교환의 경우 실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심1999구 1912(2000. 1.31)

○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 178.5㎡, 건물 414.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1991.2.28 청구외 ○○○로부터 취득하여 1996.11.6 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.31 실지거래가액(취득가액: 450,000,000원, 양도가액 355,000,000원)에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세과세표준신고시 신고한 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.1.5 청구인에게 양도소득세 13,849,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.12 이의신청과 1999.5.17 심사청구를 거쳐 1999.9.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세확정신고하였으나 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 128.5㎡와 그 지상건물(이하 "부동산①"이라 한다)과 같은동 ○○○ 대지 164.6㎡와 그 지상건물(이하 "부동산②"라 한다) 및 현금 135,000,000원과 교환하여 취득한 것으로 교환부동산의 가액이 당사자간의 자의에 의한 평가액으로서 객관성이 결여되었고 부동산중개인의 진술에 의하면 당시 쟁점부동산의 시세가 350,000,000원 내외로 형성되었다는 진술을 하고 있어 청구인의 신고가액이 정상가액이라 볼 수 없어 기준시가로 양도소득세 결정한 당초처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조【양도가액】는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고 있고, 제1호는 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(95.12.29 단서개정)"고 규정하고 있고 제2호에 "제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다(95.12.29 단서개정)"고 규정하고 있다. 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고 제1호 "취득가액" 가목에 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산의 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(95.12.29 단서개정)"고 규정하고 있다. 또한 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제4항은 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(95.12.30 개정)"라고 규정하고 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30개정)"라고 규정하고 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(95.12.30 개정)"고 규정하고 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30개정)"라고 규정하고 있다. 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조【양도소득에 관한 적용례】제1항은 "이 영중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다"고 규정하고 제2항에 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1991.2.28 쟁점부동산을 취득하여 1996.11.6 청구외 ○○○에게 양도하였음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의해 확인되고 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 1997.5.31 취득가액을 450,000,000원으로, 양도가액을 355,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 부동산매매계약서와 거래상대방의 확인서에 의해 확인된다 하여 인정하고 취득가액이 객관성이 없다하여 실지거래가액신고를 인정하지 아니하고 기준시가(양도가액 206,027,340원, 취득가액 152,464,860원)에 의하여 1999.1.5 청구인에게 양도소득세 13,849,141원을 결정고지하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 450,000,000원에 취득하였다는 거증으로 제시한 1991.1.11자 부동산매매계약서를 보면, 청구인을 매수인으로, 청구외 ○○○를 매도인으로 매매대금을 450,000,000원으로 하고 특약사항에 매매대금은 대구광역시 동구 ○○○동 ○○○ 대지 128.5㎡와 그 지상건물(부동산①)과 같은동 ○○○ 대지 164.6㎡와 그 지상건물(부동산②)의 가액을 315,000,000원으로 하고 현금 135,000,000원을 지급하고 쟁점부동산과 교환한다고 되어 있고 매도인인 청구외 ○○○의 1999.3.10자 확인서에는 부동산①은 203,000,000원으로 부동산②는 112,000,000원으로 평가하고 현금 135,000,000원을 수령하여 쟁점부동산 매도대금으로 모두 450,000,000원을 수령하였다고 확인하고 있다.

(4) 청구인이 쟁점부동산 취득당시 매매계약서를 작성하였다는 중개인인 ○○○의 확인서(1998.10.28자 및 1999.3.5자)를 보면 청구외 ○○○은 당시 쟁점부동산의 시세는 350,000,000원 내외이고 쟁점부동산의 매매과정에는 일체 관여하지 않았으며 청구인이 당시 쟁점부동산을 너무 높은 가격으로 매수하는 것이 아닌가 하는 생각을 하였고 주위사람들도 청구인이 너무 비싼가격에 쟁점부동산을 구입한다는 소문이 많았으며 청구외 ○○○은 매매당사자가 불러주는 대로 계약서를 작성하였다고 하고 있어 쟁점부동산의 취득가액은 매매당사자들의 주관적평가에 의해 시가보다 높게 평가된 것으로 인정된다.

(5) 청구인이 쟁점부동산 취득대가로 203,000,000원으로 평가하여 매도인에게 제공하였다는 부동산①은 청구외 ○○○(청구인의 처남)으로부터 청구외 ○○○에게 소유권이전되었는 바, 청구인은 청구외 ○○○이 부동산①을 취득하면서 청구인에게 1억원을 차용하였으며, ○○○이 사업자금이 필요하여 청구인에게 2억원에 넘겼으나 소유권을 이전하지 않는 상태에서 청구외 ○○○에게 직접 소유권을 이전하였다고 주장하고 있으나 청구인과 청구외 ○○○간에 채권채무관계를 알 수 있는 거증의 제시가 없고 또한 청구외 ○○○이 청구인에게 부동산①을 양도하였다고 볼만 한 증빙을 제시하지 아니하여 청구주장이 사실인지가 확인되지 아니한다.

(6) 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액이 확인된다고 할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다고 할 것인 바(대법원 96누 860, 1997.2.11), 위 사실관계에 나타난 바와 같이 부동산①이 실제 청구인 소유인지도 확인되지 아니하고 설령 부동산①을 청구인소유로 인정한다 하더라도 부동산① 및 ②를 공신력있는 감정기관에 의해 평가하는 등 객관적으로 평가지 아니하고 거래 당사자가 주관적으로 평가하였을 뿐만 아니라 중개인인 이성득의 확인서에 의하면 시가보다 높게 평가한 것으로 인정되므로 청구인과 거래당사자가 주관적으로 평가한 부동산①·②의 가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 실지 거래가액이 확인되지 않은 경우에 해당된다 할 것이므로 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.