부동산매매업자 해당 여부

심판청구번호 국심1999구 0598(1999. 9.11) 은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 『대지』492.4㎡와 동지상의 근린생활시설 및 교육연구시설의 『건물』지하1층 지상5층 1,968.32㎡(위 대지와 건물을 이하 "쟁점부동산" 이라 한다) 중 건물은 1997.1.14 소유권보존하고, 토지는 1997.7.18 한국주택공사로부터 소유권이전(원인: 1995.6.5 매매)받은 후 쟁점부동산을 1997.9.4 양도하고 신고기한내에 자산양도차익예정신고를 하고 해당세액(26,884,680원)을 자진납부하였다. 처분청은 1998.7월 ○○○지방국세청의 음성세원조사 내용 및 공정과세 협의회의 의결내용에 따라 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 1998.9.19 청구인에게 1997년 제2기분 부가가치세 188,846,870원과 1997년도분 종합소득세 96,818,110원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.17 심사청구를 거쳐 1999.3.4 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산중 토지를 분양받아 건물을 신축한 것은 당초에는 동 부동산을 임대하여 장기적이고 안정적인 소득을 확보하여 노후에 생계유지를 하고자 하였으나, 건물을 신축하면서 건축비등을 임대보증금으로 충당하기 위하여 쟁점부동산의 1층을 ○○○은행에 임대보증금 10억원에 5년의 기간으로 임대하여 동 임대보증금을 건물신축비용으로 지급한 후 임대계약조건에 임차인의 사정으로 6개월전에 임대차계약을 해제를 요구할때에는 계약기간이 단축될 수도 있다는 등 임대인에게 불리한 조항이 있는 것을 발견하고 청구인이 쟁점부동산을 신축할 때 많은 부채를 지게되어 최악의 경우 경매에 의하여 소유권이 넘어 갈 수도 있다는 불안한 생각에 쟁점부동산을 단기간에 양도하였는 바, 청구인이 양도한 쟁점부동산을 사업목적이 있는 부동산매매업으로 본 처분청의 결정은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 매매목적이 아닌 장기 임대 사업목적으로 취득하여 관할세무서로부터 부동산 임대업으로 사업자등록증을 교부받았고, 쟁점부동산의 1층을 임대보증금 10억원에 임대차기간을 5년으로 하여 ○○○은행과 임대차 계약을 체결하였으나 은행의 사정에 의하여 임대차기간을 단축할 수 있다는 단서조항에 불안을 느껴 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하면서 사업자등록증 및 임대차계약서를 제시하고 있으나, 청구인은 1990년이후 ○○○시 ○○○구 ○○○리 ○○○ 주택을 1990.7.5 신축하여 1990.7.31 단기간 보유한 후 양도하는 등 6회에 걸쳐 취득하여 5회에 걸쳐 양도하는 등 청구인의 부동산 매매가 계속성 및 반복성이 있고, 쟁점부동산의 매매도 토지 및 건축물을 1,448,448,000원에 취득하여 토지 및 건축물의 취득등기가 완료된 1997.7.18부터 1월18일 후인 1997.9.4 2,505,000,000원에 양도하여 단기간에 1,056,552,000원의 매매차익을 획득하여 그 매매행위가 수익을 목적으로 이루어 졌다고 볼 수 있다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 공정과세협의회의 의결을 거쳐 부동산매매업으로 보고 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인을 부동산매매업자로 본 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제1조 제1항 에서 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 과세한다고 규정하고 그 제1호에서 재화 또는 용역의 공급이라고 규정하고 있으며 제3항에서 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다고 규정하고 있다. 부가가치세법 시행령 제1조 제1항 에서 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다고 규정하고 그 제5호에서 "부동산업·임대업 및 사업서비스업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업을 제외하며, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다"고 규정하고 있다. 한편 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 에서 "부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다"고 규정하고 있다. 또한 소득세법 제19조 제1항 에서 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 규정하고 그 제6호에서 건설업에서 발생하는 소득이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제32조 제1항에서 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택 신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다고 규정하고 그 제1호에서 주택을 건설하여 판매하는 사업이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 임대목적으로 신축하였다고 주장하면서 쟁점부동산에 대한 임대사업자등록증(상호: ○○○, 개업년월일: 1997.5.30, 교부일: 1996.5.29)을 제시하고 있다.

(2) 국세청의 전산자료에 의하면 청구인의 1990년 이후 부동산을 취득·양도한 현황은 아래와 같다. 소재지 지목 평수 취득내용 양도일자 비 고 (보유기간등) 구분 일자

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 단독주택 36 39 취득 신축

90. 4. 6

90. 7. 5 '90.7.31 25일

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 단독주택 35 31 취득 신축

90. 5.30

91. 2.28 '91.4.22 2개월

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 단독주택 84 45 취득 신축

87. 4.17

91. 2.28 '94.6.21 3년 4개월

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 상가건물 129 85 취득 신축

86. 5.21

91. 7.22 보유

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 상가건물 상가건물 76 144 98 취득 신축 증축

91. 3.30

93. 6. 5

94. 2.16 '95.2.24 1년 여

○○○동 ○○○ 아파트 50 취득

94. 7.13 보유

○○○구 ○○○동

○○○ 대 지 상가건물 149 595 취득 신축

95. 6. 5

97. 1. 8 '97.9.4 쟁점부동산

(3) 청구인은 노후의 안정적인 수입확보를 위하여 부동산 임대업을 영위할 목적으로 쟁점부동산을 신축하였다가 사정에 의하여 불가피하게 양도한 것으로 사업목적이 있는 부동산매매업이 아니라고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점부동산외에도 1990년 이후 5회에 걸쳐 상가 등 단독주택을 신축하여 4회에 걸쳐 양도한 사실이 있고 3회는 부동산을 신축하여 단기간에 양도한 사실로 미루어 보아 청구인이 토지를 취득한 후 토지상에 건물을 신축한 후 단기간내에 양도한 것은 임대사업목적으로 하였다기 보다는 매매차익을 목적으로 하였다고 판단되므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 본 처분청의 결정에 잘못이 없다고 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.