1세대1주택의 양도에 해당 여부

심판청구번호 국심1999경 1284(1999.12.29) 소득세 64,993,020원은 ○○○시 ○○○구 ○○○ 가 ○○○ 대지 181.5㎡ 주택 및 근린생활시설 346.44 ㎡중 2층 86.61㎡ 및 그 부수토지를 1세대1주택의 범위에 포함하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1981.8.3 ○○○시 ○○○구 ○○○가 ○○○ 대지 181.5㎡ 주택 및 근린생활시설 346.44㎡(이하 “쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1996.1.18 양도한 바, 처분청은 1998.12.10 쟁점부동산 중 주택면적인 3층 86.61㎡와 그 부수토지를 제외한 지하∼2층 각각 및 그 부수토지에 대하여 주택으로 보지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 1998.12.10 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 64,993,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.10 심사청구를 거쳐 1999.6.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산중 공부상 3층 86.61㎡는 주택으로 되어 있으나 2층 사무실 86.61㎡를 1995.11.16 주택으로 용도변경하여 공부상으로는 주택면적(2·3층)과 상가면적(지층 및 1층)이 각각 173.22㎡로 동일하나 1982.10월 경 쟁점부동산의 뒷마당에 시멘트벽돌 스레이트지붕의 무허가 건물 약 5평 신축하여 청구인의 처남 ○○○가 1985.10.19부터 1994.7.26 사망할 때까지 거주하였으며 현재에도 위 무허가 건물은 주택으로 사용하고 있어 실제는 주택의 면적이 상가면적 보다 크므로 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택에 해당하여 이 건 양도소득세는 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 3층은 전세를 주고 2층은 1986년부터 주택으로 개조하여 거주하고 있던 중 양도직전에 공부상 용도변경한 것이므로 공부와 관계없이 실질에 따라 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이를 보면, 하나의 건물에 주택과 주택이외 부분으로 복합된 건물의 양도에 대하여는 주택부분보다 주택외의 부분이 큰 복합건물 중 주택외의 부분을 주택으로 용도 변경함으로써 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이라 할 수 있다.(같은 뜻, 국세청 재일 46014-1724, 1997.7.15) 청구인의 경우, 등기부등본에 의하여 쟁점부동산의 3층에 전세권이 3회 설정된 사실에 비추어 청구주장대로 청구인이 임대하였던 것으로 인정되나, 1987.1.1부터 1995.1.20까지 청구인은 쟁점부동산에서 ○○○음악학원(○○○)이라는 상호로 강습소를 운영하였던 것으로 확인되어 2층주택은 용도 변경 전까지 상가이고 주택으로 용도 변경 후 양도일까지 1세대1주택의 비과세요건에 해당하지 않으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 무허가주택의 사실여부에 관계없이 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에서 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다. 1.∼2(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4.(생략) 』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다』 제3항 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점부동산 양도당시 쟁점건물 중 3층 86.61㎡는 주택인 사실이 확인되나 2층 86.61㎡에 대하여는 당초 사무실을 1995.11.16 공부상 주택으로 용도 변경되어 용도 변경일로부터 1996.1.18 쟁점부동산 양도당시까지 3년이 경과되지 아니하였다는 이유로 무허가건물이 주택인지 여부와 관계없이 이 건 과세한데 대하여 청구인은 1986.3.3까지는 3층에서 거주하다가 3층전체를 청구외 ○○○등에게 전세를 놓고 2층을 용도 변경하여 주택으로 사용하였으며 무허가 건물에는 청구외 ○○○(처남)이 거주하였다는 주장인 바, 이를 살펴보면,

(1) 쟁점건물 3층 86.61㎡ 전체에 대하여는 1986.3.18부터 1991.7.10까지 세입자 ○○○(1986.3.18∼87.7.1), ○○○(1989.8.17∼90.9.7) ○○○(1990.9.7∼91.7.10)가 전세권 설정한 사실이 등기부등본 및 전세계약서에 의하여 확인되고

(2) 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인가족4인은 1977.9.1부터 1996.1.14까지 쟁점부동산에서 거주한 사실이 확인되며 국세청 D/B자료에 의하면 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 1987.1.1∼1995.1.20까지 "○○○음악학원(사업자등록번호: ○○○)"이라는 상호로 음악학원을 운영한 사실이 확인되는 한편, 청구인이 제시한 사진에 의하면 청구인은 주택 겸 피아노학원을 같은 장소에서 운영한 사실이 확인되고 있다.

(3) 청구인은 1981.11.25 ○○○구청장으로부터 ○○○동 ○○○ 명예반장으로 위촉된 사실이 명예반장 위촉장사본에 의하여 확인되고 현통장 청구외 ○○○은 2층과 3층은 주택임을 확인하고 있다.

(4) 청구외 ○○○(청구인의 처남)가족3명이 1985.10.9∼1988.3.23까지와 1988.6.14부터 1994.7.26 청구외 ○○○ 사망시까지 쟁점부동산소재지에서 거주한 사실이 위 ○○○의 주민등록등본에 의하여 확인되고 있으나 실제로 무허가건물에서 거주하였는지가 불분명하고 당심판소가 현지 조사한 결과 무허가건물은 창고로 사용하고 있었으며 동 창고는 주택의 부수건물로도 볼 수 없어 청구주장 받아 들이기 어렵다 할 것이다. 위 사실을 모아 볼 때, 1977.9.1부터 청구인 가족이 거주하여 왔던 3층 주택전체를 1986.3.18 임대한 날부터는 청구인이 당초 피아노 학원전용으로 사용하던 2층 건물 86.61㎡를 주택으로 사용한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.