신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999구 0115(1999. 5.28) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 세무사 조ㅇㅇ 주 소 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 3-1 행 정 처 분 청 ㅇㅇ세무서장 주 무 ㅇㅇ세무서장이 1998.7.14. 청구인에게 한 1996년 귀속 양도 소득세 32,572,750원의 부과처분은 그 취득가액을 37,100,00원 으로 하고 그 양도가액을 155,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1988.5.7. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 3,597㎡를 청구 외 ○○○과 공동으로 취득하여 이중 896.25㎡(이하 "전체토지"라 하고 이중 청구인 지분인 449.625㎡를 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 취득 가 액을 37,100,000원, 양도가 액을 155,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 실지거래가 액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정 하여 1998.7.14. 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 32,572,750원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.11. 심사청구를 거쳐 1998.12.30. 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지 양도차익 예정신고시 신고한 양도가 액과 처분청이 매수인에게 직접 확인한 양도가 액이 일치하고 국세심판소 선결정례에 의하면 과세관청이 거래상대방을 불러 조사한 가액이 신고가 액과 같다면 실지거래가 액으로 보아야 한다고 하고 있는 바, 처분청은 이 건 신고가 액과 양수인이 진술한 양도가 액이 일치함에도 단순히 계약서상의 지급일자와 실제 지급일자가 다르다고 하여 실지양도가 액을 인정하지 아니하는 것은 부당하다. 처분청은 쟁점토지의 양도시점 전후 인근부동산의 거래실태를 조사하거나 개별공시지가 적용의 타당성등 적극적인 실지거래가 액의 입증노력 없이 단순히 실지양도가 액이 개별공시지가 대비 67.3%라는 이유만으로 인정하지 아니하는 것은 국세청의 입증책임을 청구인에게 전가하는 것이고 취득 가 액과 양도가 액의 상승률을 비교하면 청구인이 신고한 거래가 액은 4.18배이나 처분청이 결정한 기준시가의 경우는 3.90배로 청구인이 신고한 상승률이 오히려 더 높다. 처분청은 청구인과 청구 외 ○○○의 개인적인 관계 또는 쟁점토지의 양도거래에서의 실질적인 위임여부의 조사 및 일반계약서가 원본으로 여겨지는 지질이나 보관상태의 조사 등을 입증하려는 노력과 책임 없이 단지 청구인 단독으로 기재된 사실만으로 일반계약서가 신빙성이 없다는 것은 행정편의주의 적인 발상이며 일반매매계약서나 검인계약서상의 양도가 액이 일치함에도 이를 인정하지 아니하는 것은 부당하므로 이 건 실지거래가 액을 인정하여야한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 1996.6.12. 청구 외 ○○○에게 양도하면서 받은 가 액이 155,000,000원(전체금액 310,000,000원 중 청구인 지분)이라고 주장하며 매매계약서 거래상대방의 확인서·금융자료 등을 제시하고 있으므로 이를 살펴보면, 청구인이 당초 신고하면서 제출한 매매계약서의 내용과 거래상대방인 청구 외 ○○○의 확인내용을 비교한 바, 총 금액은 일치하나 거래대금의 지급일자 등이 일치하지 아니하고, 신고시 제출한 계약서는 등기절차를 위하여 법무사 사무실에서 작성한 검인계약서이고 실지계약서는 거래상대방의 확인내용과 같다고 주장하며, 추가로 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서 상 매도인이 공동소유자 명의가 아닌 청구인 단독으로 기재되어 있어 이를 진실된 계약서로 보기는 어렵다 하겠다. 또한 청구인은 실지거래금액의 증빙자료로 거래상대방인 청구 외 ○○○의 예금계좌에서 출금된 내역을 제시하면서 1996.4.4.자 출금 액 30,000,000원, 1996.4.6.자 출금 액 120,948,540원 중 100,000,000원, 1996.6.10.자 출금 액 180,000,000원을 청구인과 청구 외 ○○○이 쟁점부동산의 양도가 액으로 수령하였다고 주장하고 있으나 당초 신고시 제출한 계약서의 작성일인 1996.3.30. 이후 잔금지급일인 1996.6.11.까지 위 계좌에서 인출된 총 금액이 478,298,540원에 달하고 있을 뿐만 아니라 거래상대방의 위 출금일자와 상당한 기간적 차이가 있는 1996.5.2. 청구인 계좌에 50,000,000원이 1996.5.3. 청구 외 ○○○의 계좌에 50,000,000원이 각각 입금된 사실 등이 있어 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가 목에서 "토지건물의 양도가 액과 취득 가액을 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가 액에 의한다"라고 규정하고 실지거래가 액이 의하는 경우로 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가 액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가 액의 적용대상에서 제외할 수 있다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 37,100,000원에 취득하여 155,000,000원에 양도하였으므로 이 건 실지거래가 액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인과 청구 외 ○○○이 1988.5.7. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 3,597㎡를 ㅇㅇ시로부터 취득하여 동 토지의 일부인 전체토지(896.25㎡)를 1996.6.12. 청구 외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본에 나타나 있고, 청구인은 1996.8.31. 전체토지 중 청구인 지분에 해당하는 쟁점토지(449.625㎡)의 취득 가 액을 37,100,000원으로 양도가 액을 155,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고한 사실이 확인되며 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 1993년 319,000원, 1994년 363,000원, 1995년 541,000원, 1996년 380,000원,1997년 380,000원임이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장의 개별공시지가 확인서에 나타나 있다.

(2) 처분청은 청구인과 청구 외 ○○○이 공유로 취득한 쟁점토지는 ㅇㅇ시로부터 취득한 토지로서 그 취득 가 액이 37,100,000원임이 확인되어 신고금액과 일치하나, 양도가 액은 계약금과 중도금, 잔금등이 신고 시 제출된 계약서의 내용과 다르게 지급되었다 하여 제출된 계약서가 진실된 계약서가 아니어서 신고금액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 결정결의서 및 조사서등에 나타나 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가 액을 입증하기 위한 거증서류로 제시한 매매계약서(1996.4.4. 작성)를 보면, 전체토지의 총 매매대금은 310백만 원이고 계약금 30백만 원을 계약 시에 중도금 100백만 원은 1996.4.30.에 그리고 잔금 180백만 원은 1996.5.30. 지급하는 것으로 되어 있으며, 매수인인 청구 외 ○○○는 처분청 조사시 전체토지의 매매대금이 310백만 원이라고 진술한 사실이 나타나 있다.

(4) 또한 청구인이 제시한 검인계약서상의 총 매매대금은 310백만 원으로 일반 매매계약서와 일치하나 매매계약 체결일자가 일반 매매계약서 상 매매계약 체결일(1996.4.4.)이전인 1996.3.30.로 기재되었는 바, 전체토지의 매수인인 청구 외 ○○○의 확인서를 보면 쟁점토지의 등기를 대행한 법무사가 쟁점토지가 토지거래 허가지역(1996.3.27. 토지거래허가를 받음)이므로 소유권이전 등기를 위해서는 1996.3월말까지 계약을 한 것으로 해야 한다고 하여 1996.3.30. 계약한 것으로 작성한 것이고 실제로는 일반매매 계약서 내용대로 거래되었고 다만 잔금만 1996.6.10. 지급하였다고 확인하고 있다.

(5) 청구인은 매수인인 청구 외 ○○○로부터 전체토지 매매대금 중 1996.4.4. 계약금조로 30백만 원을 수령하여 ○○○은행 ○○○동지점의 청구인계좌에 입금하였다가 1996.4.8. 20백만 원을 인출하여 청구 외 ○○○에게 15백만 원을 지급한 바 있고, 1996.4.30. 중도금조로 100백만 원을 수령하여 청구인 지분 액 50백만 원은 ○○○은행 ○○○동지점의 청구인계좌에 1996.5.2. 입금한 사실이 나타나고, 1996.6.10. 잔금조로 180백만 원을 수령하여 청구인 지분 액 90백만 원은 ○○○은행 ○○○동지점의 청구인 계좌에 1996.6.10. 입금한 사실이 나타나고 있어 매수인인 청구 외 ○○○가 잔금을 1996.6.10. 지급하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다.

(6) 처분청은 쟁점토지의 양도가 액 155,000,000원이 양도당시(1995년) 개별공시지가인 243,247,000원에 비하여 크게 낮은가 액(63.7%)이라 하여 신빙성이 없는 것으로 보았으나, 쟁점토지의 개별공시지가가 쟁점토지 양도직전 연도인 1994년에는 363,000원/㎡이었고 양도다음 연도인 1996년에는 380,000원/㎡임에도 특별한 사유도 없이 1995년도에만 541,000원/㎡로 높게 고시(고시일:95.5.30.)되었고 이에 대한 민원이 계속 제기되어 바로 다음 연도에 다시 종전과 같은 수준으로 고시(쟁점토지의 양도 일은 1996.6.12.이고 1996년도 개별공시지가 고시 일은 1996.6.28.임)된 점으로 보아 쟁점토지의 양도가 액이 1995년도 개별공시지가보다 낮다는 이유로 쟁점토지의 실지거래가 액을 부인한 것은 타당하다고 할 수 없다.

(7) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점토지를 ㅇㅇ시로부터 분양 받았으므로 취득 가 액 37,100,000원은 확인된다 할 것이고 또한 양도가 액 155,000,000원은 청구인이 제시한 일반매매계약서와 검인계약서상의 금액과 매수인인 청구 외 ○○○의 진술내용이 일치할 뿐만 아니라 동 금액을 수수한 사실이 청구인이 제시한 금융자료에 의해 확인되고 있으므로 양도가 액 또한 거래증빙에 의해 확인된다고 인정된다 할 것이다 따라서 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 실지거래가 액이 거래증빙에 의하여 확인되므로 전시법령에 의하여 이 건 실지거래가 액에 의하여 과세되어야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.