기준시가에 의한 양도차익의 산정

심판청구번호 국심1999경 1363(1999.11.19) �鮎�갹�강서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지222.0㎡ 및 건물448.5㎡(지하1층, 지상4층 여관건물 ; 이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1989.1.9 취득하여 1994.8.22 청구외 ○○○에게 양도하고 1994.9.28 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하면서 취득가액과 양도가액을 동일한 금액인 250,000,000원으로 하여 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 양도한 데 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지가 불분명하다고 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.2.5 청구인에게 양도소득세 74,957,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.24 심사청구를 거쳐 1999.6.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득 및 양도에 대한 실지거래가액이 사실임이 입증됨에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물이 여관으로 적합하지 않은 강서구청 인근에 위치하고 있어 사업도 부진하고 자녀들의 교육상 부득이 낮은 가격으로 양도하였다는 주장이나, 국세청전산자료에 의한 청구인의 사업내용을 보면 1984.7.1부터 1993.7.30 까지 여러곳에서 음식점을 경영한 사실이 확인되고, 쟁점건물을 양도하기 2개월 전에 경기도 수원시 장안구에 소재한 여관(○○○)을 취득하여 현재까지 운영하고 있는 사실 등을 감안하면 자녀들의 교육상 문제 등으로 쟁점주택을 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없고, 쟁점건물의 실지양도가액이 금융자료로서 확인된다는 주장이나, 등기부등본상 쟁점건물을 양도하기전에 채권최고액의 합계가 693백만원인 3건의 근저당권이 설정되어 있는 점과 실지양도가액이라는 250,000,000원은 쟁점건물의 인근 부동산중개업소 3곳에 탐문조사한 시가인 671,500,000원의 37.2%에 불과한 점을 보건데, 청구인의 특별한 사정이나 정황이 인정되지 아니하는 이 건에 있어서 청구인이 양도가액의 일부를 통장으로 입금받은 사실만으로는 쟁점건물의 양도가액이 250,000,000원이라는 청구주장을 사실로서 인정하기는 어렵다고 보므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점건물의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 전면개정전의 것) 제23조 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제45조 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정되어 있으며 같은법 제95조 제1항에는 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다.』고 규정하고 있다. 구 소득세법시행령 제170조 제1항 에는 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.(단서생략)』고 규정하고, 같은조 제4항에서 『 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』 고 하면서 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』를 들고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 본다. 쟁점건물의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점건물을 1989.1.9 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1994.8.22 청구외 ○○○에게 양도한 사실이 확인되고 쟁점건물을 양도하기 이전까지 금융기관으로부터 채권최고액 합계 693,000,000원으로 하여 3건의 근저당이 설정되어 있음이 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 금융자료 등으로 확인되며, 처분청이 이 건 양도소득세 부과처분에 앞서 취득당시의 양도인 및 양도당시의 매수인에게 우편조회를 통한 거래가액의 확인에서도 취득 및 양도가액이 각각 동일한 250,000,000원이라는 사실이 확인되었음에도 처분청은 양도가액이 인근 부동산거래소에 탐문한 당시의 시가보다 낮다는 이유 등을 들어 이를 부인하는 것은 부당하다는 주장이므로 이를 살펴본다. (가) 청구주장의 실지취득가액을 인정할 수 있는 지를 본다. 청구인은 쟁점건물을 1989.1.9 청구외 ○○○으로부터 250,000,000원에 매입하였다고 하면서 부동산매매계약서와 매수인의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 중개인도 없이 작성된 것이며, 대금지급과 관련된 금융자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 매매계약서상의 거래대금인 250,000,000원이 실지거래가액으로 확인된다고 보기는 어렵다고 판단된다. (나) 청구주장의 실지양도가액을 인정할 수 있는 지를 본다 청구인은 양도가액이 250,000,000원인 1994.6.15자 검인계약서와 1994.1.27자 매매계약서를 제시하고 있는 바, 각 계약서상의 매매대금은 동일하나 매매대금과 관련한 계약금, 잔금등의 지급일과 지급금액이 서로 상이한 등 그 진위여부를 알 수가 없고, 청구인은 양도대금을 수령한 사실이 금융자료로 확인된다고 하면서 청구인의 예금통장 거래명세표(○○○은행 ○○○)를 제시하고 있는 바, 동 거래명세표에 의하면 쟁점건물의 매수자(○○○)로부터 1994.1.27 50,000,000원 1994.3.2 200,000,000원 합계 250,000,000원의 입금사실은 확인되나, 거래통장상 입금액이 양도대금 전액인지는 청구인이 제시한 계약서가 진정한 것으로 확인되지 않는 한 이를 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 한편, 청구인은 이 건 취득 및 양도시의 거래상대방에 의하여 취득 및 양도시의 매매대금이 동일한 금액임이 확인되었음에도 실지거래가액으로 인정하지 않는 것은 부당하다고 하나 처분청에서의 취득 및 양도시의 거래당사자에 대한 확인은 실지거래가액의 사실 확인을 위한 일부 과정일 뿐으로 이는 사실판단을 위한 참고자료에 지나지 않는 것으로서 그밖에 계약서, 금융자료등 객관적 증빙을 종합하여 실지거래가액 여부를 판단하는 것이므로 처분청이 우편조회의 확인내용을 인정하지 않았다하여 이를 위법한 처분으로 볼 수는 없다 할 것이며,

(4) 처분청의 이 건 과세자료에 의하면 쟁점건물은 여관 밀집지역에 위치하고 있으며 인근 부동산중개업소 3곳을 대상으로 한 탐문조사결과에서도 당시 시가는 671,500,000상당으로 추정되는 점, 청구주장의 실지양도가액이라는 250,000,000원은 기준시가의 65.2%에 지나지 않는 점, 여관운영 경험이 부족하여 양도하였다고 함에도 다른 여관건물을 매입하여 운영하고 있는 사실 등을 보건데 자녀들의 교육상 문제 등으로 부득이하게 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장을 사실로서 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(5) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 신고한 쟁점건물의 양도가액이 취득가액과 동일한 금액인 250,000,000원으로서 이를 실지거래가액으로 보아야 한다는 청구주장은 사실로서 받아들이기 어렵다. 따라서 쟁점건물의 양도에 대하여 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.