기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 1192(1999.10. 8) 6인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 473㎡를 1989.11.3, 같은곳 ○○○ 전 1,609㎡를 1989.11.4, 같은곳 ○○○ 전 534㎡를 1991.5.29 취득하여 1997.9.1 청구인지분(등기부등본상 지분 1/6, 이하 "쟁점토지"라 한다)을 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였으나 이에 대한 자산양도차익 예정(확정)신고를 하지 아니하였다. 처분청은 위 토지를 미등기전매한 전소유자인 청구외 ○○○등 2인에 대한 양도소득세 조사시 확인된 청구인지분(1,660/7,125×1/2)을 청구인이 양도한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 1998.7.3 청구인에게 1997년도분 양도소득세 35,757,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.1 이의신청과 1998.12.28 심사청구를 거쳐 1999.5.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 위 토지는 1989.11.3 청구인의 친구인 청구외 ○○○ 등 3인이 취득하였고, 청구인이 청구외 ○○○ 지분의 1/2(쟁점토지)을 취득하면서 위 토지 매매대금(712,500,000원)의 1/6인 118,750,000원을 지불하여 청구인 명의로 소유권이전등기하였다가 1997.9.1 청구외 ○○○에게 132,000,000원에 양도하였는바, 실지거래가액에 의한 양도차익이 확인됨에도 불구하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하고, 기준시가에 의한 산출세액(29,797,520원)이 실지거래가액에 의한 양도차익(13,250,000원)을 초과하므로 대법원판례 및 국세청 과세지침대로 실지거래가액에 의한 양도차익(13,250,000원)을 한도로 과세하는 것이 타당하며, 기준시가에 의해 과세한다 하더라고 쟁점토지 취득후인 1992. 7.27 ○○○시에 기부채납한 도로부분(1,692㎡)은 쟁점토지의 취득원가로 인정되어야 함에도 불구하고 이를 배제한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세과세표준 확정신고를 하지 아니하였고, 처분청의 결정전 통지서를 받고도 기한내에 취득 및 양도에 관련된 증빙서류를 제시하지 아니하였으므로 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 타당하고, 처분청의 조사에 의하면 취득 및 양도가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되고 있지 아니하고 설령 청구주장을 받아들인다 하더라도 양도차익(48,490,289원)이 기준시가에 의한 산출세액(29,797,520원)을 초과하므로 청구주장은 이유없으며, 청구인이 처분청에 제시한 취득계약서상 특약사항 의하면, 도로부분은 편의상 소유권이전등기 후 청구인등이 기부채납한 것으로 되어있을 뿐, 실제로는 쟁점토지의매도인인 전 소유자가 주택건설업체에 양도하고 양수인인 주택건설업체가 ○○○시에 기부채납한 것이 확인되므로 도로부분을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1호) 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제①항에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1)취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(이하생략)』고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제④항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호)∼(2호) 생략. (3호) 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은법시행령부칙 (1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서는 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등 6인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 1,540㎡를 1989.11.3 공동으로 취득(1991.5.24 분할된 같은곳 ○○○ 975㎡는 1992.7.27 ○○○시에 도로부지로 편입)하였고, 같은곳 ○○○ 전 1,673㎡를 1991.5.29 공동으로 취득(1992.5.20 분할된 같은곳 ○○○ 64㎡는 1992.7.27 ○○○시에 도로부지로 편입)하였으며, 같은곳 ○○○ 전 1,187㎡를 1989.11.4 공동으로 취득(1991.5.24 분할된 같은곳 ○○○ 653㎡는 1992.7.27 ○○○시에 도로부지로 편입)한 후, 1997.9.1 쟁점토지인 청구인지분(1/6)을 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 한편, 청구인이 처분청에 제시한 취득시 매매계약서에 의하면 위 토지는 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 등 3인이 1989.9.25 미등기전매자인 청구외 ○○○등 3인으로부터 712,500,000원에 취득하였고, 청구인은 청구외 ○○○의 지분(1/2)에 참여하여 쟁점토지를 취득하였다가 1997.8.31 청구인 지분인 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였음이 확인되며, 특약사항으로 『25ｍ 도시계획 도로에 편입된 부분을 제외한 남단에 국한하고 매수인은 매도인의 도로부분 처분에 이의를 제기하지 못하며(평당 50만원으로 주택건설법인에 매도함) 매수인은 도로부분이 매도인과 회사(주택업체)와의 정산이 끝날때까지는 매매토지의 담보 또는 처분 등을 하지 못한다』고 약정하였음이 확인된다. 또한, 위 전체토지의 취득자인 청구외 ○○○ 등 3인이 처분청에 제출한 확인서에 의하면 『상기 세필지를 등기는 전체평수를 필하나 ○○○산업개발에 제공하기로 한 진입로를 제외한 약 750평이 본인들의 소유이며…』라고 되어있고, 『등기상으로는 ○○○등 6인 공동지분으로 하되 실질적으로는 ○○○지분(1,660/7,125), ○○○지분(2,065/7,125), ○○○지분(3,400/7,125)임을 확인하고…』라고 기재되어 있다. 청구인은 쟁점토지를 1997.8.31 청구외 ○○○에게 132,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 상대방의 거래사실확인서를 첨부한 매매계약서를 제시하고 있고, 이 건 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실이 없음이 처분청의 조사내용에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고 기준시가에 의해 과세함은 부당하다는 주장이나, 위 관련법령에서와 같이 1996.1.1 양도소득금액을 결정하는 분부터는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에 처분청이 조사하여 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득을 결정하고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 기준시가로 결정할 수 있도록 규정되어 있는바, 청구인은 이 건 양도소득세 결정일 이전에 취득 및 양도에 관한 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제시하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

(3) 또한, 청구인은 기준시가에 의한 산출세액(29,797,520원)이 실지거래가액에 의한 양도차익(13,250,000원)을 초과하므로 실지거래가액에 의한 양도차익을 한도로 과세할 것을 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도가액(132,000,000원)이 객관적으로 입증되고 있지 아니하고, 설령 청구인이 제시한 양도가액을 인정한다 하더라도 위 사실내용과 같이 전체토지중 청구인 지분은 등기부등본상 지분(1/6)이 아닌 청구외 ○○○지분(1,660/7,125)의 1/2임이 청구인이 처분청에 제시한 쟁점토지의 취득계약서 및 확인서에 의해 확인되므로, 이에 따른 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음내역과 같이 48,490,289원으로서 기준시가에 의한 산출세액(29,797,520원)을 초과하므로 청구주장은 이유없다고 판단된다. [실지거래가액에 의한 양도차익]

• 가. 쟁점토지 양도가액: 132,000,000원
• 나. 〃 취득가액: 83,000,000원 ※ 712,500,000 × 1,660/7,125 × 1/2 = 83,000,000원 (전체토지취득가액) (○○○지분) (청구인지분)
• 다. 필요경비: 509,711원
• 라. 양도차익(가-나-다): 48,490,289원

(4) 청구인은 ○○○시에 무상으로 기부채납한 토지를 취득가액에 가산하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 위 사실내용과 같이 쟁점토지 취득시 3인 명의로 전체토지에 대한 소유권이전등기는 하였으나 취득시 특약에 의하여 도로부분을 제외한 부분(2,616㎡)만으로 하였고, 편의상 소유권이전등기후 도로부분을 청구인 등이 기부채납한 것으로 되어있을 뿐, 실제로는 매도인인 ○○○등 3인이 주택건설업체인 ○○○(주)에 양도하고 ○○○(주)가 ○○○시에 기부채납한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점토지 취득시 사실상 제외된 것이므로 위 도로부분의 가액을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세+한 처분은 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.