1세대1주택 해당 여부

심판청구번호 국심1999경 1235(1999.11.19) 撚轢�24,539,431원의 부과처분은, 이를 취소한다.

청구인은 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ (건물 56.75㎡, 대지 81.73㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1994.3.19 매매를 원인으로 1994.4.21 취득한 후 1997.3.20 매매를 원인으로 1997.4.23 청구외 ○○○과 ○○○에게 양도하고 이를 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점아파트의 보유기간을 3년 미만으로 보아 비과세되는 1세대 1주택에 해당되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1999.1.7 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 24,539,431원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.2 심사청구를 거쳐 1999.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 청구인이 1994.3.19 취득하여 1997.4.23 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되므로 3년이상 보유한 주택으로서 비과세되는 1세대 1주택에 해당되는 바, 1994.9.27 ○○○주식회사로부터의 대출금 만기일이 도래하여 이를 변제하고 쟁점아파트에 대한 근저당을 해제하였고, 매수인 ○○○과 ○○○가 미국유학준비를 위하여 1996.12.18 쟁점아파트로 전입한 후 미국으로 출국하게 되어 1997.1.5 매매계약을 체결하고 소유권이전가등기설정을 하였다가 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 함과 동시에 당해 가등기를 말소하였음에도 객관적인 증거없이 청구인이 쟁점아파트를 3년미만 보유한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 1999.4.14 국세청에서 쟁점아파트의 중개인에게 확인한 바, 매도인은 청구외 ○○○부동산에서 중개하였고, 매수인은 청구외 ○○○부동산에서 중개하였으며, 또한 매수자인 청구외 ○○○와 ○○○은 그들 명의로 쟁점아파트를 1997.1.16에 청구외 ○○○이 엄마와 임대차계약을 체결하고 임대하였음이 확인되어 쟁점아파트의 양도일에 대한 다툼이 있음에도 청구인은 잔금청산에 대한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 소유권이전 등기접수일은 1997.4.29로 되어 있으나 쟁점아파트의 매수인이 1997.1.17에 매매예약가등기를 한 점, 청구인이 1997.1.22에 현 거주지로 전출한 점 및 쟁점아파트에 대하여 매수인 명의로 1997.1.16에 전세계약을 체결한 점 등으로 미루어 쟁점아파트의 매매대금이 1997.1월에 완불된 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점아파트의 보유기간을 3년미만으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트가 양도소득세 비과세되는 1세대 1주택에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호 에는 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 『양도소득세』라 한다)를 부과하지 아니한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제1항에는 "법 제89조 제3호에서 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)"고 규정하고 있다. 같은 법 제98조에는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호 및 제2호에는 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트를 3년이상 보유한 후 양도하였으므로 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당된다는 주장인데 대하여, 처분청은 1997.1.6 매매예약가등기를 한 사실 등으로 미루어 3년미만 보유한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이라는 주장이므로, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 1994.4.21(등기접수일) 청구인이 취득하였다가 1997.4.29(등기접수일) ○○○과 ○○○에게 양도하였고, 1997.1.16 매매예약을 원인으로 하여 1997.1.17 권리자인 ○○○과 ○○○가 가등기 설정하였다가 1997.5.20 가등기 말소하였음이 확인된다.

(2) 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 매도자인 청구인과 매수자인 청구외 ○○○ 및 ○○○는 1997.1.5 쟁점아파트를 210,000,000원에 매매하기로 매매계약을 체결하면서 계약금 20,000,000원은 계약당일에 지급하고, 중도금 80,000,000원은 1997.4.5에, 잔금 110,000,000원은 1997.4.23에 각각 지급하기로 약정한 것으로 나타나고, 청구인은 쟁점아파트의 매매대금 및 잔금지급에 대한 매매사실의 거증서류로 매수인의 거래사실확인서를 제시하고 있다.

(3) 청구인의 주민등록등본에 의하면, 청구인의 가족은 쟁점아파트를 양도하기 전인 1997.1.22 경기도 성남시 분당구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○로 주소지를 전출하였음이 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 ○○○초등학교장이 발급한 재학증명서를 제시하면서 당시 초등학교 2학년에 재학중인 자녀(○○○, 현재 5학년)가 1997.3월초 3학년 신학기 개학전에 전학하기 위하여 주소지를 미리 이전하게 되었다고 주장하고 있다.

(4) 처분청은 청구인이 1997.1.22 주소지를 이전한 것에 비추어 매매예약가등기한 날인 1997.1.16에 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것으로 보고 그 보유기간이 3년 미만이므로 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세하였다.

(5) 일반적인 부동산거래 관행에 비추어 볼 때 이 건의 경우 쟁점아파트에 대하여 매수인이 매매예약가등기를 한 점, 청구인이 잔금을 받기도 전에 쟁점아파트를 매수인에게 명도한 점 및 매수인이 미국으로 출국하면서 쟁점아파트를 임대하였다는 부동산중개업자의 확인내용 등으로 미루어 소유권이전등기 전에 잔금이 청산된 것으로 볼 수 있는 측면도 있다 하겠다.

(6) 그러나 국민의 재산권과 직접적인 관계가 있는 세법은 조세법률주의의 원칙상 엄격하게 해석·집행되어야 하고, 확대해석이나 유추해석을 하지 말아야 할 것임에도 처분청이 위와 같은 정황에만 의존하여 잔금이 청산되었다는 객관적이고 구체적인 사실의 확증없이 매매예약가등기일자를 양도시기(잔금청산일)로 본 것은 잘못이라 하겠다.

(7) 위의 사실내용을 종합해 볼 때, 청구인이 제시하고 있는 쟁점아파트의 매매계약서상 잔금지급약정일은 1997.4.23이고 등기접수일은 1997.4.29인 반면 잔금을 청산한 날이 언제인지는 구체적으로 확인되지 아니하므로 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 의 규정에 의거 잔금지급약정일인 1997.4.23을 양도시기로 보아야 할 것이다.

(8) 사실이 그러하다면, 쟁점아파트의 취득일인 1994.4.21로부터 양도일인 1997.4.23까지는 3년을 초과하므로 쟁점아파트는 청구인이 3년이상 보유한 1세대 1주택으로써 양도소득세를 비과세함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.