토지의 취득가액의 산정

심판청구번호 국심1999경 1519(2000. 3.28) 1988.8.29 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○소재 대지 3,392.9㎡중 청구인지분 642.65㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여, 1994.12.10 양도하고 실지거래가액(취득가액: 9,250,000원, 양도가액: 227,292,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 70,451,190원을 납부하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 신고대로 결정하였으나, 취득가액으로 신고한 9,250,000원을 4,000,000원으로 결정하여 1998.9.7 1994년도분 양도소득세 10,807,160원을 추가로 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.20 심사청구를 거쳐 1999.7.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1980.7.21 쟁점토지상의 ○○○ 18평(이하 "쟁점아파트"라 한다)을 10,650천원에 분양 받았으나 건축주가 부도를 내고 잠적하여 청구인이 분양받은 쟁점아파트에 대한 소유권 이전 소송을 통해 승소판결을 받았으며, 소유권 이전등기를 못하고 있던 중 쟁점아파트 지분을 포함한 쟁점토지가 법원경매에 붙여졌기에 1988.8.29 청구외 ○○○과 공동으로 10,500천원(최저응찰가: 8,000천원)에 낙찰 받았으므로, 쟁점토지의 실제 취득가액은 쟁점아파트의 분양가 10,650천원과 경락가액 10,500천원중 청구인 지분에 해당하는 5,250천원을 합한 15,900,000원이다. 또한, 쟁점토지상에 주택을 신축하여 분양하기로 하고 청구외 ○○○건설(주)와 도급계약을 체결하였으며, 주택신축을 위하여 쟁점토지상에 있는 무허가건물 2채의 철거비와 이주보상비로 75,500천원을 지급하였고, 주택설계 용역비로 6,409천원을 지급한 상태에서 기존의 ○○○아파트 재건축조합원들이 집단적으로 반발하여 주택 사업을 취소하고 쟁점토지를 ○○○아파트 재건축조합에 양도하게 됨으로써, 도급업체인 청구외 ○○○건설(주)에 손해배상금으로 13,334천원을 지급하였다. 따라서, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 4,000,000원에서 15,900,000원으로 경정하고, 무허가주택 철거비 75,500,000원과 설계 용역비 6,409,000원 및 손해배상금 13,334,000원의 합계액 95,243,000원을 양도가액에서 공제할 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세를 경정 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 1983.12.20 수원지방법원 판결문에 의하면 쟁점아파트를 주식회사 ○○○주택으로부터 청구인에게 소유권이전하라는 판결이 궐석재판에 의하여 있었음이 확인되고, 1988.8.29 청구인은 청구외 ○○○과 공동으로 경매에 참가하여 쟁점토지를 8,000,000원에 낙찰받아 취득하였음이 법원의 경락허가 결정서에 의하여 확인되며 청구인을 포함한 지주 7명이 쟁점토지를 1994.12.10 ○○○아파트 재건축 주택조합에게 1,200,000,000원에 양도하기로 계약하였으므로, 청구인의 양도가액은 총 양도가액을 소유면적비율대로 계산하여 청구인의 지분에 해당하는 227,292,286원에 양도하였음이 토지매매계약서에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 계약금 2,000,000원과 1차 중도금을 지급하였으나 건축주의 부도로 쟁점아파트 부지인 쟁점토지를 경매에 의하여 다시 취득하였으므로 분양금 4,000,000원을 취득가액으로 합산하여야 하며 경매의 실지 낙찰가는 10,500,000원(청구인 지분 5,250,000원)이라고 주장하고 있으나 청구인이 지급하였다는 분양금 4,000,000원은 주장만 할 뿐 이를 인정할 만한 증빙의 제시가 없어 이를 인정하기 어렵고, 법원의 소유권이전등기 판결문에서 분양금 10,650,000원을 모두 지급한 것으로 되어 있어 분양금을 4,000,000원만 지급하였다는 주장과 상이할 뿐만 아니라, 소송의 내용도 피고 주식회사 ○○○주택이 재판에 참석하지 아니한 의제자백에 의한 판결로서 실지내용이 확인되지 아니하여 청구주장을 받아들이기 어려우며, 법원의 경락허가 결정서에는 최고가 경매대금이 8,000,000원으로 기재되어 있어 쟁점토지의 실제낙찰가가 10,500,000원이라는 청구주장이 확인되지 아니한다. 필요경비에 대하여 살펴보면 법령에 의거 필요경비는 설비비와 개량비, 자본적 지출액이 있는 바, 이는 당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 것이어야 하나 쟁점토지의 경우는 양도매매계약서상의 총양도가액을 총면적으로 나누고 소유지분을 곱하여 양도가액을 계산하였음이 확인되고 있고, 다른 지분소유자와 차별하여 청구인이 지출한 금액 만큼 양도가액에 가산하여 양도하였다는 내용이 없으므로 토지의 가액을 현실적으로 증가시켰다고 볼 수 없어 이를 필요경비라고 인정하기 어렵고, 또한, 청구인이 지출하였다는 비용은 주택건설업을 하고자 지출한 주택신축부대비용이고 주택사업을 중단하여 발생한 손실로 보아야지 토지의 가액을 상승시키기 위한 필요경비라고 할 수 없으며, 또한, 비용을 지출하였다는 것에 대하여도 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시 없이 사인간의 영수증 및 합의각서만을 제시하고 있어 신빙성 있는 증거라고 보기 어렵다 하겠다. 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 경락가액은 8,000,000원으로 확인되고, 청구인이 지출한 금액은 필요경비로 인정하기 어려우므로 처분청에서 취득가액을 경락가액에서 청구인의 지분에 해당하는 4,000,000원으로 하고 청구인의 지출금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 (1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 최고 경락가만을 취득가액으로 인정한 처분의 당부, (2) 쟁점토지 양도시의 필요경비를 인정하지 아니한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제45조 (1994.12.22 전면 개정전) 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (1990.12.31 개정)

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생 략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1993.12.31 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제94조【양도자산의 필요경비】에서 「법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.('90.12.31 개정)

1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위의 계산에 의한 시가초과액을 제외한다)('76.12.31 개정)

2. (생략)

② 법 제45조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 설비비와 계량비"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다('93.12.31개정)

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출된 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것.

③ 법 제3항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제47조【양도자산의 필요경비 계산】제1항에서 「영 제94조 제2항 제4호에서 "재무무령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다('83.2.28 개정)

1. (생략)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거 비용」으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도에 있어서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지 취득시의 실제 낙찰가가 8,000,000원이 아니라 10,500,000원으로 청구인지분이 5,250,000원이며, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전에 쟁점토지상에 분양중이던 쟁점아파트를 10,650,000원에 분양받았으므로 이를 포함할 경우 쟁점토지의 실제 취득가액이 15,900,000원이라 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지 취득이전에 쟁점토지상에 신축예정이던 쟁점아파트를 분양받았음을 증빙하는 자료로 1980.7.21자 아파트분양계약서 사본과 1984..1.10자 수원지방법원 판결문을 제시하였으므로 살펴보면, 청구인은 1999.2.20 국세청심사 청구시에는 쟁점아파트의 가액이 4,000,000원이라고 주장한 바 있고, 1999.7.8 심판청구시는 쟁점아파트 가액을 10,650,000원이라 주장하는 것 이외에 금융자료 등 객관적 증빙자료를 제시하지 못하는 것으로 미루어 볼 때 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 쟁점아파트분양의 경우 쟁점토지 취득이전의 아파트사기분양과 관련된 것으로 쟁점토지의 취득과는 직접적인 관련이 있다고 보기 어려우며 쟁점토지의 취득원가에 포함할 수 있는 것이 아니라고 판단된다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 낙찰가가 8,000,000원이 아니라 10,500,000원으로 청구인지분이 5,250,000원이라고 하므로 살펴보면, 1988.8.29 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 경매에 참가하여 최고가 경매가격 8,000,000원에 낙찰되었음이 쟁점토지의 경락허가결정서에 의하여 확인되나, 청구인은 쟁점토지의 경락가액이 10,500,000원이라는 주장이외에 객관적 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서, 위의 사실을 종합하여 보면 쟁점토지의 실제 취득가액은 청구인이 주장하는 15,900,000원이 아니라 쟁점토지의 경락가액 8,000,000원중 청구인 지분인 4,000,000원이라고 판단된다.

(3) 청구인은 쟁점토지상에 건물을 신축하여 분양하고자 청구외 ○○○에게 10,500,000원과 청구외 ○○○외 5세대에게 65,000,000원 등 무허가주택철거비 75,500,000원을 지급하였고, 건물 설계비로 6,409,000원 지급하고 공사를 진행하였으나 공사가 중단되어 시공사인 청구외 ○○○건설주식회사에 손해배상금 13,334,000원을 지급하였으므로, 합계액 95,243,000원은 필요경비에 해당한다고 주장하여 이에 대하여 살펴본다. 전시한 법령에 의거 필요경비는 설비비와 계량비, 자본적 지출액이 있는 바, 이는 양도자산의 개량과 이용편의를 위하여 지출하거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 것이어야 하나, 위의 비용들은 청구인이 주택건설업을 하고자 쟁점토지상에 건물을 신축하기 위하여 지출한 건물신축 부대비용이고 사업중단에 따른 손실로 보아야지 전시한 법령의 토지가액을 상승시키기 위한 필요경비라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 제출한 증빙자료도 이해 당사자간에 수기로 작성한 영수증과 합의각서만을 제시하고 있을 뿐, 객관적으로 이를 증빙할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 증빙자료가 신빙성이 없다고 판단되며, 처분청에서 쟁점토지의 양도에 대하여 24,720,000원을 필요경비로 인정하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인되는 바, 이에 대한 내역을 확인한 결과 무허가주택 철거비로 청구외 ○○○에게 지급한 10,500,000원, 1991.6.2자 건축사무소 ○○○에 건축설계비 및 감리비로 7,000,000원, 1991.12.17자 ○○○중기에 철거 및 터파기 등의 중기사용료로 7,070,000원 등을 이미 양도시의 필요경비로 인정하였다고 처분청에서 확인하고 있으므로, 처분청에서 인정한 필요경비 이외에 추가적인 필요경비를 인정할 수는 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.