증여원인 소유권이전된 토지의 실거래가에 의한 양도소득세 과세처분 당부

심판청구번호 국심1999구 1198(2000. 6.23) 주 문 ○○세무서장이 1998.7.18 청구인에게 한 1995년도 양도소 득세 637,524,930원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○면

○○○리 ○○○ 답 5,200㎡, 같은 곳 ○○○ 전 741㎡, 같은 곳 ○○○ 답 1,170㎡, 같은 곳 ○○○ 답 2,526㎡, 같은 곳 ○○○ 답 615㎡, 같은 곳

○○○ 답 119㎡, 같은 곳 ○○○ 답 1,987㎡, 같은 곳 ○○○ 답 1,911㎡, 같은 곳 답 ○○○ 2,109㎡, 같은 곳 ○○○ 임야 10,314㎡, 같은 곳 ○○○ 임야 322,177㎡, 같은 곳 ○○○ 임야 643㎡, 같은 곳

○○○ 임야 1,936㎡ 이상 13필지 합계 351,388㎡의 실지거래가액(취득가액 및 양도가액)을 재조사하여 그 과세 표준과 세액을 경정한다.

청구인 및 청구외 ○○○, ○○○, ○○○이 1988.9.8부터 1995.5.8까지 취득한 아래 13필지 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.10.24 청구외 사회복지법인 ○○○에 증여를 원인으로 소유권이전등기한 데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 실질지소유자가 청구인 1인으로서 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 명의신탁하였다가 청구인이 청구외 사회복지법인 ○○○에 매매에 의하여 유상양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1998.7.21 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 637,524,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.14 이의신청과 1999.1.5 심사청구를 거쳐 1999.5.27 이 건 심판청구를 제기하였다. 아 래 (단위: ㎡) 부동산 소재지 지목 면 적 원매도자 취 득 등 기 일 양도등기일

○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 (95.10.24)

① ○○○ 답 5,200 ○○○ 91.4.2 ○○○ ○○○

② ○○○ 전 741 ○○○ 〃 〃 〃

③ ○○○ 답 1,170 ○○○ 〃 〃 〃

④ ○○○ 〃 2,526 ○○○외4 91.9.6 〃 〃

⑤ ○○○ 〃 615 ○○○ 94.7.21 〃 〃

⑥ ○○○ 〃 119 ○○○ 94.7.21 〃 〃

⑦ ○○○ 〃 1,987 〃 91.4.24 〃 〃

⑧ ○○○ 〃 1,911 〃 〃 〃 〃

⑨ ○○○ 〃 2,109 〃 〃 〃 〃

⑩ ○○○ 임야 5,157 ○○○ 94.10.26 ○○○ 〃 5,157 ○○○ 95.3.29 〃 〃

⑪ ○○○ 〃 161,058.5 ○○○ 88.9.8 ○○○ 〃 〃 161,058.5 ○○○ 89.8.3 ○○○ 〃

⑫ ○○○ 〃 643 ○○○ 95.5.8 ○○○ 〃

⑬ ○○○ 〃 1,936 ○○○ 95.5.8 〃 〃 합 계 351,388

• 주) 1. 취득등기일은 취득과 관련한 등기접수일이며 취득자는 등기부등본상 명의자임

2. 원매도자는 등기부등본상의 당초 소유자임

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.3월 (주)○○○개발의 설립당시부터 1995.10.31까지 (주)○○○개발의 대표이사로 재직한 바, (주)○○○개발은 ○○○산 국립공원내 골프장 건설사업과 호텔건설을 목적으로 하여 1991.1.14 사회복지법인 ○○○의 자산 전부와 법인 운영권을 인수하고, 쟁점토지를 추가로 매입하여 현지인들에게 명의신탁하고 (주)○○○개발이 관리하여 온 바, 1994년경 골프장 건설계획이 주민반대등으로 취소됨에 따라 청구인은 (주)○○○개발 이사회의 문책으로 (주)○○○개발이 매입한 ○○○자산과 쟁점토지를 당초 매입가격으로 청구인이 개인적으로 매입하기로 결정하고 (주)○○○개발에 청구인의 출자금으로 매입(출자금과 상계함)하는 각서를 제출하였으며, 1995년경 (주)○○○개발이 극도의 자금난으로 경영이 어려워 비업무용자산을 모두 매각하기로 결정하고, 청구인은 이사회 제출각서에 따라 1995.9.5 청구인이 사회복지법인 ○○○ 운영권을 인수한 후 1995.9.11 쟁점토지 및 ○○○ 운영권(○○○의 토지 및 건물 재산을 포함)을 ○○○ 재단 ○○○에게 양수도 하게 된 것으로서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 본 15억원은 쟁점토지 뿐만 아니라 사회복지법인 ○○○의 재산(경영권)을 포함한 가액으로서 청구인은 쟁점토지와 사회복지법인 ○○○의 양도에 따라 차익이 발생한 사실이 없으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 원매도자들이 처분청에 제출한 확인서에 의하면, 청구인이 원매도자들로부터 직접 매입하였으나 청구외인들에게 소유권이전등기하였다고 진술하고 있고, 청구외인들도 청구인의 부탁으로 명의를 대여한 사실이 있다고 진술하고 있어 쟁점토지가 명의신탁되었음을 알 수 있고, 청구인은 (주)○○○개발이 쟁점토지를 원매도자들로부터 매입하여 특별회계로 관리하고 있었다고 하나 이를 입증할 수 있는 매매계약서, 대금지급에 관한 사항이나 장부등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 특별회계 현황에 기재되어 있는 토지명세서만을 제시하고 있어 이를 신빙성 있는 증거로 보기 어려우며, ○○○개발의 1994년말 결산서상 보유부동산 목록에도 쟁점토지가 없는 것으로 보아 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠고, 쟁점토지가 (주)○○○의 소유이고 이를 매각하기로 결정하였다면 매수인인 사회복지법인 ○○○(대표 ○○○)에 직접 양도하는 것이 일반적인 관행임에도 가야개발이 청구인에게 매매계약을 체결하여 양도하고 청구인은 곧바로 ○○○에 동일한 가액으로 양도한 것에 대하여 이 건 거래만이 갖는 특수성을 알 수 없고, 대금지급등의 증빙이 없으므로 청구주장을 인정하기 어려우며, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도할 때 입회한 청구외 ○○○의 진술에 의하면 쟁점토지와 ○○○의 지분을 ○○○에 1,700,000,000원에 일괄 양도하면서 ○○○은 그의 지분에 해당하는 200,000,000원을 수령하고, 나머지는 청구인이 수령하였으며, 청구인이 쟁점토지의 취득당시 현지인이 아니였으므로 청구외인들에게 명의신탁하여 취득한 후 실지양도하였다고 확인하고 있는 사실에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 실지 취득한 소유자로서 양도가액이 1,500,000,000원으로 확인되고, 증여를 원인으로 소유권이전등기되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 증여를 원인으로 하여 소유권이전된 쟁점토지를 청구인이 취득하여 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.8.1 법률 제4803호로 전문개정되기 전의 것) 제23조 제4항 및 제45조 제1항에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서 『“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가.(생략)

• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 제5항에서는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있으며, 구 소득세법 제53조 제1항에서는 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다(이하생략)』로 규정하고 있다. 다 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 등기부상 소유자에 관계없이 쟁점토지의 실지양도자가 청구인이며, 증여를 원인으로 사회복지 ○○○에 소유권이전등기되었으나 실제로는 유상양도된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. (나) 처분청은 쟁점토지를 투기목적의 거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 바, 양도가액은 쟁점토지 전체의 실지양도가액 15억원으로 하고 각 필지별 기준시가로 이를 안분하여 각 필지별 실지거래가액을 산출하였으며, 취득가액은 탐문에 의하여 취득가액이 확인된 필지는 조사가액을 적용하고 실지거래가액의 확인이 불분명한 필지는 위 각 필지별 양도가액으로 환산한 취득가액(소득세법상 실지거래양도가액만 확인되는 경우의 취득가액 계산방식을 적용)을 적용하여 과세한 사실이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점토지의 당초 취득자는 청구인이 대표이사로 재직한 청구외 (주)○○○로서, (주)○○○이 골프장 건설사업목적으로 쟁점토지를 매입하였으나 골프장건설 사업계획이 취소됨에 따라 청구인의 (주)○○○에 대한 출자금과 상계하는 방식으로 청구인이 쟁점토지와 사회복지법인 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)의 자산 및 경영권등을 (주)○○○로부터 15억원에 인수하여 청구외 ○○○에게 15억원에 양도한 것이므로 양도차익이 발생한 사실이 없다고 주장하며, (주)○○○ 이사회의 결의서, 취득당시의 ○○○ 자산에 대한 매매계약서, (주)○○○의 특별회계잔액시산표 및 고정자산 명세서, (주)○○○의 법인등기부등본, (주)○○○과 청구인간의 매매계약서, 청구인의 각서, 청구인과 ○○○간의 약정서 및 양도시 매매계약서등을 제시하고 있다.

(2) 쟁점토지의 실제 취득자가 청구인이 아닌 ○○○(주)라는 청구인의 주장이 타당한지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 실제 취득자는 청구인이 아닌 ○○○(주)라는 주장이나 처분청이 현지확인한 바에 의하면, 쟁점토지를 실제로는 청구인이 매입하여 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 명의신탁한 것으로 확인되는 반면, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 당초 매수자가 (주)○○○이라는 사실은 금융자료나 (주)○○○의 결산서류등 객관적인 증빙의 제시가 없어 확인되지 아니하므로 당초 취득자가 청구인이 아닌 (주)○○○이라는 주장은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점토지의 취득 및 양도에 대하여 실지거래가액을 적용과세한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 관련법령에 의하면 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 규정하고 있고, 청구인은 쟁점토지를 실제로는 매매에 의하여 양도하면서도 증여를 원인으로 등기이전한 것으로 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 확인되는 반면, 달리 이에 대한 정당한 사유나 증빙의 제시가 없어, 증여를 원인으로 한 소유권이전이 양도소득세를 회피할 목적이 없었다고 단정하기 어렵고, 청구인이 이러한 목적이나 고의성이 없음을 입증하지 아니하는 한, 이 건 관련법령의 규정에 따라 쟁점토지의 양도가 실지거래가액의 적용대상에서 제외된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다만, 처분청이 적용한 실지거래양도가액을 살펴보면, 처분청은 쟁점토지에 대한 실지양도가액을 1,500,000,000원으로 보고 있으나 쟁점토지의 양도일 현재 기준시가는 183,040,000원에 불과하여 실지거래가액이 기준시가의 10배이상에 해당하는 특별한 사유를 발견할 수 없고, 청구인이 제시하고 있는 청구인과 청구외 ○○○간의 매매거래시 특약내용과 약정서 등에 의하면, 매매대상자산으로 쟁점토지외에 ○○○의 자산 등이 포함되어 있는 것으로 확인되고, ○○○의 경영권이 청구인으로부터 청구외 ○○○로 이전된 사실 등에 비추어 보면, 실제로 쟁점토지와 ○○○의 자산 및 경영권을 함께 양도한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 보여지므로, 처분청이 적용한 실지양도가액이 쟁점토지만의 거래가액이라고 보기 어려운 것으로 판단된다. (다) 처분청은 쟁점토지의 실지거래취득가액 조사시 쟁점토지중 일부토지에 대하여 거래당사자가 아닌 주변인물들을 탐문하여 동 토지에 대한 취득가액을 확정하였으나, 이는 계약서, 거래당사자의 사실확인서, 금융자료등 객관적인 증빙에 의하여 입증되지 아니하므로 처분청이 조사한 가액을 신빙성이 있는 거래가액으로 보기 어려우며, 나머지 토지에 대하여는 처분청이 조사확정한 양도가액을 기초로 환산한 가액이므로 처분청이 적용한 실지거래취득가액 역시 확인된 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠다. (라) 위와 같은 사실내용을 종합하여 판단하건대, 처분청이 적용한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인된 실가로서 합당한 것으로 보여지지 아니하며, 특히 쟁점토지의 양도가액을 산정함에 있어 처분청이 적용한 실지거래양도가액은 쟁점토지외에 사회복지법인인 ○○○의 자산이 포함된 가액으로 보여지므로, 쟁점토지의 실지거래가액을 적용함에 있어 거래상대방에 대한 사실확인과 관련증빙등을 토대로 구체적인 사실관계를 재조사하여 쟁점토지에 대한 실지취득 및 양도가액을 확인하여 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.