기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999구 0029(1999. 6.17)

○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 216.5㎡ 및 그 지상건물 473.51㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.11.6 취득하여 1997.10.21 양도한 후 취득가액을 142,500,000원, 양도가액을 172,500,000원으로 하여 1997.10.18 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 쟁점부동산의 양도차익을 인정하지 아니하고 이를 기준시가에 의하여 산정하여 1998.7.10 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 65,324,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.3 심사청구를 거쳐 1998.12.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 과세하였으나 청구인이 쟁점부동산을 양도시 매수인에게 부채(대출금) 300,000,000원을 인계하는 대신에 청구인은 쟁점부동산을 수리하기 위하여 95,000,000원에 상당하는 금액을 수리비로 지급한 사실이 증빙에 의하여 확인되고 있으므로 실지양도가액은 205,000,000원으로 확인되고 있다. 쟁점부동산이 처분청이 인정하고 있는 실제 시세 300,000,000원보다 낮은 가격으로 양도된 것은 양도당시 쟁점부동산의 옆에 대형건물공사가 실시되어 쟁점부동산의 균열이 발생함에 따라 균열의 확장을 방지하기 위하여 그 공사업체가 H빔을 설치한 사실이 있어 쟁점부동산이 현저히 낮게 양도된 것으로 시가보다 낮게 양도한 특별한 사유가 있으므로 이를 인정하고, 취득가액도 142,500,000원은 취득당시의 실지거래가액이므로 이를 인정하여 이 건 과세처분을 경정결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1997.10.18 처분청에 쟁점부동산의 양도에 대한 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액 172,500,000원의 입증서류로 부동산매매 검인계약서 및 매수인인 청구외 ○○○과 그의 처인 청구외 ○○○이 인감증명을 첨부하여 청구인과 함께 확인한 부동산거래사실확인서를 제출하였으며, 1998.4.20 ○○○지방국세청의 양도소득세 실지조사시에도 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액은 172,500,000원이며, 실지취득가액은 142,500,000원이라고 확인하였으나, 이 건 심사청구시에는 쟁점부동산의 실지양도가액이 205,000,000원이라고 주장하면서 부동산매매계약서와 매수인인 청구외 ○○○의 인감증명을 첨부하여 1998.8월에 작성한 부동산거래사실확인서를 제시하였다. 그러나 자산양도차익 예정신고시 및 심사청구시 제출한 부동산매매계약서는 모두 중개인의 날인이 되어 있지 아니하고 서로 다른 금액으로 작성된 것으로서 이를 진실한 매매계약서라고 믿기 어렵고, 또한 청구인이 쟁점부동산의 양도가액이 205,000,000원이라고 제시한 부동산거래사실확인서는 이 건 양도소득세의 고지서가 송달된 후인 1998년 8월(일자 미상)에 작성된 것이어서 사실로 인정하기 어려우며, 청구인은 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지불에 관한 금융자료 등을 청구인과 매수인 모두가 제출하지 못하고 있는 등의 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 205,000,000원은 객관적인 거래증빙 등에 의하여 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 결정한 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인의 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 새로운 실지거래가액의 증빙을 제시하면서 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 쟁점부동산은 대지 216.5㎡, 건물 473.51㎡의 3층 여관으로서 청구인은 쟁점부동산을 1987.11.6 취득하여 1997.10.21 양도하였으며, 쟁점부동산에는 청구인을 채무자로 하고 청구외 주식회사 ○○○신용금고를 근저당권자로 하여 1987.11.6부터 1997.1.22까지 5차례에 걸쳐 채권최고액을 490,000,000원으로 한 근저당권이 설정되어 있으며 ○○○지방국세청이 조사당시 주식회사 ○○○신용금고에 조회(부동산 46430-438, 1998.4.9)하여 회신받은 공문(○○○여지 제98-6호, 1998.4.15)에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 금액은 3억원이라고 확인한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도(잔금일 1997.10.15)한 후 1997.10.18 자산양도차익 예정신고서를 처분청에 제출하면서 취득가액이 142,500,000원인 부동산매매계약서와 양도가액이 172,500,000원인 부동산매매계약서를 첨부하였으며 이 건 심사청구시에는 쟁점부동산을 205,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 매수인의 사실확인서를 제시하고 있다.

(3) 쟁점부동산의 취득가액 145,200,000원에 대하여는 처분청이 달리 청구인의 신고에 대하여 이견을 나타내지 아니하고 있을 뿐만 아니라 ○○○지방국세청의 조사서에도 취득가액을 실지거래가액으로 신빙성이 있는 것으로 보인다고 되어 있어 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 것으로 인정되므로 쟁점부동산의 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 172,500,000원에 양도하였다고 하여 부동산매매계약서와 매수인의 부동산거래확인서를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였으나 이 건 심사청구시에는 쟁점부동산을 205,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 별도의 부동산매매계약서를 제시하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 대출받은 300,000,000원을 매수인인 청구외 ○○○이 인수하고 청구인은 쟁점부동산 수리비용 95,000,000원을 부담하였으므로 실지거래가액이 205,00,000원이라고 주장하고 있는 바, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산을 담보로 주식회사 ○○○신용금고에서 3억원을 대출받은 사실이 확인되나 청구인이 쟁점부동산 수리비 95,000,000원을 실제로 부담하였는지가 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않고 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 인근에서 대형건물신축공사로 인해 건물이 균열이 발생하여 저가로 양도하였다고 주장하면서 ○○○광역시 서구청에 피해보상이 이루어지기까지는 준공검사를 연기해 달라는 진정을 하였고, 이에 대한 ○○○시 서구청의 회신 공문을 보면, 쟁점부동산은 구조안전진단결과 이상이 없는 것으로 판명되었으며 피해보상은 쌍방간 협의가 원할이 이루어지도록 지시(1997.4.2)하였다고 되어 있어 쟁점건물은 이상이 없는 것으로 인정될 뿐만 아니라 ○○○시 서구청은 피해보상은 대형건물신축공사 시행자로부터 지급받을 수 있도록 조치하였음을 알 수 있다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점부동산을 담보로 대출받은 채무 3억원을 매수인의 처 청구외 ○○○에게 면책적으로 인계하였으며 또한 처분청이 쟁점부동산소재지 인근의 부동산중개업소를 탐문조사한 바에 의하면 쟁점부동산은 양도당시 3억원 이상으로 조사되었음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다. (마) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도차익 예정신고시와 심사청구시에 주장하는 양도가액이 서로 일치하지 아니하고, 쟁점부동산양도당시 쟁점부동산을 담보로 3억원의 대출을 받은 상태에서 동 채무를 매수인에게 인계하였고 처분청의 현지 탐문조사에서도 쟁점부동산이 3억원 이상이라고 조사되었으며, 양도당시 기준시가가 249,982,000원인 점을 감안하면 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가 액 205,000,000원은 사실로 인정되지 아니한다 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 실지양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.