신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 1594(1999.10.14) 1989.6.21 취득한 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○와 같은곳 ○○○ 소재 대지 248.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.12.18 양도한 사실에 대하여 1996.2.23 쟁점토지의 취득가액을 150,678,000원으로 하고 양도가액을 262,500,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다. 청구인이 실지거래가액으로 신고한 위 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의해 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 1999.1.4 청구인에게 1995년도분 양도소득세 35,379,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.3 심사청구를 거쳐 1999.7.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 매매계약서와 양수자의 거래사실확인서에 의하여 거래가액이 확인되고 있고, 쟁점토지를 담보로 1995.5.6 청구인이 ○○○은행 ○○○동지점에서 자금을 융통시 한국감정원 감정평가액이 261,135,000원으로서, 신고한 양도가액이 사실임에도 불구하고 처분청의 탐문조사에 의한 시가와 근저당권 설정에 따른 추정시가가 실지거래가액보다 높다고 하여 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 일반적으로 개별공시지가는 시가만큼 반영되지 않고 그보다 낮은 가액으로 공시되고 있는 점으로 보아 쟁점토지의 취득시에는 기준시가보다 높은가액으로 취득하고 양도시에는 기준시가보다 낮은가액으로 양도하였다는 주장은 이 건 거래만이 갖는 특수한 사정을 발견할 수 없어 인정하기 어렵고, 처분청에서 인근 부동산소개소의 탐문에 의하여 양도당시의 시가를 376,000,000원으로 조사하고 있으며, 쟁점부동산의 부동산매매계약서와 양수인의 거래사실 확인서외에 신고한 양도가액이 사실이라는 주장을 뒷받침할 수 있는 증빙을 제시하고 있지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 거래금액 중 양도가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분에 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서는『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1호) 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(이하생략)』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제①항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제④항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호)∼(2호) 생략. (3호) 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 동 제⑤항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호) 생략. (2호) 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 1989.6.21 쟁점토지를 취득하여 1995.12.18 양도한 청구인은 1996.2.23 취득가액을 150,678,000원으로 하고 양도가액을 262,500,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청은 신고한 양도가액이 탐문조사에 의한 시가(376,000,000원)보다 낮고 근저당권 설정(채권최고액: 4억원)에 따른 추정시가(330,000,000원)보다 현저히 낮아 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 이 건 과세처분을 하였음이 처분청의 조사내용 등에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도자 및 양수인과 체결한 매매계약서와 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있고, 쟁점토지 양도일 전인 1995.5.6 청구인이 쟁점토지를 담보로 ○○○은행 ○○○동지점에서 대출시 한국감정원의 감정평가액(261,135,000원)이 신고한 양도가액과 비슷하여 위 양도가액이 사실임이 확인되고 있음에도 불구하고 위 사유를 근거로 양도가액을 부인한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도가액(262,500,000원)은 개별공시지가(288,492,000원) 대비 91.0%에 달하나 처분청의 탐문조사에 의한 시가(376,000,000원)에 비하여 그 가액이 현저히 낮으며, 양도시 매매계약서에 중개인의 표시가 없어 일반적인 거래관행과 부합되지 아니할뿐만 아니라 청구인이 제시한 양도계약서가 사실임을 뒷받침할 수 있는 양수자와의 금융거래내용 등 구체적이고도 객관적인 증빙자료의 제시가 없고, 감정가액이 신고한 양도가액과 비슷하다는 사유만으로 양도계약서상의 양도가액이 사실이라고 볼 수는 없다 할것이므로 처분청이 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도계약서상 양도가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.