특수관계자 간 토지무상임대의 경우 임대소득금액 계산시 임대소득기산일을 건축허가일로 본 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 1381(2000. 2. 3) 은 청구인의 남편 ○○○이 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 1,379.9㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)를 아들 ○○○에게, ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 711.7㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다)를 아들 ○○○에게 각각 주유소 건축용지로 무상임대한데 대해 부당행위계산부인에 의하여 계산한 임대소득금액 41,326,471원을 자산소득합산대상가족중 주된 소득자인 청구인의 종합소득에 합산하고 그 밖에 필요경비불산입 등을 하여 1996년 귀속 종합소득세 38,759,700원을 1998.12.12 청구인에게 결정고지하였다.(심사결정에 따라 1994.4 필요경비불산입한 급료중 2,863,491원을 필요경비에 산입하여 과세표준과 세액을 경정결정하였다) 청구인은 이에 불복하여 1999.2.5 심사청구를 거쳐 1999.6.22 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 임대소득을 부당행위계산부인하여 임대소득금액을 계산함에 있어 쟁점1,2토지의 무상사용시점을 당해토지 지상에 신축한 주유소 건물의 건축허가일이 아닌 건물을 신축하여 (주유소)사업을 개시한 날로 보아 계산함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 토지의 임대시기는 임차인이 토지소유자의 승낙을 받아 임차목적에 사용한 날이므로 청구인의 아들이 주유소를 신축하기 위하여 건축허가를 득한 시점부터 토지의 무상대여가 있었다고 보아야 한다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 특수관계자에게 토지를 무상임대한 경우 임대소득금액계산시 임대소득기산일을 건축허가일로 본 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 (부당행위계산) 제1항은 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고 같은법시행령 제98조(부당행위계산의 부인) 제2항은 『법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자로부터 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 이하 생략』이라고 규정하고 있으며, 같은법 제18조(부동산임대소득) 제1항은 『부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 부동산 또는 부동산의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2.∼3. 생략』이라고 규정하고 같은법시행령 제47조(부동산임대소득의 수입시기)는 『부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날

3. 생략』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 남편 ○○○ 소유의 쟁점1토지 지상에 청구인의 아들 ○○○가 1996.5.14 건축허가를 얻어 1996.12.31 주유소시설등을 준공하였고, 쟁점2토지 지상에는 1996.4.25 건축허가를 얻어 1996.5.15 착공하여 1996.12.27 주유소시설등을 신축, 준공한후 1997.1.13 청구인의 아들 ○○○ 명의로 소유권보존등기를 하였음이 건축물대장등에 의해 확인된다.

(2) 청구외 ○○○은 쟁점1토지를 ○○○(주)등에게 나대지로 임대하면서 1995년에 42,975,120원을 임대수입하였고 쟁점2토지를 청구외 ○○○에게 나대지로 임대하여 1995년 연 환산수입금액 46,595,448원(임대보증금 45,000,000원, 월세 3,900,000원)을 임대수입 한 사실에 대해서는 다툼이 없다.

(3) 청구인의 남편 ○○○이 쟁점1,2토지를 아들 ○○○ 및 ○○○에게 무상제공하여 ○○○ 및 ○○○은 위 토지지상에 각각 주유소건물등을 신(증)축하여 사용해 오고 있는 사실에도 다툼이 없으나, 쟁점1,2토지를 청구인의 자 ○○○ 및 ○○○이 무상사용한데 대하여 처분청이 부당행위계산부인하면서 임대소득을 계산할 때 임대소득기산시기를 건축허가일로 본 데 대하여 청구인은 주유소사업을 개시한 때부터 임대소득을 기산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. 임대차는 당사자의 일방(임대인)이 상대방에게 목적물(임대물)을 사용·수익하게 하고 상대방(임차인)에 대하여 차임을 지급받는 계약이므로 토지의 임대시기는 임대차계약 당사자간에 그 시기를 약정한 경우는 그 약정에 따라야 할 것이나 이 건과 같이 임대시기를 특별히 정하지 않은 경우는 임차인이 토지를 사용할 때부터 임대차가 이루어 졌다고 봄이 타당하다 하겠으므로 이 건 부당행위계산부인하여 임대소득계산을 계산할 때에도 그 기산시기를 임차인이 토지를 사용한 시점으로 보아야 할 것이고, 그렇다면, 통상 건축허가는 토지의 사용승낙을 득한 후에 신청하는 것인 바, 이 건의 경우 청구인과 청구외 ○○○, ○○○ 간에 쟁점1,2토지의 사용시기에 대한 별도의 약정이 없고, 쟁점1,2토지의 실지 사용시기에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 처분청이 건축허가일을 임대시기로 본 것은 타당하다 하겠다. 한편, 청구인은 영업개시일부터 임차인의 수입이 발생하므로 이때부터 임차료 지급의무가 생긴다고 주장하고 있으나, 이 건의 경우 타인에게 임대하고 있던 쟁점1,2토지를 청구외 ○○○, ○○○이 그 지상에 건물을 신(증)축, 사용한 경우인바, 특수관계자와의 거래가 아닌 정상적인 거래라면 토지소유자가 기존의 임대수입을 포기하면서 임차인에게 임대목적물을 무상사용하게 할 것이라고는 볼 수 없으므로 위에서 본 바와 같이 ○○○, ○○○의 사업소득발생여부에 불구하고 쟁점1,2토지를 사용한 시점부터 임차료지급의무가 발생한다고 봄이 타당하다 하겠다. 따라서 이 건은 임차인이 건축허가일부터 쟁점1,2토지를 사용했다고 봄이 사회통념에 비추어 타당하다고 하겠으므로 처분청이 쟁점1,2토지의 임대소득시기를 건축허가일로 하여 임대소득금액을 계산한 것에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.