준지가 쟁점토지와 지목·이용상황이 유사하지 않아 이의신청에 대한 결정시 이를 재조사하여 경정하라는 주문에 따라 다시 평가한 것으로서, 공신력있는 감정기관 2개기관에서 쟁점토지와 지리적 위치·주위환경·이용상황·형상지세·도로상태 및 특이사항을 감안하여 평가한 것을 경산세무서장이 산술평균하여 쟁점토지의 평가가액으로 통보한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 개별공시지가가 공시되지 아니한 쟁점토지의 기준시가 산정이 적정한지 여부
- 나. 관련법령 소득세법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서는 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1호의 자산
- 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 처분청은 양도 당시 개별공시지가가 공시되지 않은 쟁점토지의 양도소득세 결정을 위하여 쟁점토지 관할 소재지 경산세무서장에게 쟁점토지의 평가를 의뢰하자, 경산세무서장은 1996년 쟁점토지 양도당시의 확인된 실지거래가액(86,682원/㎡)을 기준으로 비교 대상토지를 인근 지번인 경산시 OO동 OOO번지로 선정하고 이를 표준지로 하여 ‘개별공시지가가 없는 토지의 특성비교표’를 작성하여 쟁점토지의 기준시가를 평가하였으며, 이 평가자료를 수보받은 처분청은 청구인에게 양도소득세 12,767,900원을 결정고지하였다. 청구인은 처분청이 평가한 쟁점토지가 실지 토지 가치에 비하여 높게 평가되었다는 사유로 1999.3.29 이의신청을 제기하였는데, 대구지방국세청장은 이의신청심의 결과 표준지 선정이 잘못되었으므로 재조사하여 경정하라는 취지의 결정을 하였다. 이에 따라 처분청은 경산세무서장에게 쟁점토지의 가격평가를 의뢰하였고, 경산세무서장은 한국감정원 대구지점과 대한감정평가법인 영남지사에 쟁점토지의 1990년 및 1996년도 산정단가를 감정의뢰하였고, 위 2개 감정평가기관에서 아래 표와 같은 토지명세표 및 산정단가를 수보받아 이를 산술평균하여 ‘개별공시지가 없는 토지의 가격평가서(감정기관 의뢰분)’을 작성하여 처분청에 회신하였다. 토지명세표 및 산정단가 (단위: 원) 감정평가기관 지목 면적 (㎡) 공적규제 인근지가 산정단가 공부 실제 용도지역 용도지구 계획시설 96년 90년 96년 90년 한국 감정원 유지 유지 717 일반공업
• 일부도로저촉 OOOOO번지 (공장용지) 61,000 47,000 134,000 140,000 대한감정평가법인 OOOOO번지 62,040 47,850 134,000 140,000 산OOO(임야) 30,200 6,500 처분청은 경산세무서장이 통보(재산 46310-611, 1999.5.31)한 쟁점토지의 ㎡당 평가액 (1996년: 61,520원, 1990년: 47,850원)에 따라 양도가액 및 취득가액을 산정하여 양도소득세를 8,839,585원으로 경정결정하고, 1999.6.4 청구인에게 당초 고지세액에서 3,928,320원을 경정감 결정하였다는 내용을 통지한 사실이 있다. 청구인은 위 경정결정에 대하여서도 쟁점토지의 평가가 잘못되어 양도소득세가 과다하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴보면 당초 처분청이 쟁점토지의 기준시가로 삼은 개별공시지가는 그 표준지의 선정이 잘못된 것으로 대구지방국세청장이 판단하여 토지소재지 관할 경산세무서장이 쟁점토지가액을 공신력있는 2개 감정평가기관에 평가를 의뢰한데 대하여 감정평가기관들이 쟁점토지의 지리적 위치·주위환경·이용상황·형상지세·도로상태 및 특이사항 등을 감안하여 쟁점토지의 단가를 산정하였고 경산세무서장은 이 토지단가를 산술평균하여 쟁점토지의 평가가액을 처분청에 통보하였는 바, 양도 당시 개별공시지가가 누락된 쟁점토지는 전시 소득세법 시행령 제164조 제1항 규정에 의하여 처분청이 쟁점토지의 평가를 하여야 하지만 그 평가의 신뢰성을 높이기 위하여 토지가액의 감정을 전문으로 하는 공신력있는 평가기관에 의뢰하여 산정한 쟁점토지의 기준시가는 처분청이 독자적으로 쟁점토지가액을 평가한 것보다 오히려 합리적이고 객관적인 가액으로 보이는 한편, 청구인 또한 쟁점토지의 평가가 잘못되었다고만 주장할 뿐 쟁점토지의 정확한 평가액이 얼마인지 등에 대한 자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 위와 같은 절차에 따라 개별공시지가가 공시되지 아니한 쟁점토지가액을 산정하고 이를 기준으로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.