주상복합건물인 부동산이 고급주택에 해당한다고 보아 1세대1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 1349(1999.11.20) 도소득세 97,822,800원은 이를 취소한다.

청구인은 1989.7.5 취득한 서울특별시 중구 ○○○동 ○○○ 주택 및 근린생활시설 402.06㎡와 부수토지인 대지 542.1㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.11.4 양도한 후 1세대 1주택이라 하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산이 일반건물이라 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.10.14 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 229,417천원을 결정고지하였다가 1998.12.30 쟁점부동산이 고급주택이라는 이의신청결정에 따라 97,822,800원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.30 이의신청과 1999.2.23 심사청구를 거쳐 1999.6.15 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점부동산의 주택부분 면적이 주택이외의 건물의 면적보다 크므로 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세함에 있어서는 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 하는 것이고, 쟁점부동산의 주택연면적이 168.96㎡이므로 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세를 배제하는 고급주택으로 보는 면적기준인 연면적 264㎡ 이하임은 처분청도 인정하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점부동산이 고급주택에 해당한다는 이 건 과세근거를 쟁점부동산 전체를 주택으로 보기 때문에 부수토지도 전체면적으로 보아야 하는 바, 주택의 부수토지면적이 고급주택에 해당하는 495㎡를 상회하는 542.1㎡이고, 동 토지가액을 포함한 주택의 양도가액이 5억원을 상회한다는 것이다. 그러나 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 할 것인지를 판단하는 것과 쟁점부동산의 주택부분이 양도소득세 비과세가 배제되는 고급주택에 해당하는지를 판단하는 것은 별개의 문제로서 쟁점부동산이 고급주택에 해당하는지 여부는 양도주택이 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상으로서 면적기준으로 주택부분 연면적이 264㎡ 이상이거나 또는 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고, 금액기준으로는 주택부분의 건물 및 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하여야 함에도 처분청이 면적기준은 무시하고 금액기준만을 고려하여 쟁점부동산을 고급주택이라고 본 것은 잘못인 바, 쟁점부동산의 부수토지를 주택부분과 그외 부분으로 안분계산하면 쟁점부동산은 고급주택에 해당하지 아니한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 주상복합건물의 경우 전체를 주택으로 보는 것이나 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 적은 경우에는 주택부분만 주택으로 보는 것이고, 소득세법시행령 제156조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)는 고급주택의 범위를 지방세법상 시가표준액이 2천만원 이상으로서 주택의 연면적이 264㎡이상이고 그 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하거나 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 주택부분 중 2층 178.35㎡는 공부상 주택으로 청구인이 그 주택에서 실제로 거주한 사실에 대하여는 서로 다툼이 없고, 1층 183.31㎡ 중 베란다 18.05㎡를 청구인은 사무실로 본 반면에 처분청은 주택으로 보았고, 지하실 면적차이 1.56㎡는 주택 및 주택외의 면적에 의한 안분계산의 차이로 그 규모가 적어 처분청의 조사결과에 의하더라도 주택의 연면적기준으로는 고급주택에 해당되지 아니한 것으로 판단된다. 그러나 본 건의 경우 양도한 토지면적이 542.1㎡로서 기준면적 495㎡를 초과하고, 양도가액도 5억원을 초과하므로 쟁점부동산은 고급주택의 양도에 해당되는 것으로 인정되므로 처분청의 과세는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 주상복합건물인 쟁점부동산이 고급주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 는 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다. (1, 2, 4호는 생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있다. (2) 소득세법시행령 제156조 는 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만원이상인 것

• 가. 주택의 연면적(지하실 부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것 (2호 이하는 생략)이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 1996.11.4 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하자 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세 229,417천원을 부과한 것, 청구인의 1세대 1주택 양도라는 이의신청에 따라 처분청이 이를 조사한 후 쟁점부동산은 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에 해당되어 전체를 주택으로 보아야 하나 고급주택에 해당된다 하여 일반주택부분은 비과세하고 나머지 고급주택부분에 대하여 양도소득세 97,822,800원을 경정결정한 것과 처분청이 조사확정한 쟁점부동산의 면적 및 양도가액이 아래와 같은 것등 사실관계에 있어서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 구 분 건 물 토 지 주택부분 면 적 233.10㎡ 314.29㎡ 양도가액 21,445,200원 506,006,900원 주택 외 부분 면 적 168.96㎡ 227.81㎡ 양도가액 19,599,360원 366,774,100원 면 적 계 402,06㎡ 542.1㎡

(2) 처분청은 쟁점부동산의 주택부분이 고급주택에 해당하지 아니한다는 청구주장에 대하여 주상복합건물에 있어서 주택면적이 주택이외의 면적보다 과다하여 전체를 주택으로 보는 경우, 주택에 부수되는 토지는 양도되는 토지 전체를 기준으로 고급주택 여부를 판정하는 것으로 쟁점부동산은 토지의 연면적이 542.2㎡로서 495㎡ 이상이고 양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택의 요건을 충족함으로 이에 대한 과세처분은 정당하다는 것이다.

(3) 쟁점부동산 양도당시 시행되던 전시 소득세법시행령 제156조 에 의하면 단독주택으로서 고급주택에 해당되는 요건은

① 지방세법상 취득세 시가표준액이 2천만원 이상으로서

② 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과(건물면적 및 금액기준)하거나

③ 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과(토지면적 및 금액기준)하는 경우라고 규정되어 있다. 그러하다면 쟁점부동산은 겸용주택인 주상복합건물로서 주택부분의 연면적이 그외의 연면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 한다는 것에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 바, 겸용주택인 경우에는 상가부분을 제외한 주택을 기준으로 하여 면적과 가액을 계산하여 고급주택요건에 해당되는지를 판단하는 것(국세청 재일46014-643, 1993.3.18도 같은 뜻임)이므로 처분청이 주택의 부수토지를 쟁점부동산의 전체토지로 본 것은 잘못이며, 주택부분과 그외 부분의 면적으로 안분계산한 토지를 각각의 부수토지로 보아야 할 것이다. 따라서 쟁점부동산이 건물면적기준에서 고급주택이 아님은 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우, 안분계산한 주택의 부수토지 면적 314.29㎡가 고급주택기준인 495㎡에 미달하므로 쟁점부동산의 주택은 고급주택에 해당하지 아니하는 바, 쟁점부동산은 1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되어야 할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.