미리 토지수용을 알고 취득 양도한 경우 실가 과세 가능

심판청구번호 국심1999구 1767(1999.12.30) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 1994.3.23 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 답 3,511㎡의 공유자지분 2분의 1(이하 "쟁점토지"라 한다)을 청구외 성업공사로부터 취득하여 1994.11.14 ○○○시에 양도하고 그에 따르는 양도소득세를 기준시가에 의하여 양도차익이 없는 것으로 하여 신고하였다. 1999.1.5 처분청은 이에 대하여 단기매매차익 목적의 거래인지 여부에 관하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 투기거래로 결정하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 산정하고 이를 토대로 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 96,998,140원을 결정·고지하였다. 처분청은 1999.1.23 이의신청과 1999.4.12 심사청구를 거쳐 1999.8.16 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 ○○○시에 협의수용됨에 따라 단기매매차익 목적없이 양도하게 된 것이므로 실지거래가액으로 과세할 수 없음에도 정당한 근거도 없이 이 건 과세하는 것은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 건축공사 현장을 전전하는 노무자라 주장하고 있고 이 건 양도가 협의수용에 의한 점은 인정되나 1985년 내지 1997년까지 18회에 걸쳐 전, 답, 임야 등을 취득한 후 그 대부분을 1년 또는 2년 이내에 양도한 것으로 확인되며 동 기간 중에 주민등록지를 17회나 옮겨 다닌 점과 쟁점토지(답)에 대한 공매에서 지분 취득한 점 등을 고려하면 투기목적이 있었다는 점이 충분히 인정되므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가 과세 대상에서 제외하고 이 건 실지거래가액으로 과세한 것은 일응 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 거래가 단기 매매차익 목적의 투기거래에 해당한다하여 이 건 양도소득세를 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (구 소득세법 제23조 제4항)【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조(구 소득세법시행령 제170조)【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(구 소득세법시행령 제170조)【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산(부동산을 취득할 수 있는 권리)
• 나. 취득후 1년이내의 부동산』으로 규정한데 이어 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우』라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 일 건 서류에 의하여 이 건 처분의 근거 및 과세경위를 살펴보면 청구인이 쟁점토지를 1994.3.23 성업공사의 공매에서 취득하고 같은 해 11월14일 ○○○시에 협의매도(수용)한 후 그에 따르는 양도소득세를 기준시가에 의해 양도차익이 없는 것으로 신고한데 대하여 처분청은 이 건 거래경위 및 토지이용 실태 등 거래전반을 종합한 결과 고액의 수용가액을 노린 소득세법상 이른바 단기매매차익목적의 거래에 해당하는 것으로 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가 적용대상에서 제외하여 실지거래가액으로 이 건 과세하게 된 것임을 알 수 있다.

(2) 청구인의 경우, 국세청 전산자료(TIS)에 의하면 1985.8.2부터 이 건 양도일까지의 기간에 걸친 부동산 거래 실적은 취득 18건(칠곡, 구미, 왜관 및 ○○○시 관내의 전, 답, 대지 등 합계 토지 17,406.44㎡) 및 양도 15건(위 같은 지역 전, 답, 대지 등 합계 토지 17,406.44㎡) 총 부동산 거래건수 33건이고 이 중 취득 후 1년 이내 양도한 건이 다수 포함되어 있는 사실이 확인되고 이 점에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 같은 기간 중 청구인은 주민등록지를 17회 이전한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되고 다툼이 없는바 이는 사회통념상 이례적인 일로 청구인이 부동산(특히 농지 등) 투기를 하기 위한 것으로 보이고 달리 반증이 없다.

(4) 쟁점토지의 도시계획사항으로는 ○○○시 관내 준공업지역에 위치하고 도로에 저촉(연접)되고 있는 완충녹지에 해당하는 사실이 토지이용계획확인서에 의하여 확인되고 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지를 협의매수(수용)당하였으니 투기거래로 볼 수 없다고 주장하고 있으나 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 이미 쟁점토지가 고액의 보상금(243,168,500원으로 개별공시지가 111,500,000원의 2.18배에 해당함)으로 협의매수(수용)될 것으로 예고되어 있었던 사실과 청구인이 답인 쟁점토지를 지분의 형태로 취득한 사실에 다툼이 없는 점 등을 감안하면 특별한 사정이 없는 한 청구인에게 투기가 아닌 실수요목적이 있었다고 보기 어렵고 따라서 쟁점토지가 수용된 사정만으로 쟁점토지가 취득후 1년 이내에 부득이한 사유로 양도된 경우에 해당한다고 보기 어렵다할 것이므로 실지거래가액으로 과세할 수 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.