신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심1999구 0681(1999. 6.21) �1988.9.3 취득한 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 294㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.2.2 양도하고 실지거래가액(취득가액 78,011,430원, 양도가액 80,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 29,259,910원을 1998.7.10 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.7 이의신청, 1998.11.24 심사청구를 거쳐 1999.3.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 서로 친하게 알고 지내는 청구외 ○○○ 소유의 대구광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 200㎡, 주택 227.56㎡(이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 구입하면서 잔금 80,000,000원이 부족하여 그 대가로 쟁점토지를 ○○○에게 양도하였으나 당시 쟁점토지 입지가 나쁜 관계로 저가에 양도할 수 밖에 없었는 바, 청구인이 신고한 쟁점토지 실지거래가액은 사실이므로 이건 양도소득세는 실지거래가액에 의해 과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 취득가액을 신고하면서 쟁점토지를 포함한 대구광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 565.3㎡(이하 "전제토지"라 한다)를 150,000,000원에 취득하였다고 신고하였으나 당초 매도자는 135,000,000원에 양도하였다고 구두로 확인하고 있으며, 쟁점토지와 쟁점외주택을 교환한 것이라는 청구주장은 매매계약서 등에서 확인되지 아니하고 매매계약일 및 잔금지급일 등이 서로 달라 교환양도로 보기 어렵다. 또한 쟁점토지의 공동매수인인 청구외 ○○○에게 70,000,000원을 대출한 ○○○새마을금고가 1996.3.15 담보물건인 쟁점토지를 142,200,000원에 감정평가한 사실이 처분청의 조사서에 의해 확인되고 있어 쟁점토지의 입지가 불리하여 80,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없으므로 처분청의 이건 과세처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 사실인지 여부
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 는 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2-5. "생략"』이라고 규정하고 있고 같은법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. "생략"』이라고 규정하고 있으며 같은법 제97조 제1항 【양도소득의 필요경비계산】은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다
• 나. "생 략" 2-4. "생략"』이라고 규정하고 있다. 한편 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】는 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1-2. "생략"

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 그 제5항에 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 없다.

1. "생략"

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 먼저 이건 사실관계를 보면

① 쟁점토지는 청구인이 1988.9.3 취득한 전체토지에서 취득일에 분할되었으며 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액 78,011,430원은 청구인이 제시한 위 토지의 매매계약서상 취득가액 150,000,000원을 전체토지 면적 565.3㎡에서 쟁점토지 면적이 치지하는 비율로 안분계산한 가액으로 확인된다.

② 청구인은 청구인이 1996.2.1 취득한 쟁점외주택의 잔금 80,000,000원이 부족하여 이에 대한 대가로 쟁점토지와 교환하였다고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시한 위주택의 계약일은 1996.1.5이고 거래가액은 160,000,000원, 잔금 70,000,000원의 지급일은 1996.2.1로 기재되어 있다.

③ 반면 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도 계약일은 1995.11.17이고 매매대금은 80,000,000원, 잔금 40,000,000원의 수령일은 1995.12.17로 기재되어 있다.

(2) 다음 청구인이 신고한 실지거래가액을 진실한 가액으로 볼 수 있는지 살펴본다.

① 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액을 보면 쟁점토지는 전체토지에서 분할되어 입지가 나빠져 저가에 양도하였다고 주장하면서도 전체토지 취득가액 150,000,000원을 전체토지에서 쟁점토지가 차지하는 면적 비율로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하였는 바, 쟁점토지는 입지조건이 불리하여 기준시가에 비해 실지양도가액이 낮다고 하면서 취득가액은 전체토지와 동일한 입지조건임을 전제하고 안분계산한 것은 불합리한 것으로 여겨진다. 한편 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 ○○○은 쟁점토지를 포함한 전체토지 565.3㎡를 135,000,000원에 청구인에게 양도한 것으로 확인한 사실이 있다고 처분청이 이건 조사서에서 밝히고 있다.

② 청구인은 쟁점외주택을 구입하면서 잔금이 부족하여 쟁점토지와 교환했다고 주장하고 있으나 쟁점토지 및 쟁점외주택의 계약서를 보면 쟁점토지는 1995.11.17에 계약을 체결하여 1995.12.17 잔금을 지급하는 것으로 되어 있고 쟁점외주택은 쟁점토지의 잔금지급약정일 이후인 1996.1.5에 계약한 것으로 나타나고 있어 쟁점외주택의 잔금지급에 갈음하여 쟁점토지를 제공하였다는 청구인 주장과는 다름을 알 수 있다.

③ 대구광역시 ○○○새마을금고가 청구인으로부터 쟁점토지를 공동 취득한 청구외 ○○○에게 쟁점토지 취득직후인 1996.3.14 70,000,000원을 대출하면서 담보물건인 쟁점토지의 감정가액을 기준시가와 비슷한 142,200,000원으로 평가한 사실이 처분청 조사서에 의해 확인되고 있다.

④ 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 141.8%이고 양도가액은 기준시가의 58.1% 수준임을 감안할 때 청구인은 쟁점토지를 고가에 취득하고 저가에 양도한 합당한 이유와 거래대금의 금융자료 등을 제시해야 함에도 합당한 이유나 금융자료 등을 제시하지 못하고 있다.

(3) 이와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점토지 실지거래가액은 진실한 가액으로 보기가 어려우므로 처분청이 기준시가로 쟁점토지양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.