부동산임대소득금액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 2428(2000. 2.12) 자기의 소유인 ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○여관(상호명)을 1996년 5월부터 1998년 9월까지의 기간동안 청구외 ○○○에게 임대한 자로서, 동 부동산임대수입금액에 대하여 종합소득세 등을 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 신고누락한 부동산임대수입금액 35,568,080원(1996년도 귀속분 14,868,080원, 1997년도 귀속분 20,700,000원, 이하 "쟁점수입금액"이라 한다)에 대하여 추계로 소득금액을 계산하고, 그 추계소득금액을 청구인의 근로소득 등 다른 소득금액과 합산하여 1999.2.12 청구인에게 1996년도 귀속분 종합소득세 2,097,880원, 1997년도 귀속분 종합소득세 2,906,580원, 합계 5,004,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.23 이의신청 및 1999.5.29 심사청구를 거쳐 1999.11.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인 소유의 ○○○여관을 당초 임차인인 청구외 ○○○에게 임대보증금 150,000,000원으로 하여 구두계약하였으나, 임차인이 그중 30,000,000원만 지급하고 나머지 120,000,000원을 지급하지 아니하여 청구인이 사채 120,000,000원을 차용한 바, 임차인으로부터 매월 수령한 금액은 사채에 대한 이자를 지급받기 위한 것일 뿐 월세로 수령한 것이 아님에도 불구하고 이를 부동산임대수입금액에 산입하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 당초부터 임대보증금 150,000,000원에 월세 2,000,000원을 받아 오던 ○○○여관을 청구외 ○○○에게 임대보증금 150,000,000원에 임대하기로 구두로 약정한 바, 임차인으로부터 임대보증금 중 30,000,000원만 지급받고 나머지를 지급받지 못하자 임대기간 중에 그에 상당하는 이자를 매월 수령하였다는 주장이나, 거래의 실질내용은 형식상 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례·구체적인 증빙·거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하여야 하는 것으로서, 청구인이 매월 수령한 이자상당액은 명목여하를 불구하고 사실상 임차인으로부터 받지 못한 임대보증금을 월세로 전환하여 수령하였다고 보는 것이 사회통념이라 할 것이므로, 쟁점수입금액을 부동산임대수입금액으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점수입금액을 부동산임대수입금액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 이 건 총수입금액계산 당시의 소득세법 제18조 제1항 에서『부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 같은 항 제1호에서는『부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은 법 제24조 제1항에서『거주자가 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제80조 제1항에서 『납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정한다』고 규정하고, 같은 조 제2항에서 『납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 경정한다』고 규정하고, 같은 항 제1호에서는『신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때』라고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제2항 에서『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1990년 9월 취득한 ○○○여관을 1996.4.27 청구외 ○○○에게 보증금 150,000,000원에 임대하기로 구두 약정하고 ○○○으로부터 계약당일 20,000,000원, 그 후 약 1개월 경과후10,000,000원 도합 30,000,000원을 수령하였으나, 나머지 120,000,000원을 지급받지 못하여 ○○○으로부터 사채이자와 같은 이율을 적용하여 1996년 5월부터 같은 해인 8월까지는 매월 2,4000,000원을, 이후 같은 해 8월부터 임대차계약이 종료된 1998년 9년까지는 매월 1,500,000원을 수령하였으며, ○○○은 청구인으로부터 임대차계약기간 종료후인 1998.9.7 2,000,000원, 1998.9.22 20,000,000원, 1998.6.26 4,200,000원 도합 26,200,000원을 반환받았음이 청구인의 처 ○○○·○○○과 그의 남편 ○○○·신원미상의 남자 1인 등 4인의 대화내용이 기록된 녹취록, 숙박업영업신고증(발급자: ㅇㅇㅇ도 ㅇㅇㅇ시장)과 그 변경 및 처분사항, ○○○명의로 작성된 전세계약금 영수증, ○○○명의의 예금거래명세서(○○○은행 ○○○), ○○○와 ○○○의 진술서 및 문답서 등 처분청의 조사자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, ○○○가 ○○○에게 "150,000,000원에 월세 2,000,000원을 받던 집"이었다 라고 말하였음이 위 녹취록(13페이지 7번째줄)에 의하여 확인된다. 청구인은 임대보증금 150,000,000원, 월세 2,000,000원으로 임대하여 왔던 여관을 ○○○에게 보증금 150,000,000원에 임대하기로 구두 약정하였으나, 임차인으로부터 30,000,000원만을 수령하고 나머지 금액(120,000,000원)을 지급받지 못하여 청구인이 빌린 사채(120,000,000원)의 이자에 상당하는 금액을 수령한 것이므로 부동산임대소득이 아니라는 주장이나, 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용하는 것이고, 또한 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하는 것인 바, 청구인이 ○○○에게 ○○○여관을 임대하기로 약정하고 지급받지 못한 임대보증금(120,000,000원)의 이자에 상당하는 금액을 임대차계약기간동안 매월 수령한 쟁점수입금액은 그 명목여하를 불구하고 사실상 월세로 전환하여 수령한 것으로 보는 것이 상거래관례나 사회통념에 부합된다 할 것이므로 처분청이 쟁점수입금액을 부동산임대수입금액으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.