1세대1주택의 부수토지에 해당 여부

심판청구번호 국심1999구 0360(1999. 6.24) 1988.8.31 취득한 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○ 대지 85㎡ 건물 70.97㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가, ○○○연립주택(14세대)을 철거하고 재건축하여 1993.12.31 새로이 다세대주택(25세대로서 이하 “다세대주택”이라 한다)이 완공됨에 따라 다세대주택중 1세대 102호를 취득하였으며, 당초 청구인이 소유한 대지 85㎡중 37.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1993.12.31 재건축시공회사인 (주)○○○건설(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 재건축비용조로 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 한 사실이 없다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 1998.7.3 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 7,584,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.7 이의신청과 1998.10.21 심사청구를 거쳐 1999.1.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도한 쟁점토지는 비과세대상인 1세대1주택의 부수토지로서 이 건 양도소득세 과세는 부당하며, 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 부분의 토지는 1세대1주택 부수토지로 보지 아니한다는 소득세법시행규칙 제89조 제3호 의 규정을 적용하여 과세하였다면 이는 법규정을 잘못 해석한 무리한 과세로서, 청구인과 같이 대지 85㎡ 연립주택 70.97㎡의 서민주택 소유자가 주택을 재건축하기 위하여 건축비용 변제목적으로 시공업체에게 부동산 공유지분의 일부를 양도한 경우까지 1세대1주택 비과세 적용을 배제하는 것은 법의 취지를 잘못 이해한 과세로서 이 건 양도소득세의 과세는 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 재건축 공사계약에 따라 건축비 명목으로 시공회사인 청구외법인에게 양도한 것으로서, 이는 주택의 부수토지 일부를 분할하여 토지만 양도한 것에 해당되므로 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지를 양도하였다고 보기 어려우며, 분할된 토지의 규모나 거래목적에 관계없이 주택부수토지중 일부를 분할하여 양도하는 경우 비과세되는 1세대1주택의 부수토지로 보지 아니하므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가 1세대1주택 부수토지의 양도로서 양도소득세 비과세대상에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제4조 제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 제3항에서『“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제5조 제6호 (자)목에서는 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서는 『법 제5조 제6호 (자)목에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 당해주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우』를 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제6조 제2항에서 『주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니하는 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제5조 제6호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 다만, 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. 이 건 부동산 등기부등본 및 ○○○연립 재건축 사업시행 계약서를 종합하여 살펴보면, 청구인은 종전주택을 1988.8.31 취득하였는 바, 위 ○○○연립주택은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 1,167㎡, 같은곳 ○○○ 대지 21.4㎡ 지상에 위치한 연립주택 14세대로서 종전주택은 그 중 1세대인 101호의 대지지분과 건물인 것으로 확인되고, 1993.7.20 청구인을 포함한 ○○○연립주택 14세대의 소유자들은 연립주택이 노후하여 이를 재건축하기로 합의하고, “○○○연립주택 지상에 새로이 25세대를 신축하여 기존소유자인 14인에게 각각 1세대씩 14세대를 제공하고 나머지 11세대는 건축비로 충당하며, ○○○연립주택 소유자 14인은 청구외법인에게 ○○○연립주택 부동산지분의 25분의11을 양도한다”는 내용으로 청구외법인과 재건축계약을 체결하였는 바, 위와 같은 계약내용에 따라 1993.12.31 위 ○○○연립의 소재지에 새로이 건축된 다세대주택 25세대가 완공되자, 청구인을 포함한 ○○○연립주택 소유자 14인은 각자가 당초 소유한 대지지분의 25분의11에 해당하는 토지(각 세대별 37.3／85㎡로서 합계 521.12㎡)를 매매를 원인으로 청구외법인에게 양도하였으며, 이에 따라 청구인 역시 쟁점토지를 청구외법인에게 매매를 원인으로 양도하고, 청구인은 새로이 건축된 다세대주택 1층 101호(동 주택의 대지지분은 당초 청구인이 소유한 종전주택의 대지지분중 쟁점토지 면적을 제외한 면적임)를 1994.6.9 소유권 보존등기하였고, 1994.8.29 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지의 양도가 소득세법상의 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지를 살펴본다. 이 건 관련법령에 의하면 “주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니하는 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 다만, 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있는 바, 위 ○○○연립주택의 재건축은 이 건 관련법령에서 규정하고 있는 공공사업의 시행에 따라 재건축된 것이 아닌 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없고, ○○○연립의 소유자인 14인의 합의에 따라 ○○○연립을 멸실하고 시공회사를 선정하여 새로이 다세대주택을 건축하면서 별도의 건축대금 납부없이 당초 소유한 대지지분의 일부를 재건축비조로 시공회사인 청구외법인에게 양도한 것이므로, 재건축후 청구인이 소유한 주택의 토지지분이 종전주택의 부수토지의 지분보다 감소된 부분인 쟁점토지는 청구인이 청구외법인에게 재건축비용으로 대물변제한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다(같은 뜻 국심98서 455, 1998.11.13외 다수). 따라서 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 판 단 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.