분양권 양도의 실지거래가액

심판청구번호 국심1999구 0704(1999.10. 8) 1992.12.21 ○○○시 ○○○구 ○○○지구 ○○○ 대지 205㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 한국토지개발공사로부터 분양받고 계약금 2,955,000원을 지급한 상태에서 1993.3.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.6.7 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득가액 2,955,000원 양도가액 5,385,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액 중 양도가액을 부인하고 부동산매매 계약서상 양도가액인 31,980,000원을 양도가액으로 하여 1998.7.9 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 19,127,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.10 이의신청 및 1998.11.26 심사청구를 거쳐 1999.3.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1992.12.21 쟁점토지를 한국토지개발공사로부터 29,550,000원에 특별분양을 받아 계약금 2,955,000원을 지급한 상태에서 1993.2.22 청구외 ○○○에게 청구인이 납부한 계약금 2,955,000원에 권리금조로 2,430,000원을 더하여 총 5,385,000원을 받고 양도하였다. 매매계약서를 작성할 때 분양권양도에 사용하는 매매계약서 서식이 따로 없어서 부동산중개인과 구청의 담당자에게 문의하였더니, 부동산매매계약서의 서식에다가 양도금액은 실제 영수한 금액이 아니라 앞으로 납부해야 할 할부금을 합산하여 작성하여야 한다고 함에 따라 청구인이 받은 5,385,000원에 미불입할부금 26,595,000원을 합한 31,980,000원을 양도가액으로 하여 매매계약서를 작성한 후 구청의 검인을 받았다. 그러나 당시 청구외 토지개발공사에서는 전매를 허용치 않음에 따라 1994.12.21 마지막 할부금이 납부된 후 권리의무승계 계약서를 작성하였고, 소유권이전등기는 지적정리가 끝난 후인 1995.5.11에 청구인 명의로 등기한 후 1995.6.22 청구외 ○○○에게 등기를 하였으며 이때에 수정 매매계약서를 작성하여 검인을 받은 것이다. 이처럼 청구인이 쟁점토지 분양권을 양도하면서 받은 금액은 5,385,000원이므로 이 가액을 양도가액으로 보아 과세하여야 하고, 만일 양도가액을 31,980,000원으로 본다면 취득가액도 청구외 토지개발공사와의 계약금액인 29,550,000원을 인정해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 매수인인 청구외 ○○○이 실지거래가액이라 확인한 확인서를 제시하고 있으나 청구외 ○○○은 청구인의 손아래 처남댁의 언니의 시아주버니로 청구인과 완전히 독립된 관계라 볼 수 없고 또 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성될 수 있는 확인서만 제시하며, 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 인정하기 어렵다. 청구인은 계약금으로 2,955,000원만을 지급한 상태에서 매매대금을 31,980,000원으로 하여 매매계약서를 작성하였고 동 매매대금은 계약금 2,955,000원, 매수인이 향후 부담하여야 할 분양잔금 26,595,000원, 양도차익 2,430,000원으로 구성되어 있다고 주장하고 있으나, 매매계약서상에는 1993.2.22 계약금 5,000,000원, 1993.3.15 중도금 20,000,000원, 1993.3.20 잔금 6,980,000원을 수령하기로 되어있으며, 청구인의 주장을 입증할만한 특약사항 등의 내용이 없는 점으로 보아 매매대금수령액 중 계약금을 제외한 나머지인 29,025,000원이 양도차익에 해당되는 것으로 판단된다. 한편, 쟁점토지의 양도가액에 대하여 보면, 1993년 개별공시지가가 117,875,000원인데 개별공시지가대비 27.1%에 해당하는 31,980,000원(특별분양가 29,550,000원, 양도차익 2,430,000원)에 양도하였다는 것과 택지개발지구내 일반분양가액이 68,680,000원인데 이주민으로서 특혜분양받은 분양가 29,550,000원에 양도차익 2,430,000원을 포함하여 31,980,000원에 양도하였다는 것은 일반적인 거래상식에 어긋날 뿐 아니라 쟁점토지 거래만이 갖는 거래의 특수성을 발견할 수 없어 청구주장을 인정하기 어렵다 하겠다. 위 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도하였고, 관련법령에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익 산정은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 분양계약시 계약금으로 지급한 2,955,000원이 취득가액임이 확인되고 있고, 매매계약서상 매매대금 31,980,000원을 이미 수령한 것으로 보아 양도가액임이 확인되므로, 처분청이 양도가액을 31,980,000원(취득가액 2,955,000원과 양도차익 29,025,000원)으로 하여 양도소득세를 부과한 당초처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권) 양도시의 실지거래가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.고 규정하고 있고, 그 제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.고 규정하고 있고, 그 제1호【취득가액】의 가목은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항 본문은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.고 규정하고 있고, 그 제1호 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우의 가목은 제157조 제3항 제2호의 자산을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제157조 제3항 본문은 법 제94조 제2호에서 "대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.고 규정하고 있고, 그 제2호는 부동산을 취득할 수 있는 권리(…생략…)를 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙 제1조【시행일】제1항은 이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다.(단서생략)고 규정하고 있고, 같은조 제2항은 …제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.고 규정하고 있다.
• 다. 실지양도가액이 얼마인지에 대하여 청구인은 쟁점토지의 분양권을 양도하면서 청구인이 납부한 계약금 2,955,000원에 권리금 2,430,000원을 합한 5,385,000원을 받았으므로 이 금액을 양도가액으로 하여 과세하여야 하고, 매매계약서상 거래대금 31,980,000원은 미불입할부금 26,595,000원도 포함한 금액으로 거래대금을 기재하여야 한다는 부동산 중개인 등의 말에 따라 그 금액으로 작성한 것이므로 만일 양도가액을 31,980,000원으로 본다면 취득가액도 할부금 납부액 29,550,000원으로 보아야 한다는 주장이다. 살피건대, 이 건 부동산 매매계약서에 의하면 매매대금이 31,980,000 원으로 기재되어 있는 외에 이 가액이 미불입할부금을 포함한 가액인지 여부는 그 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니하여 확인할 수 없고, 동 매매계약서상 대금지급약정을 보면 1993.2.22 계약금 5백만원, 1993.3.15 중도금 20백만원, 1993.3.20 잔금 690만원 등으로 되어 있는바 이러한 거래대금 지급약정이라면 미불입할부금이 포함된 가액으로 거래한 것이라고 인정하기 어렵다고 본다. 또한, 청구인은 31,980,000원을 받지 않았다는 증거자료로 금융기관의 통장을 제시하고 있으나 이 통장에는 청구인이 양도가액이라고 주장하는 5,385,000원을 받은 사실조차도 나타나 있지 아니하므로 이 통장에 의하여는 청구인의 주장이 사실인지 여부가 확인되지 않고, 청구인이 쟁점토지를 이주민으로서 특혜분양받은 가액은 일반분양가액 68,680,000원에 비하여 39,130,000원이나 낮은 가액인데 특별한 이유도 없이 단지 2,430,000원의 권리금을 받았다는 것도 부동산프레미엄에 관한 일반적인 거래관행에 비추어 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.