실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999경 1764(1999.11.13) 부(父)인 청구외 ○○○(1996.8.31 사망함. 이하 "피상속인"이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 227.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1993.10.16 양도하고, 1993.11.30 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하고 이에 대한 양도소득세 4,406,400원을 납부하였다. 처분청은 피상속인이 신고한 실지거래가액이 기준시가와 많은 차이가 있어 이를 인정하지 아니하고 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 1993년 귀속분 양도소득세 37,349,480원을 1999.1.8 피상속인의 상속인인 청구인 등 7인에게 결정고지하였다. 상속인 중 1인인 청구인은 이에 불복하여 1999.4.8 심사청구를 거쳐 1999.8.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 지상에 타인 소유의 건물이 있어 시가의 절반 가액으로 양도하였고 청구인이 실지거래계약서 등을 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였는데도 불구하고 처분청은 청구인이 신고한 내용이 실지거래가액과 다르다는 사실의 입증없이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였는 바, 이는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액 신고시의 취득가액이 기준시가 대비 1,563%이고, 취득당시(1978년)에는 검인계약서 제도가 시행되기 이전으로서 청구인이 취득가액의 증빙으로 제출한 검인계약서는 이 건 양도소득세를 신고하기 위하여 허위 작성한 것으로 보이므로 처분청이 피상속인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없다하여 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】제4항에서, "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"라고 규정하고 그 제1호에서 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있으며, 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다"라고 규정하고 그 제1호 가목에서 취득가액에 대하여 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항과 제5항에서, 『④법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2호. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 의 개정규정은 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 사실관계를 보면, 피상속인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 신고한 자산양도차익 예정신고서상의 양도가액은 6천만원이고, 취득가액은 2천만원이며, 쟁점토지의 양도당시(1993년) 기준시가는 120,522천원이고, 취득당시(1978년)의 기준시가는 1,279천원으로서 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 1,563%이고, 양도가액은 기준시가의 49.8%로 나타나고 있다. 처분청은 피상속인이 신고한 실지거래가액이 취득 및 양도당시의 기준시가와 크게 차이가 있어 이를 부인하고 위 처분내용과 같이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지하였고, 청구인은 이에 대하여 청구주장에서와 같이 지상에 타인소유의 건물이 있어 저가로 양도할 수 밖에 없었던 사실과 처분청이 실지거래가액의 입증없이 피상속인이 신고한 실지거래가액이 실지거래내용과 다르다하여 기준시가로 결정한 것은 부당하다는 점을 들어 당초 처분을 취소하여야 한다고 주장하고 있다. 첫째, 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 검인된 부동산매매계약서를 제출하였는 바, 검인계약서 제도는 1989년부터 시행된 것으로 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 1978년도에는 시행되지 아니하였으므로 청구인이 제시하는 취득시 실지계약서는 그 기재내용의 신빙성을 인정하기 어려운 점이 있다 할 것이다. 둘째, 쟁점토지의 지상에 있는 청구외 ○○○ 명의의 주택은 피상속인이 쟁점토지를 취득하기 이전부터 있었던 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어 당해주택이 양도당시 시가이하로 매매할 수 밖에 없는 불가피한 사유가 된다고 보기도 어려운 것으로 판단된다. 셋째, 과세요건 사실의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있으나 신고내용이 거래관행에 비추어 이례적이고 신빙할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 납세자에게 입증책임이 있다 할 것인 바(대법원 84누 362, 1985.3.12, 대법원 82누 15, 1982.2.2), 이 건과 같이 양도차익예정신고한 실지거래가액이 양도 및 취득당시의 시세와 현저한 차이가 있는 경우에는 청구인이 특별한 사정을 입증하여야 할 것인데도 청구인은 객관적인 자료에 의하여 이를 입증하지 못하고 있다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 피상속인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 이를 인정하지 아니하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.