특수관계에 있는 법인에게 토지를 저가로 임대한 것으로 보는지 여부

심판청구번호 국심1999경 1548(1999.12.31) 括�인천광역시 서구 ○○○동 ○○○외 2필지 대지 4,104.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계에 있는 청구외 ○○○종합기업 주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 임대하고 계약상 받은 보증금에 대하여 정기예금 이자율로 간주임대료를 계산하여 부가가치세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계에 있는 청구외법인에게 저가로 임대하고 있다고 보아 1993년 2기부터 1997년 2기까지 청구외법인의 임대수입금액을 기준으로 토지 및 건물의 기준시가 비율로 안분계산하여 쟁점토지의 적정임대료를 산정하고 그 차액을 과세표준에 산입하여 1999.1.5 청구인에게 부가가치세 4,108,610원(1993년 2기분 384,640원, 1994년 1기분 484,320원, 1994년 2기분 480,080원, 1995년 1기분 449,630원, 1995년 2기분 447,030원, 1996년 1기분 470,360원, 1996년 2기분 469,100원, 1997년 1기분 463,410원, 1997년 2기분 460,040원)을 경정고지하였다가 1999.5.21 심사결정에 따라 쟁점토지 임대용역의 시가를 산정함에 있어 청구외법인의 임대차계약서상 시설물(기계장치)에 대한 가액을 확인조사하여 이를 반영한 임대용역의 시가를 재산정하여 각 과세기간별로 과세표준과 세액을 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.30 심사청구를 거쳐 1999.7.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지만을 임대하고 있음에도 저가임대 하였다하여 특수관계법인인 청구외법인의 공장임대 수입금액을 기준으로 토지 및 건물의 기준시가의 비율로 안분계산한 토지의 임대수입금액을 시가로 보아 과세함은 부당하므로, 청구인과 같은 조건의 토지를 소유한 자가 특수관계가 없는자에게 임대하는 경우의 권형과 비교하여 조세를 부당히 감소시켰다는 근거를 제시하고 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 처분청의 처분은 쟁점토지의 임차인인 청구외법인이 특수관계가 없는 3개 업체와의 정상적인 거래에서 형성된 임대수입금액을 기준으로 토지, 기계장치, 건물가액의 비율로 안분하여 쟁점토지의 임대용역 시가를 산정한 것으로서 가장 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것이므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 저가로 임대한 것으로 보아 청구외법인의 공장임대수입금액을 쟁점토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 임대료를 산정하고 이를 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 제1항 에는『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 '공급가액'으로 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제52조 제1항에는『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제50조 제1항에서『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법 시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 청구외법인과의 관계가 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 에 규정한 특수관계 있는 자에 해당됨에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그렇다면, 이 건 특수관계자간의 저가임대용역을 시가로 하여 과세한 처분의 당부는 쟁점토지 임대용역의 시가 산정이 적정한지를 가리는데 있다 할 것인 바, 이를 살펴보면, 청구인은 청구외법인의 이사로서 쟁점토지를 청구외법인에 임대하고, 청구외법인은 임차 및 소유하고 있는 인천광역시 서구 ○○○동 ○○○외 7필지 대지 10,006.4㎡와 위 지상에 있는 청구외법인 소유의 건물 2,193.28㎡ 및 시설물을 청구외 주식회사 ○○○목재외 2개 업체에 전부임대하고 있는 사실이 처분청의 조사관계서류 등에 의하여 확인되며, 처분청은 청구외법인이 특수관계가 없는 다른 3개업체에 임대하고 있는 부동산 중 일부분에 해당하는 쟁점토지에 대한 임대용역의 시가를 청구외법인의 임대수입금액 ×〔쟁점토지의 기준시가 / (청구외법인의 임대부동산의 토지 기준시가 ＋ 건물의 기준시가 ＋ 기계장치등의 시설물의 장부가액)〕으로 산정하였음이 1999.5.21 심사결정에 따른 부가가치세 경정결정결의서에 의해 확인된다. 사업자가 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래가능가액 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념(대법원 97누1570, 1997.9.9 같은 뜻)이므로 청구외법인이 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성된 임대가격을 기준으로 쟁점토지 및 건물의 기준시가, 기계장치 등 시설물의 장부가액을 참작하여 쟁점토지의 임대용역의 시가를 산정한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 보여진다. 그러므로 청구인이 쟁점토지를 특수관계있는 청구외법인에게 시가보다 낮게 임대한 것에 대하여 시가로 부가가치세 과세표준을 결정한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.