1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심1999구 1775(1999.12.30) 득세 42,988,020원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 다음과 같은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 대지 512㎡ 및 건물 270.53㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다), 같은 곳 ○○○ 소재 대지 255㎡ 및 건물 52.8㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 한다), 같은 곳 ○○○ 소재 대지 43㎡(이하 "쟁점대지"라 하며 쟁점①, ②부동산 및 쟁점대지를 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1986.10.13∼1991.10.2중 취득하여 보유하다 1996.1.15 청구외 ○○○에게 양도하고 처분청에 1세대1주택 비과세대상으로 신고한 바, 처분청은 쟁점부동산의 사실관계를 다음과 같이 판단하여 일부만을 1세대1주택 비과세대상으로 보고 1999.1.20 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 42,988,020원을 결정고지하였다. 다 음 (단위: ㎡) 구 분 취득일 양도일 건물연면적 건축물관리대장상용도 처분청조사 쟁점①부동산 86.10.14 96.1.16 270.53 주택137.66 점포132.87 주택 82.44 점포188.09 ㉮동건물 173.10 주택 82.44 점포 90.66 주택 82.44 점포 90.66 ㉯동건물 97.43 주택 55.22 점포 42.21 주택 - 점포 97.43 쟁점②부동산 89.8.1 96.1.16 52.80 주택 29.70 점포 23.10 주택 - 점포 52.80 ㉰동건물 23.10 주택 - 점포 23.10 주택 - 점포 23.10 ㉱동건물 29.70 주택 29.70 점포 - 주택 - 점포 29.70 쟁점대지 91.10.2 96.1.16 합 계 323.33 주택167.36 점포155.97 주택 82.44 점포240.89

• 주) 1. 쟁점①부동산과 쟁점②부동산은 각각 2동의 건물이므로 ㉮㉯㉰㉱동으로 구분표시함

2. 처분청은 쟁점②부동산을 1개건물로 보아 이를 모두 점포용도로 보고 있음

3. 공부상 ㉯동건물은 점포에서 55.22㎡가 95.12.21 주택으로 용도변경됨

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 한 울타리내의 토지 및 건물로서 쟁점①부동산중 ㉯동건물은 1995.12.21 공부상의 용도가 점포에서 주택 및 점포로 변경되었으나 실제로는 1991년 건축 당시부터 계속하여 주된 용도를 주택으로 사용하여 왔으며, ㉯동건물을 현재 임차하여 사용하고 있는 청구외 ○○○이 1994.10.11 임차하면서 현재의 공부상 용도와 같이 일부는 점포로 일부는 주택으로 사용하여 온 것이고, 쟁점②부동산의 ㉱동 건물은 쟁점부동산이 1996.1.15 청구외 ○○○에게 양도된 후 1996.4.10 철거되었음에도 처분청이 1998.10월경 현지확인조사하면서 이와같은 사실을 간과하고 쟁점②부동산을 1개 건물로 간주하여 이를 모두 점포로 사용한 것으로 보았는 바, 쟁점부동산은 양도일 현재의 건축물관리대장(이하 "공부"라 한다)상의 용도와 같이 실제 사용용도도 주택부분이 점포부분의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택으로 하여 양도소득세를 비과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점①부동산에 대하여 살펴보면, 쟁점①부동산중 ㉯동건물은 청구인이 제시하는 평면도상 방이 3개(55.22㎡)이고 나머지가 점포라고 하나, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현지확인시 주거용 방 7.12㎡외 영업을 할 수 있도록 식탁이 놓여 있는 방이 하나 있을 뿐 나머지는 주방과 홀이며 건물을 개축하거나 방을 다른 용도로 개조한 사실이 없다고 확인하고 있어 청구주장을 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라 ㉯동건물을 1992.2.14부터 1994.2.14까지 임차하여 거주한 청구외 ○○○의 4인 가족이 3개의 방을 모두 사용하였다고 보기는 어렵고, 1994.10.11부터 임차하여 거주하는 청구외 ○○○도 주민등록상 혼자 거주하는 것으로 되어 있어 3개의 방을 모두 사용하였다고 보기는 어려운 것으로 보여지므로 쟁점①부동산의 ㉯동건물의 공부상 주택 면적 55.22㎡중 7.12㎡만 주거면적이라 할 수 있으나 이 또한 영업용 건물에 속하는 주거용 방으로 보아 영업용 건물에 포함되는 것이므로 쟁점①부동산의 ㉯동건물은 전체를 실질적으로 점포로 사용된 것으로 판단되며, 쟁점②부동산에 대하여 살펴보면, 쟁점②부동산중 공부상 주택으로 되어 있는 29.7㎡는 청구인의 모(母)가 거주하였다고 주장하나, 처분청 현지확인결과 도로와 너무 근접하여 거주용으로 사용하기는 어렵고 내부구조도 영업용으로 사용한 것처럼 되어 있다고 조사하고 있으며, 인근주민 및 면사무소 등 탐문에 의하여 인근에 거주하는 ○○○과 ○○○이 임차하여 구이집, 통닭집 등으로 사용하였다고 확인하고 있어 실지 점포로 사용된 것으로 보여지는 바, 쟁점①부동산의 ㉯동건물과 쟁점②부동산이 공부상 용도와 관계없이 점포로 사용되었음이 확인되므로 처분청에서 쟁점①부동산의 ㉮동건물중 주택부분 82.44㎡와 이에 부수되는 토지를 제외한 쟁점부동산의 나머지를 기타건물과 이에 부수되는 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 양도소득세의 비과세 대상인 1세대1주택에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제89조 제3호 에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제154조 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다』고 규정하고 있고, 제3항에서는 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있으며, 제4항에서는 『제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 작거나 같을 때에는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.』고 규정하고 있고, 제7항에서 『법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산이 한 울타리내에 배치된 건물로서 쟁점부동산의 실제 사용용도를 제외하고는 쟁점부동산이 1세대1주택 비과세요건을 갖추고 있는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 달리 다툼이 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 1996.1.15 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.3.30 처분청에 1세대1주택 비과세대상으로 신고한 바 있고, 처분청은 1998.10월 현장조사 결과 쟁점①부동산의 ㉮동건물중 공부상 주택면적인 82.44㎡만을 주거용도로 보고 이에 부수되는 토지 면적만을 1세대1주택 비과세 대상으로 하고, 이를 제외한 쟁점부동산의 나머지 부분은 영업용 건물로 보아 비과세 대상에서 제외하고 있는 사실이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산은 공부상의 용도와 같이 실제 주택부분이 점포부분의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세하여야 하며, 쟁점①부동산의 ㉯동건물은 일부가 1995.12.21 점포에서 주택으로 용도변경된 것으로 되어 있으나 실제로는 1991년부터 전체를 주택용도로 계속하여 사용하여 온 것이며, 공부상으로만 이를 재정리한 것이라는 주장이다.

(2) 쟁점부동산을 1세대1주택 비과세대상으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산이 한 울타리내에 배치된 4개 건물로서 쟁점부동산의 공부상의 용도에 의하면 양도당시 주택부분의 면적이 167.36㎡, 점포부분의 면적이 155.97㎡로 주택부분의 면적이 점포부분의 면적보다 더 큰 것으로 나타난다. (나) 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점①부동산의 ㉮동 건물에 대하여는 공부상의 사실관계에 따라 주택부분의 면적 82.44㎡를 주거용으로 인정하고 있으나 ㉯동건물에 대하여는 공부상의 사실관계와 달리 전체를 영업용 점포건물로 보고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. ㉯동건물은 공부상 1991년도 건축당시 그 용도를 점포로 하여 등재되어 있으나 1995.12.21 주택부분 55.22㎡ 점포부분 42.21㎡로 용도변경된 것으로 나타나고 있는 바, ㉯동건물은 청구외 ○○○의 4인가족이 1992.2.14부터 1994.2.14까지 거주하여 온 사실이 청구외 ○○○과 그 가족들의 주민등록등·초본 및 한국전력공사에서 청구외 ○○○에게 고지한 전기요금고지서(주택용)에 의하여 확인되고 있고, 현재 ㉯동건물을 임차하여 사용하고 있는 청구외 ○○○은 1994.10.11 당시 청구인 소유 ㉯동건물에 일가족 4명이 전입하여 방 3칸은 주택으로 사용하고 건물의 일부는 식육식당으로 사용하여 왔으나 처와 자녀 2명은 취학관계로 주민등록만 ○○○시에 두고 있었을 뿐 사실상 주거는 4인 모두가 ㉯동 건물에서 해오고 있으며 자녀가 방 1칸씩을 각각 사용하고 부부가 방 1칸을 주거용으로 사용하고 있음을 확인하는 내용의 사실확인서를 제출하고 있는 바, 이러한 내용은 청구외 ○○○의 주민등록등본, ○○○의 자녀인 ○○○, ○○○의 학적부(1994년부터 1998년까지 각각 ○○○시 소재의 고등학교와 중학교에 재학하고 학적부상의 주소지는 모두 쟁점부동산 소재지로 기재됨) 및 청구인과 ○○○간에 체결된 ㉯동건물의 임대차계약서(1994.10.16부터 1996.10.9까지 방 3칸 점포 1칸 주방 1칸 욕실 1칸을 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원에 임대하는 내용임)에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 소재지역인 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 이장인 ○○○은 위와 같은 내용을 사실확인하고 있고, 당 심판소에서 현지확인한 바에 의하면 ㉯동건물은 소규모의 영세한 식당으로서 일부 홀을 제외하고는 대부분(방 3칸 및 욕실, 주방등)이 주거에 공하는 용도로 사용되고 있는 것으로 보여지고, 쟁점건물의 용도변경 시점이나 처분청의 조사시점 이후에 동 건물을 개축한 것으로 보여지지 아니할 뿐만 아니라 인근주민에 탐문한 바에 의하면 위와 같은 내용들이 사실임을 확인하고 있어, ㉯동건물이 공부상의 용도변경 이전부터 주택으로 사용되어져 왔다는 청구인의 주장이 신빙성이 있다 할 것이므로 주택부분과 점포부분의 면적을 구분함에 있어서는 공부상의 면적구분에 따라 판단함이 타당한 것으로 판단된다. (다) 쟁점②부동산에 대하여 살펴보면, 처분청은 쟁점②부동산을 동일한 건물로 보아 쟁점②부동산이 공부상의 용도와 관계없이 모두 점포로 사용되고 있는 것으로 판단하고 있으나, 쟁점②부동산은 공부상으로도 ㉰동건물과 ㉱동건물로 구분되어 있으며, 쟁점부동산의 소재지인 ○○○도 ○○○군 ○○○면장이 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○에게 회신한 공문(성산58551-1465, 1999.8.20)에 의하면, ㉱동건물(주택 29.7㎡)을 ○○○이 1996.4.10 철거하고 건축물말소신고한 데 대하여 이를 수리하고 건축물관리대장에 기재한 사실을 회신하고 있고, 쟁점부동산 소재지 이장인 ○○○은 ㉱동건물은 무허가 목조건물로서 철거전에 청구인의 모친인 ○○○이 거주하고 있었음을 사실확인하고 있을 뿐만 아니라 인근주민들도 위와 같은 사실을 확인하고 있는 점과, ㉰동건물은 공부상 용도가 모두 점포(23.1㎡)로 되어 있으나 주거용 방 1개와 부엌이 있고 현재 실제로 사람이 거주하고 있는 사실이 확인되며, 당 심판소에서 ㉰동건물의 현재 임차인(성명미상)에게 현지확인한 바에 의하면 처분청이 확인한 ○○○과 ○○○은 ㉰동건물에서 통닭집 등을 경영한 바 있고 그 다음으로 현재의 임차인이 이를 임차하여 거주하고 있다는 답변인 바, 이러한 사실내용에 비추어 볼 때, 처분청이 1998.10월 확인한 건물은 철거되지 않고 존재하는 ㉰동건물로 보여지고 ㉰동건물의 확인용도에 따라 쟁점②부동산을 모두 영업용건물로 판단한 것으로 보여지므로, ㉱동건물에 대하여는 공부상의 용도와 면적에 따라 쟁점부동산의 양도당시 주택으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 위의 사실관계를 종합하여 살펴볼 때, 한 울타리내에 주택과 주택외의 건물이 복합되어 있는 쟁점부동산의 경우 공부상 주택의 면적이 점포의 면적보다 클 뿐만 아니라 양도시까지 3년 이상을 실제로도 주거에 공하는 면적이 영업용도로 사용하는 면적보다 더 크게 사용하여 온 것으로 판단되므로 쟁점부동산은 양도당시의 공부상의 용도에 따라 주택부분의 면적과 점포부분의 면적을 판단함이 합리적이라 할 것인 바, 이에 기초하여 볼 때 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택의 양도로서 이 건 양도소득세를 비과세함이 타당하다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.