실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 1100(2000. 4.27) 5,046,810원의 부과처분은 신고 및 납부불성실가산세를 제외하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 448.8㎡(당초 664-2번지의 678㎡에서 토지구획정리에 의하여 1989.12.30 환지처분된 것으로 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.8.8 취득하여 1997.12.9 양도하고 취득당시와 양도당시의 실지거래가액을 162,000,000원과 176,410,000원으로 하여 1997.12.8 양도소득세예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 1999.1.11 청구인에게 1997년도분 양도소득세 85,046,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.2 심사청구를 거쳐 1999.5.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1988.8.8 청구외 박○○○으로부터 162,000,000원에 취득하여 보유하던 중 청구인이 운영하는 수산물 가공업체의 적자가 누적되는 등으로 인한 금융기관의 채무를 변제하기 위하여 쟁점부동산을 1997.12.8 청구외 정○○○에게 양도하였는 바, 양도당시 부동산경기의 침체로 기준시가에도 못 미치는 176,410,000원의 저가에 양도한 것이 사실임에도, 구체적이고 신빙성 있는 근거도 없이 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가에 대비하여 취득가액은 높고 양도가액은 낮다는 이유를 들어 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 기준시가가 시가를 정확히 반영하지 못하고 있다는 점을 충분히 감안하더라도 양도가액은 기준시가의 72%에 불과한 낮은 가격이고 취득가액은 기준시가의 318%에 해당되는 높은 가격이고, 청구인이 제시한 취득시 매매계약서는 계약일이 1988.7.8 임에도 등기부상 매매원인일은 1988.8.8로 되어있어 신빙성이 없고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 금융자료 등 객관적증빙에 의하여 확인되지도 않으며, 쟁점토지 양도일 현재 청구인의 대출변제금액은 85백만원에 불과하여 쟁점토지 양도당시 청구인이 사업상 위기상황이었다는 사실도 불충분하다고 판단되므로 처분청이 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』 고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 』를 규정하고 있고, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제105조 제1항 에는『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제109조 제1항에는『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제110조 제4항에는『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1988.8.8 청구외 박○○○으로부터 취득하여 1997.12.8 청구외 정○○○에게 양도한 사실이 등기부등본 및 토지대장에 의하여 확인되며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 보면 취득가액은 162,000,000원으로 기준시가인 51,547,372원 대비 314.7%임이 확인되고, 양도가액은 176,410,000원으로 기준시가인 245,044,800원 대비 72.0%임이 청구인의 양도소득세 예정신고서 및 처분청의 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 인정할 수 있는지를 본다. (가) 쟁점토지의 취득가액에 대하여 본다 청구인은 쟁점토지 취득시의 부동산매매계약서를 제시하면서 쟁점토지의 취득가액(평당 1,192천원)이 기준시가(평당 390천원)보다 높은 것은 사실이나 그 당시 광주시 지역의 부동산 가격이 대폭 상승하고 있어 취득가액이 기준시가에 비해 높았다며 그 정황근거로서 1988년 7 ~ 8월중의 언론 보도내용(○○○일보 기사)과 거래금액이 평당 705천원, 790천원, 1,250천원인 취득당시 인근의 다른 유사토지 2건의 매매계약서 및 관련자의 확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 부동산매매계약서상의 거래금액 162,000,000원은 기준시가인 51,547,372원 대비 318% 수준으로 청구인이 이와 같이 높은 가격으로 쟁점토지를 취득할 수 밖에 없었던 특별한 사유가 있었던 것으로 보이지도 않으며, 취득당시의 매매금액이 금융자료 등으로 확인되지 않는 상황에서 청구주장의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (나) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 양도당시에 청구인이 운영하는 사업의 누적된 적자와 금융기관의 부채변제 등을 위하여 기준시가보다 낮은 가격으로 부득이 양도하게 된 것이라며 청구인이 운영하는 혜성냉장의 1994 ~ 1997년간의 재무제표와 ○○○협동조합의 대출금통장 등을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 증빙자료에 의하면 청구인의 사업이 계속된 적자(당기 순손실)을 나타내고 있는 사실, 쟁점토지 양도일 전 ○○○협동조합의 대출잔액이 943백만원이 있었던 점, 1997.12.26 대출금의 일부인 128백만원(이자포함)을 상환한 사실 등이 있고, 쟁점토지의 양도당시인 1997년 말에는 외환위기 등 경기위축에 따라 부동산가격이 대폭 하락된 시점으로 청구주장과 같이 저가로 양도하였을 가능성이 있다는 점은 수긍이 가나, 위 정황 외에는 청구주장의 실지거래가액인 176,410,000원을 뒷받침 할 수 있는 다른 증빙의 제시가 없어 청구주장의 실지거래가액을 인정하기 어렵다고 본다.

(4) 위 사실과 관련법령을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액은 객관적 증빙에 의하여 확인되지 않는 경우에 해당된다고 인정되므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 한편, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 1997.12.8 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 2,468,260원을 납부한 사실이 확인되는 반면에 처분청은 이 건 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 6,715,924원과 납부불성실가산세 6,896,603원을 합산하여 고지한 사실이 청구인의 양도소득세 예정신고서 및 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되고 있다. 양도소득세에 대한 가산세 관련규정에 의하면, 가산세는 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 경우에 이를 부과하도록 규정하고 있어 이 건과 같이 1996.1.1 이후 자산을 양도하고 자산양도차익예정신고를 한 경우 과세표준확정신고를 이행할 의무가 있는지에 대하여 보면, 1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기전의 소득세법 제101조 제1항 제7의 2호의 규정에는 "양도소득만이 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자에 한하여 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하였으나, 위 호로 개정된 소득세법(1996.1.1 이후 양도분부터 적용) 제110조 제4항에서는 "자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하고 있으므로 여타 소득유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다고 할 것이다(국심 97부 2724, 1998.3.26외 다수 같은 뜻임). 그렇다면, 청구인의 경우 법정신고기간내에 자산양도차익예정신고 및 납부하였으므로 처분청이 확정신고기간내에 양도소득세를 결정고지하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에도 불구하고 처분청이 청구인의 부동산양도신고 후 1년 1개월이 경과하여 양도소득세를 결정고지하면서 산출세액에 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 결정고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.(국심99중2527, 2000.14. 같은 뜻임)

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 처분청의 과세에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.