개별공시지가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999광 0242(1999. 6.28) 득세 7,100,810원의 부과처분은 취득가액을 78,700,000 원, 양도가액을 85,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 광주광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 119㎡ 건물 64.02㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.5.21 경매에 의하여 78,700.000원에 취득하여, 1996.10.4 ○○○에게 85,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 자산양도차익을 산정한 후 1998.7.18 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 7,100,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.15 심사청구를 거쳐 1999.1.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 영업장소로 이용할 목적으로 경매에 의하여 1996.5.21 금 78,700,000원에 취득하였으나, 쟁점부동산의 정문에 인접해 있는 토지 소유자가 정문 앞에 가설점포를 축조하여 임대하여 주고 있어 청구인은 영업을 개시하지도 못하고, 한편 쟁점부동산의 취득자금으로 차입한 은행대출금의 이자부담이 가중되어 쟁점부동산을 ○○○에게 85,000,000원에 급히 매각하였음에도 불구하고, 처분청은 개별공시지가로 평가한 쟁점부동산의 가액이 216,580,000원이어서 쟁점부동산의 양도가액이 공시지가 대비 현저히 저가라는 사유와 매수인 ○○○이 쟁점부동산에 채권최고액 208,000,000원으로 하여 근저당을 설정하고 대출을 받은 사실을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 바 이는 쟁점부동산의 특성을 무시한 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 매수자인 ○○○의 거래사실확인서를 증빙으로 제시하여 실지거래가액이 85,000,000원이라고 주장하나, ○○○은 주민등록지에 거주하지 않고 있어 소재파악이 되지 아니하며, 실지거래가액을 입증할 다른 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있고, 개별공시지가로 평가한 쟁점부동산의 가액이 216,580,000원(㎡당 1,820,000원)인 점, 양도시점인 1996.10.2 ○○○은행에서 쟁점부동산에 채권최고액 208,000,000원으로 근저당권을 설정한 점으로 보아 쟁점부동산을 그 절반에도 미치지 못하는 가격으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(2.호 생략)"라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조 제4항 에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고, 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 영업장소로 이용할 목적으로 경매에 의하여 1996.5.21 금 78,700,000원에 취득하였으나, 쟁점부동산의 정문에 인접해 있는 토지 소유자가 정문 앞에 가설점포를 축조하여 임대에 공하고 있어, 청구인은 영업을 개시하지도 못하고, 한편, 쟁점부동산의 취득자금으로 차입한 은행대출금의 이자부담이 가중되어 쟁점부동산을 ○○○에게 85,000,000원에 급히 매각하였음에도 불구하고, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산의 취득자금에 대하여 본다. 청구인이 쟁점부동산을 경매에 의하여 78,700,000원에 취득한 사실은 광주지방법원 95타경20551호의 경매보증금으로 7,870,000원을 납부한 영수증과 청구인에게 낙찰된 후 70,830,000원을 경락대금으로 납부한 사실이 법원보관금 영수증서 및 등기부등본에 의하여 확인되고 이 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 다음은 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 영업을 할 목적으로 취득하였으나, 정문에 인접해 있는 같은 동 ○○○ 토지소유자가 쟁점부동산의 정문앞에 가설점포를 축조하여 임대하고 있어 출입문이 막힌관계로 쟁점부동산에서 영업을 개시하지도 못하였다고 주장하는 바, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 사진과 조사자가 1999.5.3 현지 출장한 바에 의하면, 쟁점부동산중 건물은 폐가상태인 것으로 나타나고, 정문앞 같은 동 ○○○에는 식료품가게들이 나란히 위치하고 있어 정문은 이용할 수 없어 쟁점부동산 뒷편의 좁은 골목을 이용하여야 하는 것으로 확인되는 사실에 비추어 쟁점부동산이 영업장소로 사용하기에는 부적합한 것으로 보인다.

(2) 쟁점부동산의 소유권이 매수자인 ○○○으로 이전일인 1996.10.4 바로 전인 1996.10.2 ○○○이 주식회사 ○○○은행(현 ○○○은행)에서 채무자를 주식회사 ○○○기업으로 하여 채권최고액 208,000,000원의 근저당권을 설정하고 160,000,000원을 대출받은 사실이 등기부등본에 의하여 확인되나, 우리 심판소에서 공문(문서번호 국심56830-○○○, 1999.3.16)으로 확인한 바, ○○○은행의 업무규정상 담보물건에 대한 3억원이하의 평가는 자체적으로 평가할 수 있도록 되어 있어 동 근저당 대출시 채권최고액 208,000,000원은 대출시 감정평가법인의 감정가액을 기초로 산정한 가액이 아니라 개별공시지가로 평가한 쟁점부동산의 가액 216,580,000원을 근거로 하여 평가한 것으로 회신(문서번호 여관광주-○○○, 1999.3.23)하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 취득시 차입하였던 사채를 변제하기 위하여 1996.7.5 청구인의 부(夫)인 ○○○의 명의로 ○○○중앙회 ○○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 채권최고액을 78,000,000원으로 하여 금60,000,000원을 대출받은 사실과 쟁점부동산의 양도대금을 받은 1996.10.4 대출금을 상환한 사실이 등기부등본과 ○○○중앙회 ○○○지점장의 확인서에 의하여 확인되는 점에 비추어 쟁점부동산을 취득할 당시 차입한 은행으로부터의 대출금과 이자부담 때문에 쟁점부동산을 급히 매각하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다.

(4) 청구인의 부(夫)인 ○○○이 1996.7.5 ○○○중앙회 ○○○지점에 채권최고액 78,000,000원으로 하여 60,000,000원을 대출받을 때 동 근저당권의 채권최고액 78,000,000원의 평가액이 감정평가기관의 감정평가액인지 아니면 자체평가한 금액인지 여부에 대하여 우리 심판소에서 ○○○중앙회 ○○○지점에 공문(문서번호46830-○○○, 1999.3.16)으로 확인한 바, 동 근저당대출시 채권최고액 78,000,000원의 평가액은 ㅇㅇ중앙회에서 자체평가한 가액인 것으로 회신(문서번호 광주여신21,99.3.30)하고 있다.

(5) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, ○○○은행에서 1996.10.2 쟁점부동산을 담보로 주식회사 ○○○기업에 채권최고액을 208,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하고 160,000,000원을 대출하여 준 뒤 ○○○기업이 부도가 나자, ○○○은행에서 쟁점부동산에 대하여 1997.5.29 광주지방법원에 97타경○○○으로 임의경매신청을 한 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 경매진행 중에 67,000,000원에 경락되었다가 낙찰자가 경매보증금을 포기하고 쟁점부동산 취득을 포기하여, 재경매에 붙여져 39,320,000원에 경락된 사실이 부동산임의경매배당표에 의하여 확인된다.

(6) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 입증하기 위하여 쟁점부동산의 매수자인 ○○○의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서와 1996.10.2 광주광역시 ㅇ구청장이 검인한 양도가액 85,000,000원으로 되어 있는 검인계약서를 제출하고 있다. 청구인이 쟁점부동산을 영업을 하기 위하여 취득하였으나 영업을 하기 위해서는 부적합한 측면이 있었던 사실과 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 차입한 ○○○중앙회로부터의 차입금과 이자지불등으로 어려움을 겪었으리라는 사실 및 일반적인 경우 부동산경매에 의한 경락가액은 시가보다 낮게 형성되는 점을 감안하더라도 이 건 쟁점부동산의 경매의 경우 39,320,000원에 최종적으로 경락이 되기 전에 67,000,000원에 경락되었다가 경락자가 이를 포기한 사실과 쟁점부동산이 ○○○은행의 근저당 채권을 제외한 선순위 채권자가 없음에도 불구하고, 청구인이 주장하는 양도가액의 약46%정도에 불과한 가액으로 경락된 점을 감안할 경우 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 있어 보임에도 불구하고, 처분청에서 청구인이 주장하는 양도가액이 단순히 쟁점부동산의 개별공시지가에 비하여 낮다는 이유만으로 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.