부동산의 양도에 대해 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999구 0191(1999. 5.13) 94.12.21. ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대 307㎡, 건물 931.17㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1997.10.14. 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하고, 이에 1997.9.30. 양도한 경상북도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 답 113.25㎡외 3필지에 대한 양도차익을 합산하여 1998.7.8. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 45,835,360원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.16. 이의신청과 1998.9.23. 심사청구를 거쳐 1998.11.20. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1994.12.21. 잔금을 치르고 소유권이전하였고 이때의 매수가액이 945백만원이었으나, 당초 쟁점부동산을 매입할 때 검인계약서를 650백만원으로 했기 때문에 매도할 때에도 그 금액에 맞도록 해야 할 것으로 판단하여 매도가액을 650백만원으로 한 계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고한 바 있다. 처분청은 실지취득가액이 945백만원인 것을 확인하면서도 매도가액 670백만원이 확인되지 아니한다고 기준시가로 과세하였으나 쟁점부동산은 등기부등본상 ○○○협동조합중앙회(○○○ 지점)에 150백만원, ○○○할부금융주식회사에 200백만원 합계 350백만원의 빚을 지고 있는 상태에서 이자부담이 겁이나서 급하게 매각하느라 제값을 받을 형편이 아니어서 670백만원에 양도한 것이다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 945백만원에 취득하여 670백만원에 양도하여 양도차익이 없으므로 이건 과세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 실지 취득가액이 945백만원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 실지 양도가액이 670백만원이라고 주장하며 제시한 매매계약서를 보면 부동산거래는 중개인을 통하여 거래되고 있는 것이 통상적이나 중개인도 없이 거래한 것으로 작성되었고, 잔금 665백만원은 1997.10.15. 지급받기로 되어 있음에도 매매대금의 0.7%에 해당하는 계약금 5백만원만 받고 1992.10.14. 등기이전한 거래는 통상적인 거래로 볼 수 없다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구외 ○○○은 부동산을 매수한지 불과 1일후인 1997.10.15.일 청구외 주식회사 ○○○상호신용금고에 1,050백만원의 근저당권을 설정하고 750백만원을 대출받았는 바, 이는 매매가액보다 80백만원이 많은 금액으로 1일 사이에 특별한 가격변동의 요인이었다고 볼 수 없는 점과, 통상 실지거래가액보다 공시지가가 낮게 되어 있음에도 쟁점부동산의 취득당시의 공시지가는 784백만원으로 취득가액 945백만원의 82.9%에 불과하고 양도당시에는 양도가액 (670백만원)이 오히려 공시지가(912백만원)의 73.4%에 불과한 것으로 되어 있음에도 이와 같은 사정이 발생한 특별한 이유가 있었다고 볼 만한 근거나 증빙을 제시하지 못하고 있는 점등 상기 사실을 모두어 보면 청구인이 제시한 매매계약서는 거래당사자간에 작성된 진실된 매매계약서라 인정할 수 없다. 또한 청구인이 제시한 청구외 ○○○·○○○의 확인서와 ○○○과의 계산메모지, 당시 청구외 ○○○상호신용금고의 대출담당이었다고 주장하는 청구외 ○○○의 확인서등을 살피면 이는 이해당사자 간에 임의 작성이 가능한 확인서 등으로 이를 신뢰할 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 "토지, 건물의 양도가액과 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 실지거래가액에 의하는 경우로 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지 거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지취득가액이 실지양도가액보다 높아 양도차익이 발생하지 아니한다고 주장하고 있어 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다.

(1) 청구인이 1994.12.21. 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1997.10.14. 청구외 ○○○에게 양도한 쟁점부동산에는 청구인을 채무자로 하여 1996.8.10. 채권최고액 2억원, 근저당권자를 ○○○협동조합중앙회(○○○ 지점)로, 1996.10.9. 채권최고액 2억6천만원, 근저당권자를 ○○○할부금융주식회사로, 1997.10.13. 채권최고액 3억원, 근저당권자를 ○○○로 한 근저당권이 각각 설정된 바 있으며, 또한 1997.10.14. 채권최고액 10억5천만원으로 채무자를 양수자인 청구외 ○○○으로 하고 근저당권자를 주식회사 ○○○상호신용금고로 하여 근저당권 설정된 사실이 등기부등본에 나타나 있다.

(2) 청구인은 이 건 관련 양도소득세 신고시(1997.10.14.)에 양도 및 취득가액이 650백만원이라고 신고하면서 첨부한 취득시 매매계약서(1994.11.20.)에는 매매대금이 650백만원(계약금 50백만원, 중도금 400백만원, 잔금 200백만원)으로 되어 있고,양도시 매매계약서(1994.12.21.)에는 매매대금이 650백만원(계약금 5백만원, 잔금 645백만원)이고 특약사항에 잔금 지불은 은행융자금으로 대체하되 기 설정된 등기금액을 우선 변제키로 하고 매수자가 완불하지 못할 경우 매수인이 모든 책임을 지기로 한다고 기재된 사실이 나타나 있다.

(3) 처분청은 전 소유자인 청구외 ○○○을 조사(확인서 제시)하여 쟁점부동산의 취득가액을 945백만원으로 확인하였으나, 양도가액은 양수자인 청구외 ○○○이 소재불명으로 실지거래가액을 확인할 수 없었다는 사실이 처분청의 이 건 실지거래가액 조사서에 나타나고 있다.

(4) 청구인이 쟁점부동산을 670백만원에 양도하였다는 거증으로 제시한 매매계약서는 중개인이 기재되어 있지 않고 계약금이 5백만원이고 잔금 665백만원을 1997.10.15.에 지급하는 것으로 되어 있으나 쟁점부동산의 등기이전일은 1997.10.14.로 계약금만 수령하고 명의변경된 것이어서 통상적인 거래로 보기 어려워 이건 매매계약서가 신빙성이 있는 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(5) 또한 양수자 청구외 ○○○은 쟁점부동산을 670백만원에 취득한지 불과 하루만인 1997.10.15.자로 주식회사 ○○○상호신용금로로부터 750백만원을 대출받은 사실이 나타나는 바(근저당권 설정금액 1,050백만원), 통상 금융기관의 대출금은 채권확보등을 위해 부동산시가보다 낮게 이루어지고 있고 쟁점부동산의 양도당시 기준시가가 910,971,290원인 점을 감안할 때 쟁점부동산을 670백만원에 양도하였다는 청구인 주장을 신빙성이 있다고 보기는 어렵다 할 것이다.

(6) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.