양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 1969(1999.12.10) 은 청구외 ○○○가 1988.4.4 취득한 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 소재 잡종지 281㎡(이하 쟁점토지라 한다)를 1989.7.22 취득(원인: 1989.7.10 매매)한 후 이를 청구외 ○○○에게 1997.11.26 양도(원인: 1997.10.28 매매)하고 1997.11.4 쟁점토지의 양도가액을 72,250,000원, 취득가액을 50,500,000원으로 하는 자산양도차익 예정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1999.1.11 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 14,370,990원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.10 이의신청, 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.9.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 취득당시의 개별공시지가 보다 쟁점토지의 청구인 취득가액이 높다하여 기준시가로 과세하였으나 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 낮게 책정된 사유는 표준지를 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○로 하여 1990년부터 1996년까지 공시지가를 산정함으로 인하여 낮게 책정된 것이고 실지의 표준지는 같은 곳 ○○○이며 이에 따라 담양군에서 1997년도에는 표준지를 같은 곳 ○○○로 하여 쟁점토지의 1997년도 개별공시지가를 258천원으로 하였는 바, 쟁점토지와 유사한 같은 곳 ○○○지번은 1990년도의 개별공시지가가 180천원으로 이를 평당가액으로 환산하면 595,044원으로 실지의 평당 취득가액 700,000원과 큰 차이가 나지 않으며, 청구인의 취득 및 양도가액은 매매계약서와 부동산거래사실확인서 및 거래내용조회서의 회신내용에서 모두 일치함은 물론 기록된 필체도 일치하므로 처분청이 청구인이 제시하고 있는 제증빙서류를 부인함은 납세자가 제출한 세무자료는 진실한 것으로 추정된다는 납세자권리헌장의 취지에 반하고 소득세법의 어디에도 금융자료를 제시해야 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한다는 규정도 없고 실지거래가액을 부인할 입증책임은 과세관청에 있으므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지는 지적도등본상 도로와 인접하고 있고 개별공시지가가 취득당시는 15,455,000원이고 양도당시는 72,498,000원으로서 인근지역보다 급등(취득시 대비 469.1%상승)한 것이 확인되나, 실지거래금액은 취득당시는 59,500,000원이고 양도당시는 72,250,000원으로 8년 4개월이 지난 양도시까지 121.4% 상승한 것으로 확인된다.

(2) 1990년, 1997년 개별공시지가를 비교하여 보면, 쟁점토지의 인근 지번인 ○○○소재 토지는 46,000원에서 195,000원으로 423.91% 상승하였고, ○○○소재 토지는 50,000원에서 169,000원으로 338.0% 상승한 것으로 확인되나, 쟁점토지는 55,000원에서 258,000원으로 469.09% 급등한 것으로 확인된다.

(3) 쟁점토지의 등기부등본상 전소유자인 청구외 ○○○의 취득당시인 1988.4.4 취득가액을 처분청에서 12,000,000원으로 확인하였으나, 그로부터 1년3개월 지난 1989.7.22 청구인이 주장하는 취득가액이 59,500,000원으로 1년3개월후에 495.8%로 급등한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 취득당시 매매계약서와 양도자의 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 확인서 이외에 이를 뒷받침할 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 청구인 취득가액이 취득하기 불과 1년3개월 이전인 전소유자의 가액에 비하여 495.8%로 급등한 것으로 확인되는 등 실지거래가액에 의하여 취득가액을 확인할만한 자료가 되지 못한다고 인정되므로 처분청이 공정과세협의회를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점 부동산 양도당시의 소득세법 시행령 제166조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액), 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 "가"목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1호 "가"목의 규정은 각각 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, "당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호), 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우"를 규정하고, 제5항에서는 위 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항의 규정에 의하면 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하고있는 쟁점토지의 실지거래가액과 기준시가를 대비하여 보면 다음과 같은 바, 청구인 주장 양도가액은 기준시가와 대동소이하나 청구인주장 취득가액은 기준시가보다 44,045,000원이 많음을 알 수 있다. 청구주장 가액 기 준 기 가 양 도 가 액 72,250,000 72,498,000 취 득 가 액 59,500,000 15,455,000

(2) 청구인이 제시하고 있는 취득당시의 매매계약서에 의하면 소개인이 없고 쟁점토지는 전소유자인 청구외 ○○○가 1988.4.4 취득하여 청구인에게 1989.7.22 양도한 토지임이 쟁점토지의 등기부등본에 확인되고 있는데 처분청 조사내용에 의하면 위 ○○○의 취득가액은 12,000,000원으로 확인되고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득당시의 공시지가는 표준지를 잘못 적용하여 낮게 산정된 것이므로 이를 이유로 청구인 취득가액을 부인함은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제8조 및 개별토지가격 합동조사지침(국무총리 훈령 제241호) 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받을 수 있는 것이므로 이러한 절차 없이 쟁점토지의 청구인 취득당시의 공시지가가 낮게 책정되었다는 청구인주장을 받아들일 수 없고, 처분청 조사내용에 의하면 청구인보다 약 1년3개월 이전에 취득한 청구외 ○○○의 취득가액이 12,000,000(㎡당 42,700원)으로 확인되고 있어 청구인이 쟁점토지를 59,500,000원에 취득하였다는 주장은 신빙성있는 주장으로 믿고 받아들이기 어렵다.

(4) 따라서 처분청이 청구인이 제시하고 있는 취득 및 양도시의 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서 등의 증빙을 증거능력을 갖춘 거증으로 볼 수 없다 하여 이를 받아들이지 아니하고 전시규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.