공시지가보다 낮은 양도가액으로 신고하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 2271(2000. 3.28) 8.6.24 광주광역시 북구 ○○○동 산 ○○○ 소재 임야 481㎡를 취득하여 1990.2.9 토지개량에 의하여 같은곳 ○○○ 소재 대지 232.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 환지 받아 1997.6.25 양도하고, 1997.9.1 실지거래가액(취득가: 48,800천원, 양도가: 105,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 1999.1.10 기준시가(양도가액: 123,066,000원, 취득가액: 20,788,633원)로 양도차익을 산정하여 1997년 귀속분 양도소득세 23,020,070원을 추가하여 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.15 심사청구를 거쳐 1999.10.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 자녀의 질병으로 치료비가 필요하였고, 청구인의 처가 보험회사에 근무하면서 많은 차입에 의한 채무상환 압력이 가중되어 쟁점토지를 급히 매도하고자 평당 250만원에 매도의뢰 하였으나, 쟁점토지의 경우 아파트의 뒤쪽에 위치한 곳으로 원매자가 없어 거래가 이루어지지 아니하므로 매도가액을 점점 낮추던 차에 청구인의 급박한 사정을 알고 건축업을 하는 청구외 ○○○이 매수의사를 전달해와 몇차례 협상 끝에 평당 150만원인 105백만원에 양도하게 된 것으로서, 이 지역은 1985.1.25에 토지개량에 의한 구획정리사업이 시행되어 청구인이 환지전 쟁점토지를 취득할 당시(1988.6.24)는 토지가액이 상당히 상승하여 기준시가보다 훨씬 높은 가액으로 취득하게 되었다. 따라서, 쟁점토지는 양도 및 취득시의 실지거래가액이 청구인이 제출한 각종 증빙자료에 의하여 확인할 수 있는 경우이므로, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분청의 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 평당 250만원에 내놓았다가 평당 150만원인 105백만원에 매도하였다고 주장하나, 처분청의 조사에 의하면 쟁점토지의 양도당시 시세가 평당 200만원 ∼ 250만원 사이로 약 150백만원이었으며, '97년도 공시지가가 530천원/㎡으로서 쟁점토지의 가액이 123백만원인 바, 청구인이 신고한 양도가액 105백만원은 공시지가에도 못 미치는 가액으로서 공시지가가 현실적으로 시가보다 낮게 책정됨을 감안할 때 신빙성이 없다 할 것이며, 쟁점부동산을 당초 175백만원(평당 250만원)에 매물을 내놓았다가 그 가액의 60%인 105백만원(평당 150만원)으로 매도하였다는 청구인 주장은 당시 비록 자금압박이 심했던 점을 고려하더라도 납득하기 어려운 거래라 할 것이며, 실지거래가액을 객관적으로 입증할 만한 금융거래자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.29 개정된 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다로 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 환지전 쟁점토지를 1988.6.24 청구외 ○○○로부터 취득하고, 1990.2.9 토지개량에 의하여 쟁점토지로 환지처분된 것을 1997.6.25 청구외 ○○○·○○○에게 양도하였음이 증빙자료에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액과 처분청이 과세한 기준시가를 보면 아래표와 같다. 구 분 양도가액(A) 취득가액(B) 양도차익(A-B) 신고(1:실지거래가액) 105,000,000원 48,800,000원 56,200,000원 결정(2:기준시가) 123,066,000원 20,788,633원 102,277,367원 1/2 85.3% 234.7% 46,077,367원

(2) 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○·○○○에게 양도하고 실지거래가액에 관한 증빙자료로 매매계약서와 양수인의 거래사실확인서, ○○○부동산 대표 청구외 ○○○의 사실확인서, 쟁점토지를 급히 매각할 수 밖에 없었던 상황에 대한 증빙으로 청구인의 처 ○○○의 차입금상환 내역과 자녀의 병원진료확인서 등을 제시하고 있으므로 살펴보면, 양도시의 매매계약서에 기재된 매매대금 105,000,000원은 기준시가 123,066,000원의 85.3%인 것으로 나타나 있고, 청구외 ○○○의 사실확인서에는 당초 쟁점토지를 평당 250만원에 매도의뢰한 것으로 되어 있는 바, 쟁점토지는 당초 매도의뢰한 가액의 60%에 양도한 것으로서, 기준시가가 시세보다 낮은 상황을 감안할 때 쟁점토지를 기준시가 123,066,000원 보다 현저히 낮게 매도해야할 특별한 이유가 있었다고 보기 곤란할 뿐만 아니라, 동 거래가액대로 대금을 실제로 수수하였음을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인 주장은 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다.

(3) 쟁점토지의 취득가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인되는 지 살펴보기 전에 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지거래의 경우 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 전시한 법령에 의거 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니 하므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.