공유지분토지의 양도

심판청구번호 국심1999광 0035(1999. 4.10)

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 산 ○○○외 3필지 8,615㎡의 4/19를 1983.9.9 청구인 부(父)로부터 상속받고 1994.1.17 동 지상에 청구인 지분을 1/6로 하여 건물신축 허가를 받은 후 동 토지가 1995.6.13 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 4,148㎡ 및 같은 곳 ○○○ 대지 1,511.8㎡(합계 5,659.8㎡, 이하 "쟁점토지"라 한다)로 환지되면서 청구인과 청구외 ○○○, ○○○ 명의로 지분표시 없이 소유권변경등기를 한 후 1995.12.12 양도하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 및 건물의 청구인 지분 양도에 대하여 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액을 적용하여 1995년 귀속 양도소득세 301,002,910원을 1997.12.19 결정고지하였다가 1998.6.30 이의신청 결정서에 의거, 154,223,140원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.17 이의신청, 1998.9.5 심사청구를 거쳐 1998.12.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인의 쟁점토지 양도시 지분은 4/19인 1,191.6㎡인데도 처분청이 1/3인 1,886.8㎡로 하여 이 건 과세처분함은 부당하다. 쟁점토지의 환지이전 지분은 청구외 ○○○ 9/19, ○○○ 6/19, 청구인 4/19이었으나 이후 쟁점토지가 환지되면서 법무사 등 관계인의 착오로 등기시에 지분표시가 누락되었을 뿐이다.

(2) 쟁점토지중 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○번지 대지 1,511.8㎡는 건물이 위치한 같은 곳 ○○○번지와 같은 울타리내에 소재하는 부수토지(주차장)로서 장기보유특별공제액이 공제되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지가 상속받은 토지로서 환지되었으며, 토지구획정리에 따라 등기할 때에 법무사 등 관계인의 착오로 지분표시가 누락되었을 뿐 실지로 청구인 지분은 4/19이며, 지분을 기재치 아니하고 공동명의로 등기되었다 하여 청구인지분을 1/3로 하여 과세한 것이 부당하다고 주장하나 청구인의 쟁점토지는 지분표시가 없으므로 민법 제262조 제2항 에 의해 공유자지분은 균등한 것으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법하다.

(2) 쟁점토지중 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○번지 대지 503.93㎡는 처분청에서 실지 조사한 바 나대지임이 확인되므로 장기보유특별공제를 부인하고 과세한 당초 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

(1) 환지된 쟁점토지의 등기부등본상 별도의 지분표시가 없이 공유등기되어 있는 경우 환지전 청구인 지분비율을 청구인 소유지분으로 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지중 일부를 건축물의 부속토지로 인정하여 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 민법 제262조 는 제1항에 『물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다』고 규정하고 있으며 그 제2항은 『공유자의 지분은 균등한 것으로 추정하다』고 규정하고 있고, 부동산등기법 제1항 은 『등기권리자가 2인이상인 때에는 신청서에 그 지분을 기재하여야 한다』고 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 제2항 은 『세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』고 규정하고 있다. 또한 소득세법 제23조 는 제1항에 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득. 2 ∼ 5. "생략"』이라고 규정하고, 그 제2항은 『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. (이하 단서 생략)

1. "생략"

2. 제1항 제1호에 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액

1. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조의 3은 『법 제23조 제2항 제2호에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다』고 규정하고 있다. 한편 토지초과이득세법 제1항 은 『개인이 소유하는 토지로서 토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지 등은 다음 각호의 1에 해당하는 토지로 한다. 1 ∼ 8. "생략"

9. 주차장용 토지로서 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 건축물에 부속된 주차장용 토지로서 대통령령이 정하는 기준면적을 초과하는 토지 10 ∼ 13. "생략"

14. 대통령령이 정하는 나지·하치장·골재채취장·예비군훈련장용 토지 기타 이에 준하는 토지. 이하 "단서 생략"』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제16조 제1항은 『법 제8조 제1항 제9호 가목에서 "건축물에 부속된 주차장용 토지"라 함은 주차장법에 의한 부설주차장(도시계획구역 밖에 있는 주차장으로서 총리령이 정하는 것을 포함한다)용 토지를 말하다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제21조 제1항은 『법 제8조 제1항 제14호 가목에서 "대통령령이 정하는 나지·하치장·골재채취장·예비군훈련장용 토지 기타 이에 준하는 토지"라 함은 다음과 같다.

법 제8조 제1항 제1호 내지 제13호 및 법 제9조 제3항 제1호 내지 제5호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니하는 토지를 말하며, (이하 생략)』 2 ∼ 5. "생략"』이라고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 먼저 이 건의 사실관계를 보면

① 청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 산 ○○○ 외 3필지 8,615㎡중 4/19를, 청구외 ○○○은 6/19을 1983.9.9 재산상속을 원인으로, 청구외 ○○○은 9/19를 1987.3.16 증여를 원인으로 각각 취득하였다가 1995.6.13 동 토지가 같은 곳 ○○○번지 대지 4,148㎡ 및 같은 곳 ○○○번지대지 1,511.8㎡로 환지처분되면서 청구인 등 위 3인간에 지분표시 없이 공동등기되었다가 1995.12.12 (주)○○○온천원탕호텔에 양도한 것이 쟁점토지 등기부등본에 의해 확인된다.

② 또한 청구인은 1994.1.17 쟁점토지중 ○○○번지 지상에 청구인 지분을 1/6로 하여 숙박시설 및 근린생활시설(지하 1층, 지상 5층, 연면적 5,658.6㎡)을 용도로 건축허가를 받아 건물을 신축한후 1995.1.28 건물 임시사용 허가를 받은 사실이 동 건물 일반건축물대장 및 관련자료에 의해 확인된다.

③ 한편 청구인은 청구인 형인 청구외 ○○○, ○○○이 위 건물을 신축하면서 차용한 대출금 이자부담 등으로 1995.7.26 부도가 발생하였는 바, 1995.6.13 쟁점토지 신지번 등기시는 쟁점토지를 양도할 마음이 있어 지분비율 등에 관심이 없었기 때문에 ○○○온천관광지 개발사업조합에서 일괄등기하면서 착오로 지분표시가 누락되었다고 주장하고 있다.

(2) 청구인은 앞에서 본 바와 같이 쟁점토지 양도시 청구인의 실지 지분이 4/19였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 이 건은 쟁점토지 양도시 쟁점토지 등기부등본에 청구인 등 3인이 별도의 지분표시 없이 공유자로 등재됨에 따라 처분청이 민법 제262조 제2항 에 의거 공유자 지분을 균등한 것으로 추정, 청구인 지분을 1/3로 하여 과세한 건으로서 환지처분시 청구인 지분인 4/19의 기재가 착오로 누락되었다면 이를 청구인이 입증해야 하나 청구인은 쟁점토지 양도시 쟁점토지에 대하여 청구인이 주장하는 지분인 4/19만큼 권리를 행사했다는 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

② 1995.5.20 ○○○온천관광지 개발사업조합은 청구인에게 토지구획정리사업법에 따라 개발사업 시행지구내 환지된 신지번의 개인별 등기 등에 대한 안내문을 발송했음에도 청구인은 쟁점토지중 청구인 지분이 4/19라는 주장을 제기한 사실이 없으며 또한 쟁점토지가 1995.6.13 환지처분되면서 청구인 등 3인간에 지분표시없이 공동등기된 이후 쟁점토지를 양도한 1995.12.12까지 청구인지분에 대하여 이의를 제기하거나 지분변경 신청을 한 사실도 확인되지 않고 있다.

③ 위 사실로 볼 때 쟁점토지 양도시 청구인 지분이 4/19였다는 주장은 이를 인정하기가 어려우므로 처분청이 관련법령에 따라 쟁점토지중 청구인 지분을 1/3로 추정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(3) 다음은 쟁점토지중 ○○○번지 토지를 ○○○번지 지상 건물에 부속된 주차장으로 사용했다는 주장에 대하여 살펴본다. 쟁점토지중 ○○○번지 건물의 지하에는 주차장이 설치되어 있는 것이 건축물대장으로 확인되고 있으며 청구인이 제시한 쟁점토지 도면을 보면 ○○○번지와 ○○○번지 사이에는 도로가 설치되어 있는 등 ○○○번지는 ○○○번지와 별개의 필지로 보이고 또한 처분청 담당자도 실지조사결과 ○○○번지가 나대지라고 확인하고 있어 ○○○번지를 ○○○번지 지상 건물에 부속된 주차장으로 사용했다는 청구주장은 이를 인정하기가 어렵다고 판단된다. 이에 따라 처분청이 쟁점토지중 ○○○번지 1,511.8㎡를 나대지로 보고 관련법령에 따라 장기보유특별공제를 적용하지 아니한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.