실지거래가액에 의한 양도차익의 계산

심판청구번호 국심1999광 2078(2000. 2.12) ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 9필지 대지 1,971㎡와 건물 113.029㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.5.15 280,000,000원에 취득하여 1997.3.31 271,640,000원에 양도한 것으로 하여 1998.6.1 처분청에 양도소득세 확정신고서를 제출하였다. 처분청에서는 취득 및 양도가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 1998.11.13 양도소득세 82,628,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.6 이의신청 및 1999.4.30 심사청구를 거쳐 1999.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1991.11.8 청구외 ○○○이 취득하여 1992.7.8 청구외 ○○○에게 350백만원에 양도하였으나 청구외 ○○○은 이전등기를 하지 아니한 상태에서 청구인에게 400백만원에 양도하였으며, 이때 청구인은 명의신탁하였다가 1996.5.14 명의신탁을 해지하고 청구인 명의로 등기한 후 1997.4.3 쟁점토지상의 건물과 (유)○○○상사의 자본금, 비품 기타 영업권을 포함하여 5억원에 양도하였는 바, (유)○○○상사의 자본금인 1억원을 제외하면 400백만원으로 양도차익이 없으므로 이건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 명의신탁해지를 원인으로 취득하여 매매로 양도한 후 쌍방 실지거래가액으로 양도소득세를 확정신고하였으나, 실지조사시 취득일이 불분명하고 계약서를 첨부하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없었고, 양도가액도 신고한 사실과 상이하여 청구주장에 일관성이 없으며 이 건 청구에 이르러 쟁점부동산을 4억원에 취득하였다가 4억원에 양도하여 양도차익이 없다는 주장이나 5년이상 보유한 상태에서 양도차익이 없이 양도하였다는 주장이 납득되지 아니하며 이러한 사실을 입증할만한 금융자료도 제시하지 못하고 있어 청구주장은 이를 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 "양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우의 하나로 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문과 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정신고한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 당초 양도소득세 확정신고시 쟁점부동산을 1996.5.14 280,000,000원에 취득하여 1997.3.31 271,640,000원에 양도하였다고 신고한 데 대하여 처분청은 청구인이 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하지 못하고 있고, 또한 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 명의신탁하였다가 이를 1996.5.15 해지하고 1997.3.31 양도한 것으로 보아 청구외 ○○○의 취득등기일(토지 1991.11.8 건물 1993.2.27)을 취득시기로 하여 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 것으로 밝혀지고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 당초 청구외 ○○○이 청구외 ○○○으로부터 취득하여 등기하지 아니한 상태에서 1992.7.8 청구인에게 양도하였으므로 1992.7.8이 쟁점토지의 취득시기가 된다고 주장하면서 부동산매매계약서 등을 제시하고 있으나 부동산 매매계약서의 기재내용이 사실임을 입증할만한 증빙을 제시하지 못하고 있으며 쟁점부동산을 청구외 ○○○으로부터 취득하였음을 입증하는 근거도 제시되지 아니하고 있어 쟁점부동산은 등기부등본내용과 같이 청구인이 청구외 ○○○ 명의로 취득하여 명의신탁하였다가 이를 해지하고 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산을 4억원에 취득하여 5억원에 양도하였으나 자본금 1억원을 제외하면 양도차익이 발생하지 아니하였다고 주장하면서 부동산매매계약서 및 채권양도양수계약서 등을 제시하고 있으나 청구주장을 입증할만한 객관적인 증빙자료가 없으며 쟁점토지상에 중고자동차 매매단지가 조성된 것으로 밝혀지고 있는 점과 청구인이 양도시까지 쟁점부동산을 보유한 기간이 5년이상이 되고 있다는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도차익이 없었다는 청구주장을 사실로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 위 사실등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점외부동산을 취득하여 청구외 ○○○ 명의로 명의신탁하였다가 이를 해지하고 양도한데 대하여 처분청이 청구외 ○○○명의로 등기한 날을 취득시기로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.