현물출자한 토지가액의 산정

심판청구번호 국심1999구 0628(1999. 8.17) 대구광역시 ○○○동 ○○○ 대지 267㎡, 같은동 ○○○ 대지 110㎡(이하"쟁점토지"라 한다)를 소유하다가 1995.11.13 쟁점토지를 현물출자하고, 청구외 ○○○는 주택신축자금을 출자하여 다세대주택을 신축하기로 동업계약을 체결하였으며, 1996년도에 다세대주택 12세대(지하1층, 지상4층 1,009.06㎡, 1996.4.10 준공)를 신축분양하였다. 청구인은 위 다세대주택 분양과 관련하여 분양수입금액을 943,000,000원, 필요경비를 912,100,409원, 소득금액을 30,859,591원으로 계산하여 청구인지분 소득금액을 15,449,796원으로 하여 1997.5.31 종합소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 필요경비로 쟁점토지원가를 400,000,000원으로 계산한 것을, 쟁점토지를 출자한 청구인의 쟁점토지 1/2면적은 당초 취득당시(1962.1.15)의 기준시가로 평가하고, 주택신축자금을 출자한 청구외 ○○○의 쟁점토지 1/2면적에 대하여는 현물출자당시(1995.11.13)의 기준시가로 평가하여 합계 97,421,846원을 필요경비로 계산하고 소득금액을 151,289,077원으로 계산하여 청구인에게 1998.9.1 1996년도분 종합소득세 45,938,130원을 결정고지하였다 【1999.2.5 국세청장은 심사결정에서 『쟁점토지 필요경비계산은 현물출자당시의 기준시가를 필요경비로 인정하라』고 결정한 바, 처분청은 이에 따라 청구인의 종합소득세 22,961,878원을 1999.3.12 감액결정함】. 청구인은 이에 따라 1998.9.16 이의신청 및 1998.11.30 심사청구를 거쳐 1999.3.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 공동사업을 영위하기 위하여 현물출자한 쟁점토지는 다세대주택을 신축판매한 수입금액에 대응하는 필요경비로서 그 가액은 400,000,000원으로 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지를 현물출자 1년전인 1994.9.27 쟁점토지에 담보설정된 가액이 340,000,000원이고, 인근부동산중개업소에서도 현물출자당시의 쟁점토지시가는 평당 3,500,000원(전체 114평, 가액 399,000,000원)이라고 확인하고 있으며, 청구외 ○○○감정평가사무소에서 조사기간 1999.1.14, 가격시점 1995.11.6로 쟁점토지를 감정 평가한 가액이 360,412,000원 점으로 보아 현물출자당시 가액이 400,000,000원이라고 주장한다. 쟁점토지를 현물출자하기 1년전에 담보설정된 가액 및 인근부동산 중개업소에서 확인한 가액을 쟁점토지의 현물출자당시의 가액으로 보기에는 객관성이 없다고 보여지고, 청구외 ○○○감정평가사무소에서 감정평가한 가액은 현물출자일로부터 약 2년 2개월 소급하여 감정한 가액이며, 청구외 ○○○감정평가사무소는 공신력 있는 감정평가법인도 아니므로 감정가액에 신빙성이 없다고 보여지므로 현물출자당시 가액이 400,000,000원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다. 처분청이 쟁점토지의 현물출자 당시 가액이 불분명하다고 보아 현물출자당시 기준시가(개별공시지가)로 평가함이 타당하다 할 것이다(같은 뜻, 소득 46011-665, 1996.2.28).

• 가. 쟁점 공동사업에 현물출자한 쟁점토지의 가액이 400,000,000원이라는 청구주장이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제27조【필요경비의 계산】제1항에서는 "부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.(1995.12.29 개정)"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】제1항에는 "부동산임대소득과 사업소득의 각 년도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다."라고 규정하고 있으며, 같은법 제80조【결정과 경정】제2항에는 "납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. (생략)"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1962.1.15 취득하여 소유하다가 ○○○와 주택신축판매사업을 영위하기로 하면서, 1995.11.6 청구인은 쟁점토지를 현물출자하기로 하고 청구외 ○○○는 주택신축자금을 출자하기로 약정을 체결하고, 현물출자한 쟁점토지의 가액은 400,000,000원으로 상호간에 임의평가하였다. 청구인은 1996년도에 다세대주택 12세대를 신축·분양하고, 1997.5.31 총분양수입금액을 943,000,000원, 필요경비 912,100,409원, 소득금액 30,899,591원중 청구인지분 소득금액을 15,449,795원으로 하여 종합소득세를 신고하였다.

(2) 청구인이 쟁점토지에 대하여 현물출자당시인 1995.11.13를 양도시기로 하여 1996.1.15 처분청에 기준시가로 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 한 사실이 인정되고, 처분청은 청구인이 필요경비로 쟁점토지 가액을 400,000,000원으로 종합소득세를 신고한 사실에 대하여 현물출자당시 기준시가(개별공시지가)인 186,238,000원(㎡당 494,000원×377㎡)을 필요경비로 인정하였음이 1996년 귀속 종합소득세 경정결의서와 관련조사서류에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 다세대주택 신축판매업의 수입금액에 대응하는 필요경비로서 쟁점토지의 가액이 400,000,000원이라고 주장하면서 청구인과 청구외 ○○○가 공동사업(다세대주택사업)을 개시할 당시에 작성한 계약서(1995.11.6자 작성하고 인증됨), 1995년 11월경 쟁점토지의 평당호가가 3,400,000-3,500,000원이라는 ○○○부동산중개인사무소 중개인 ○○○외 4인의 사실확인서, 쟁점토지인근의 매매실례가액이 평당 약 3,000,000원이라는 부동산매매계약서(1994.8.14 대구광역시 서구 ○○○동 ○○○ 토지 235㎡, 동지상물일절을 청구외 ○○○가 청구외 ○○○에 110,000,000원에 매매한 실례 등), 청구외 ○○○감정평가사무소에서 조사기간 1999.1.14 가격시점 1995.11.6로 감정한 가액이 360,412,000원이라는 감정평가서, 현물출자당시보다 약 1년 2개월전인 1994.9.27 쟁점토지에 담보설정된 가액이 340,000,000원이라는 근저당관련서류 및 청구인이 ○○○주택(청구인의 다세대주택사업)에서 수령한 369,500,000원의 영수증과 관련서류를 제시하고 있다.

(4) 청구인은 다세대주택사업의 수입금액에 대응하는 필요경비로서 현물출자한 쟁점토지의 현물출자한 가액이 400,000,000원(시가)이라고 주장하는 바, 시가란 현물출자시점에 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다라고 상속세법기본통칙 38...9에서는 정의하고 있다. 청구인과 청구외 ○○○가 공동사업(다세대주택사업)을 영위하기 위하여 1995.11.6자로 작성한 계약서상 쟁점토지투자금을 400,000,000원으로 기재하고 상호간에 임의평가한 가액은 자의적인 것으로 객관성이 부족하고(국심 94서 1717, 1995.04.01 같은 뜻), 인근부동산중개업소에서 확인한 가액, 쟁점토지 주변에서 약 7개월∼1년 3개월전에 거래된 매매실례가액에 의하여 쟁점토지의 현물출자당시 가액을 400,000,000원으로 볼 수는 없다고 할 것이며(국심 93중 3057, 1994.1.1 및 대법원 88누 12011, 1989.7.11 같은 뜻), 청구외 ○○○감정평가사무소에서 조사기간 1999.1.14 가격시점을 1995.11.6으로 하여 감정한 가액 360,412,000원은 현물출자시점인 1995.11.6로부터 약 3년 2개월 소급감정한 가액이고 청구외 ○○○감정평가사무소는 상속세법시행규칙(1995.4.1 총리령 제498호로 개정된 것) 제5조 제10항에서 규정하는 공신력 있는 감정평가법인도 아니어서 감정가액에 신빙성이 없다고 보여진다(국심 91중 2366, 1992.3.26 같은 뜻). 청구인이 쟁점토지를 현물출자하기 약 1년 2개월전인 1994.9.27 쟁점토지에 담보설정된 가액 340,000,000원도 현물출자당시의 상속세법기본통칙 39...9【시가로 보는 범위】에 비추어보면 시가로 볼 수 없고, 쟁점토지에 대한 대금영수증도 청구인과 청구외 ○○○간에 임의적으로 평가한 가액에 기초한 것이어서 신뢰성이 없다 할 것이어서 현물출자당시 쟁점토지가액이 400,000,000원이라는 청구주장을 받아들일 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 현물출자당시의 가액이 불분명하다고 보아 기준시가(개별공시지가)로 쟁점토지의 가액을 평가하였음은 적법하다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.