토지의 양도시기

심판청구번호 국심1999구 1106(1999.12.31) 뺑맙�○○○등 3인은 1990.2.10 경북 포항시 북구 ○○○동 ○○○ 대지 330.6㎡(이하 "전체토지"라 한다)중 3분의 1인 110.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 양도한 후 양도소득세 확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여1998.11.15 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 24,229,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.28 이의신청과 1999.1.23 심사청구를 거쳐 1999.5.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 전체토지를 평소 친분이 있던 청구외 ○○○에게 550,000,000원(청구인의 지분 183,000,000원)을 지불하고 1990.2.10자 소유권이전등기를 필하였으며, 이후 ○○○이 건축백화점을 신축분양할 예정으로 매수의사를 밝혀 1992.10월경 청구인 지분인 쟁점토지를 ○○○에게 230,000천원에 양도하기로 하고 ○○○이 소유하고 있던 경북 포항시 북구 ○○○동 ○○○ 대지 264.5㎡ 및 건물 413.88㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)를 대물로 변제 받기로 구두약정한 후 쟁점외부동산의 가액을 450,000천원으로 평가하여 그 중 쟁점토지 양도대금 230,000천원과 쟁점외부동산에 대한 임대보증금 30,000천원은 직접 상계하였고, 90,000천원은 청구인이 받아야 할 경북 포항시 북구 ○○○동 ○○○ 전 1,970㎡의 취득대금으로서 이를 쟁점외부동산의 취득대금과 상계하였으며, 나머지 100,000천원은 1994.2.28을 비롯하여 3차례에 걸쳐 ○○○에게 지급하여 잔금을 청산하였는 바, 이는 교환거래가 아닌 대물변제로서 쟁점토지에 대한 양도대금을 쟁점외부동산으로 대물변제 받음과 동시에 그 취득대금에서 상계하기로 약정한 1992.10월이 쟁점토지의 양도시기이므로 구 국세기본법 제26조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 부과제척기간이 만료되었으므로 양도소득세를 과세한 처분은 위법 부당한 처분으로서 마땅히 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인과 청구외 ○○○은 쟁점토지와 쟁점외부동산을 교환하였고, 교환된 위치와 사용용도 및 면적등이 서로 상이하여 위 부동산을 평가하여 그 교환차액에 대하여는 청구인이 ○○○에게 1994.2.28자로 대금을 청산한 것으로 봄이 타당하다 할 것이고, 교환에 의한 취득·양도시기는 교환가액과 차이가 없으면 교환계약일이 되고, 차이가 있는 경우에는 이를 청산한 날이 된다고 해석(재정경제원 법인1264-3053, 1992.9.9)하고 있는 바, 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점부동산을 교환함에 있어 쟁점토지를 230,000천원으로, 쟁점외부동산을 450,000천원으로 각각 평가하여 그 교환차액 220,000천원에 대하여 청구인이 ○○○에게 1994.2.28자 청산하였으므로 이 날을 쟁점토지의 양도시기로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 이전의 것) 제27조에는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 이전의 것) 제53조 제1항 제1호 및 제2호에는 "법 제27조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일"이라고 규정하고 있다. 또한, 구 국세기본법 제26조 의 2 제1항 제2호에는 "소득세·법인세·토지초과이득세·재평가세·부당이득세·증권거래세 및 교육세는 이를 부과할 수 있는 날로부터 5년이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다."고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 대금청산일인 1994.2.28로 보아 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 쟁점외부동산으로 대물변제 받기로 하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 대물변제의 약정일인 1992.10월이 되어 부과제척기간이 만료되었다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인외 2인은 1990.1.24 매매를 원인으로 하여 1990.2.10(등기접수일) 쟁점토지를 취득하였다가 1994.3.18 양도하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 230,000,000원에 양도하기로 하고 그 매매대금은 청구외 ○○○ 소유의 쟁점외부동산을 450,000,000원으로 평가하여 대물변제 받기로 하면서 쟁점토지의 양도대금 230,000,000원은 직접 상계하고 나머지 취득대금 220,000,000원중 쟁점외부동산의 임대보증금 30,000,000원은 직접 상계하며, 90,000,000원은 청구인이 받아야 할 경북 포항시 북구 ○○○동 ○○○ 전 1,970㎡의 ○○○ 지분인 2분의 1로 대체하였고, 나머지 100,000,000원에 대하여는 1993.5.29 현금 50,000,000원, 1993.8월 현금 20,00,000원, 1994.2.28 수표 20,000,000원과 현금 10,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나 쟁점토지 양도에 관한 매매계약서와 쟁점외부동산 취득에 따른 대물변제에 관한 상계약정서 등의 제시가 없다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 쟁점외부동산으로 대물변제 받기로 약정한 1992.10월을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 한다는 주장이나, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 쟁점외부동산을 450,000,000원에 취득하기로 하고 그 대가로 230,000,000원은 쟁점토지의 양도대금과 직접 상계하였고, 나머지 대금 220,000,000원은 쟁점외부동산의 임대보증금(30,000,000원)과 채권(90,000,000원)으로 상계하였으며, 100,000,000원은 1993.5.29부터 1994.2.28까지 3회에 걸쳐 지급한 사실은 인정되나, 대물변제에 관한 약정서등 입증자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 대물변제의 약정시기가 불분명할 뿐만 아니라 대물변제의 약정시기를 쟁점토지의 양도시기로 볼 수도 없다 할 것이다.

(4) 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 쟁점외부동산으로 대물변제 받기로 약정하였다 하나 약정서등 입증자료의 제시가 없으므로 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 소유권이전등기한 1994.3.18을 쟁점토지의 양도시기로 인정함이 타당하다 할 것이고, 따라서 이 건 부과제척기간이 경과되었다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.