부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부

심판청구번호 국심1999경 1772(2000. 1. 7) 1.6.27 및 1991.7.8 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ 대지 242.9㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1994.1.13 양도한 후 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 1999.3.2 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 19,803,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.13 심사청구를 거쳐 1999.8.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 청구인은 쟁점부동산을 타인과 공동으로 연립주택을 신축하여 판매를 목적으로 취득하였으나 사정이 여의치 않아 공동사업에서 탈퇴하면서 부득이 손해를 보고 공동사업자에게 명의를 넘겨주었으며 734,772,500원에 취득하여 400,000,000원에 양도하여 신고된 실거래가액은 정당하며 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도당시의 매매계약서는 사인간에 부동산 중개인도 없이 작성된 사실 및 쟁점부동산에 설정된 근저당권 및 가압류 등에 관한 사항등에 대해 인수여부등이 거래관행상 중요한 부분임에도 전혀 기재되어 있지 아니한 사실등이 확인되며, 또한, 실지 양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(매매대금정산에 따른 금융자료, 사용내역, 영수증 등)에 의해 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 청구인이 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1994년귀속 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 【양도소득】에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 라고 하면서 『제1호 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제45조 제1항【양도소득의 필요경비계산】에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.고 규정하면서 『제1호 가목, 취득가액, 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 또한 1995.12.30 개정된 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항【양도소득에 관한 적용례】에 의하면 『제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제5항 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하생략)

2. 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건은 청구인이 쟁점부동산을 1991.6.27 및 1991.7.8 청구외 ○○○외 1인으로부터 취득하여 1994.1.13 청구외 ○○○외 1인에게 양도하고 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인되고, 청구인은 청구외 ○○○외 5인과 동업계약을 체결하고 연립주택 신축분양할 목적으로 공동투자하여 쟁점부동산을 청구인의 지분으로 취득하였으나 인접한 토지의 추가매입에 따른 자금압박과 부동산 경기침체로 연립주택 신축 분양의 사업성이 불투명하여 동업계약을 임의로 탈퇴하면서 청구인 소유지분인 쟁점부동산을 동업자에게 손해를 보고 매도하였으며, 신고한 실지거래가액은 사실과 다름없으며, 양도로 인하여 손해를 보았으므로 기준시가에 의하여 과세함을 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 507,661,000원이고, 취득당시 기준시가는 437,220,000원으로 116% 상승한데 반하여, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 400,000,000원은 양도시 기준시가의 507,661,000원의 78.8%, 취득가액 734,772,500원보다 54.4%로 낮은 가액으로 거래한 사실이 제출된 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 양도당시 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서, 영수증서 및 거래상대방 확인서를 제시하고 있으나. 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금정산에 따른 객관적인 거래증빙(매매대금의 정산에 따른 금융자료, 사용내역, 영수증등)을 제시하지 못하고 있다.

(3) 청구인은 양도차익예정신고를 하면서 제출한 양도시 매매계약서에서 양도가액을 400,000,000원으로 제시하고 있으나, 부동산 등기시 제출된 검인계약서의 양도가액과 상이하고, 부동산중개인 없이 작성된 매매계약서이고 거래당시 쟁점부동산에 대한 가압류 사항 및 근저당권설정등 부동산 매매시 사인간에 정산하여야할 중요한 부분이 있음에도 관련내용에 대하여 전혀 특약이 없는 점등으로 보아 제출된 매매계약서의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.