실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심1999경 1452(2000. 3. 8) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 595㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.2.15 취득하여 1993.7.29 양도하고, 1993.8.9 실지거래가액(양도가액 60,000,000원, 취득가액 50,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.2.9 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 23,988,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.8 심사청구를 거쳐 1999.6.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 50,000,000원에 취득하여 60,000,000원에 양도한 후, 취득 및 양도당시 매매계약서와 거래사실확인서를 첨부하여 적법하게 신고하였음에도 신고한 가격이 사실과 다른지 여부를 조사한 바 없이 단지, 취득계약서가 검인계약서라는 것, 기준시가와 차이가 난다는 것과, 전·후소유자가 특수관계(장인, 처남)에 있다는 이유만으로 신고가액을 부인한 것은 잘못이며, 쟁점토지는 개발제한구역내의 자연녹지지역에 위치하여 지목이 대지임에도 불구하고 가격상승이 거의 없는 토지로서 시가로 양도할 수 있는 토지가 아니고, 연접한 다른 토지들도 공적규제(개발제한구역내의 자연녹지지역)로 인하여 쟁점토지와 가격면에서 차이가 없으나, 오히려 쟁점토지가 높은 가격에 양도된 사실 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 232%이고, 양도가액은 기준시가의 80%인 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없고, 전소유자는 청구인의 장인이고, 후소유자는 청구인의 처남이어서 가격을 조정하여 신고할 개연성을 부인할 수 없으며, 달리 청구인이 신고한 실지거래가액을 입증할 객관적인 증빙이 있는 것도 아니므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1993.7.29) 구 소득세법 제23조 (양도소득) 제1항 제1호에 의하면, "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 이를 양도소득으로 한다"고 규정하고 있고, 같은조 제4항에 의하면, "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에 의하면, "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에는 "취득가액"을 규정하고 그 가목에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 의하면, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 그 제3호에는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에 의하면, "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하면서 그 제2호에는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 있고, 같은조 제6항에 의하면, "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다"고 할 수 있으며, 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항에 의하면, "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 기준시가는 시가보다 낮게 책정되는 것이 일반적으로 주지하고 있는 사실이고, 청구인이 매매실례가액이 있다고 제시한 인근 토지들은 모두 전(田)일 뿐만 아니라 이들 토지도 기준시가보다는 높은 가격에 양도되었음이 확인될 뿐만 아니라 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 232%이고, 양도가액은 기준시가의 80%인 바, 쟁점토지만 기준시가보다 현저히 높은 가격에 취득하여 기준시가보다 낮은 가격에 양도할 수 밖에 없었던 객관적인 사유를 밝히지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이다.

(2) 쟁점토지를 청구인에게 양도한 전소유자는 청구인의 장인이고, 청구인으로부터 취득한 후소유자는 청구인의 처남인 사실이 확인되는 바, 취득 및 양도당시의 거래상대방이 청구인과 특수관계에 있어 거래가액을 임의로 정하였을 개연성을 전연 배제할 수 없는 정황에서 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.