건물저가임대에 대한 부당행위계산부인규정 적용 여부

심판청구번호 국심1999경 1432(1999.12.28) 분 법인세 4,218,630원, 1996사업연도분 법인세 3,960,980 원, 1997사업연도분 법인세 4,184,430원, 1995년 2기 부가가치 세 2,059,190원, 1996년 2기 부가가치세 2,246,380원, 1997년 2 기 부가가치세 2,246,450원은 지하 1층의 임대면적을 396.96평 으로 하여 산출한 평당 관리비(6,046원)와 지상층 임차인에 대한 평당 관리비(8,000원)와의 차액을 적게 받은 관리비로 보아 부당행위계산부인을 하여 그 과세표준과 세액을 경정한

• 다. 2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구법인은 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○ 소재 지하 1층 지상 4층 건물 연면적 4,911.09㎡(1,485.59평, 이하 "쟁점건물"이라 한다)에서 부동산 임대업을 영위하는 법인으로서, 쟁점건물 중 지하 1층을 대표이사의 자(子)인 청구외 ○○○(1997.1.11. 이후에는 대표이사의 동생인 청구외 ○○○)에게 임대하였다. 처분청은 청구법인이 ① 쟁점건물 중 지하1층을 대표이사의 자(子)에게 월관리비 2,400,000원을 받고 임대한 사실에 대해 관리비를 적게 받았다고 하여 부당행위계산부인을 하여 1995∼1997사업연도 저가임대상당액 50,400,000원을 법인소득금액계산시 익금산입하고 부가가치세 과세표준에 가산하였으며, ② 1996∼1997사업연도 차량유지비 5,105,730원을 업무무관 자산에 지출한 비용으로 보아 법인소득금액계산시 손금불산입하여 1999.1.16. 청구법인에게 1995사업연도분 법인세 4,218,630원, 1996사업연도분 법인세 3,960,980원, 1997사업연도분 법인세 4,184,430원, 1995년 2기 부가가치세 2,059,190원, 1996년 2기 부가가치세 2,246,380원, 1997년 2기 부가가치세 2,246,450원을 결정 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.3.15. 심사청구를 거쳐 1999.6.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 쟁점건물의 지하 1층은 신축 후 18개월간이나 입주자가 없어서 공실(空室)로 있다가 이를 활용하는 방안으로 청구법인 대표이사의 자(子)에게 임대하게 된 것이고, 처분청에서는 공부상 지하 1층의 면적이 389.7평임에도 잘못 표시된 임대계약서상 면적(480평)을 기준으로 평당관리비를 산정하여 저가임대 여부를 판정한 것은 잘못이며, 청구법인은 쟁점건물중 1층 280평을 청구외 주식회사 ○○○은행에 월관리비 1,716,900원(평당 6,131원), 지상 4층 272평을 청구외 ○○○스포츠클럽에 월 관리비 2,000,000원(평당 7,352원), 지하 1층 389.7평을 청구외 ○○○에게 월 관리비 2,400,000원(평당 6,158.6원)에 임대하였는 바, 지하 1층의 경우 자체관리인이 24시간 상주하고 있어서 쟁점건물관리인의 관리혜택을 적게 받고 있고, 4층의 청구외 ○○○스포츠클럽은 전용승강기까지 사용하고 있는데도 관리비가 평당 7,352원인 점과, 지하실의 관리비를 지상층의 관리비와 같은 금액을 받지 못하는 것이 현실인 점을 감안하면, 지하 1층의 관리비가 타 임차인에 비하여 적은 것이 아님에도 부당행위계산부인한 처분은 부당하다.

(2) 봉고승합차의 유지비를 업무무관자산에 지출한 비용으로 보아 손금부인하였으나 봉고승합차는 1996.2월 입주한 4층 임차인이 고객운송용에 사용하였으므로 1996사업연도분 차량유지비 4,220,080원을 업무무관비용으로 보아 손금불산입한 처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구법인은 지하 1층 볼링장의 임대면적이 480평이 아니라 390평이라고 주장하나, 전용면적에 공유면적을 포함하여 관리비나 임대료를 산정하는 것이 일반적인 부동산임대관행이고, 쟁점건물중 1층의 전용면적은 130.14평이나 171.69평으로 임대하여 공유면적을 임대면적에 포함한 것으로 확인되고 있고, 처분청에서 제시하고 있는 지하 1층의 임대차계약서에도 임대면적이 전용면적 352.33평에 공유면적 127.51평을 포함한 479.84평으로 기재되어 있으며, 이 면적을 기준으로 하여 관리비를 2,400,000원(480평×5,000원)으로 산출한 사실이 임대차계약서와 청구법인의 매출장에 의하여 확인되므로 임대면적이 480평이 아니라 390평이라는 청구주장은 인정할 수 없다. 또한, 지하볼링장은 자체 관리인이 상주하여 청구법인의 관리혜택을 적게 받으므로 지상 1∼4층에 비하여 평당관리비가 낮은 것이 아니고 부당행위계산부인대상이 아니라는 주장이나, 임대료의 범위에 임대료 명목으로 받는 것 외에도 예를 들어 임대업자가 전기료, 수도료를 초과하여 관리비를 받는 경우 그 초과액은 임대료에 포함되는 것(법인 1264.21-1476, 1984.4.30.)이므로 청구법인이 전기료와 수도료 이외에 임차인으로부터 매월 지급받는 관리비는 임대료로 보아야 할 것이고, 청구법인은 쟁점건물의 평당 월관리비를 1층 청구외 주식회사 ○○○은행은 10,000원(1997.3월부터 12,000원), 2층 청구외 ○○○건설 주식회사는 8,000원, 3층 청구외 ○○○기업조합은 8,000원, 청구외 ○○○스포츠클럽은 7,352원으로 각각 임대하면서 특수관계자에게는 5,000원으로 임대한 사실이 확인되는 바, 특수관계자에게만 관리비를 적게 받을 정당한 사유가 없으므로 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 경우에 해당된다 할 것이고, 법인이 출자자 등에게 금전·기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때에는 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당되므로(법인세법 시행령 제46조 제2항 제7호) 청구인이 특수관계자에게 쟁점건물중 지하 1층을 관리비를 적게 받고 임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인하고 정상적인 관리비와의 차액을 익금산입하여 법인세와 부가가치세를 경정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다.

(2) 청구법인은 봉고승합차를 업무용으로 사용하였으므로 동 차량유지비를 손금산입하여야 한다는 주장이나, 봉고승합차를 1996.2.1. 이전에는 4층 스포츠클럽을 청구법인이 직영하면서 고객운송용으로 직접 사용하다가 1996.2.1.부터 당해 스포츠클럽을 청구외 ○○○에게 임대하고 임차인이 봉고승합차를 고객운송용으로 사용하고 있으며, 청구법인도 이를 시인하고 있으므로 차량유지비를 업무무관경비로 보아 손금불산입한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점건물의 지하 1층을 특수관계인에게 관리비를 적게 받고 임대한 것으로 보아 부당행위계산의 부인을 한 처분의 당부

(2) 승합차를 업무에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 차량유지비를 손금불산입한 처분의 당부

• 나. 관련법령 (1) 법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】는 [정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.]고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제46조【법인의 부당한 행위 또는 계산】제1항 제1호는 [법 제20조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 관계에 있는 자를 말한다.]고 규정하고 있으며, 그 제1호는 [출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족]을 규정하고 있고, 같은조 제2항 본문은 [법 제20조에서 "조세의 부담을부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있으며, 그 제7호는 [출자자 등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율·요율이나 임대료로 임대 또는 제공한 때.(이하 생략)]를 규정하고 있다. (2) 법인세법 제16조 【손금불산입】본문은 [다음 각호에 게기하는 손비는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.]고 규정하고 있고, 그 제7호는 [법인이 각 사업연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액]을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제30조【업무에 관련 없는 지출】본문은 [법 제16조 제7호에서 "직접 그 업무에 관련이 없다고 정부가 인정하는 금액"이라 함은 다음 각호에 규정하는 것을 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 [법 제18조의 3 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이에 관련되는 비용.(단서 생략)]을 규정하고 있다.
• 다. 쟁점(1)에 대하여 청구법인은 쟁점건물 중 지하 1층의 공부상 면적이 389.7평임에도 잘못 표시된 임대계약서상의 면적(480평)을 기준으로 평당관리비를 산정하여 관리비를 적게 받고 임대한 것으로 판정한 것은 잘못이고, 지하 1층의 경우 자체관리인이 상주하고 있어서 쟁점건물관리인의 관리혜택을 적게 받고 있으며, 지하층은 지상층과 같은 관리비를 받지 못하는 것이 현실이므로 지하 1층의 관리비가 타 임차인에 비하여 적은 것이 아님에도 부당행위계산부인을 하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 먼저 쟁점건물 중 지하 1층의 임대면적을 얼마로 보는 것이 타당한 지에 대하여 보면, 청구법인은 건축물관리대장상 면적인 389.7평을 적용하여야 한다는 주장을 하고 있고, 처분청은 임대차계약서에 임대면적이 전용면적 352.33평, 공유면적 127.51평 등 합계 479.84평으로 기재되어 있고, 매출장의 관리비 산출근거에도 480평을 기준으로 관리비를 산출하였으므로 480평을 적용하여야 한다는 주장을 하고 있다. 이와 같은 임대면적의 차이에 따라 청구법인은 평당관리비가 6,159원이라는 주장을 하고 있고, 처분청은 평당관리비가 5,000원이라는 주장을 하고 있다. 그러나 청구법인이 어떠한 사유로 실지 건물면적을 초과한 면적을 임대하는 것으로 임대차계약을 체결하였는지는 알 수 없지만, 존재하지 않는 건물면적을 임대할 수 없는 것은 당연하고, 설령 임대차 당사자간 실지 건물면적을 초과한 면적으로 임대차 하는 것으로 계약을 하였더라도 이는 사실과 다른 것이므로 실지 건물면적을 기준으로 임대면적을 계산하는 것이 옳다고 본다. 쟁점건물중 지하 1층의 면적은 등기부 등본 및 건축물관리대장에 389.7평으로 되어 있고, 지하층의 경우 지하라는 특성상 지상건물처럼 임의 증축을 할 수도 없으므로 이 면적이 지하 1층의 실지 면적이라고 인정된다. 다만, 처분청의 조사서에 쟁점건물중 지하 1층은 지상 1층에 전용 출입구가 있다고 되어 있음에 따라 우리 심판소의 조사자가 현지에 임하여 조사해 본 바, 이웃건물과의 사이에 있는 건물 옆의 공간에 전용출입구를 마련하여 지하 1층의 출입자를 위해 지붕시설을 한 것으로 확인되고 있고, 이 출입구의 실측면적이 7.26평이므로, 이 면적도 지하 1층의 임대면적에 포함시키는 것이 타당하다고 본다. 이렇게 볼 경우 쟁점건물 중 지하 1층의 임차인에게 임대한 면적은 총 396.96평으로 계산되므로 이 면적을 기준으로 하여 평당 관리비를 6,046원으로 산출하는 것이 타당하고 이 금액과 지상층의 평당관리비 8,000원과의 차액을 적게 받은 관리비로 보아 부당행위계산부인의 규정을 적용하는 것이 옳다고 본다. 다음으로, 지하층의 관리비는 지상층의 관리비와 같은 금액을 받지 못한다는 청구주장에 대하여 보면, 임대보증금 및 월임대료의 경우 지하층의 금액이 지상층의 금액과 같을 수는 없겠지만 관리비의 경우 관리용역의 대가로서 관리면적에 따라 그 금액이 정해지는 것이므로 지하층이라 하여 지상층과 달라야 할 이유가 없고, 청구법인에서도 이 건 정액관리비를 받기 이전에는 관리비에 해당하는 비용(일반관리비, 청소비, 오물수거비, 수선유지비)을 총 건물면적으로 나눈 후 이에 임차면적을 곱하여 관리비를 받아 온 것으로 확인되므로 이 부분 청구주장은 이유가 없다고 판단된다.
• 라. 쟁점(2)에 대하여 청구법인은 봉고승합차를 업무용으로 사용하였으므로 동 차량유지비를 손금에 산입하여야 한다는 주장이지만, 청구법인의 경우 위 승합차를 청구법인의 업무에 사용한 사실을 입증할 수 있는 증거자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 이 건 청구이유서에도 봉고승합차를 4층 임차인의 고객운송용에 사용한 것으로 나타내고 있으므로 이를 청구법인의 업무에 직접 사용한 것으로 볼 수는 없으며, 따라서 동 차량유지비를 업무무관 비용으로 보아 손금불산입한 당초 처분이 타당한 것으로 판단된다.
• 마. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.