분할 후 증여토지 평가액의 적정성 여부

심판청구번호 국심1999경 1234(1999.12.23) 1994.7.19 청구인의 형인 청구외 ○○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 130.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 같은곳 ○○○ 소재 건물 57㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 증여 받아 1995.5.31 부동산매매검인계약서상의 매매금액 (50,000,000원)으로 증여세 자진신고 및 납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 검인계약서상의 매매금액이 인근필지와 차이가 크다는 이유로 이를 부인하고 쟁점토지는 모번지인 같은곳 ○○○의 개별공시지가, 쟁점건물은 지방세과세시가표준액으로 증여가액을 각각 평가하여 1999.3.2 청구인에게 1994년도분 증여세 43,840,300원을 결정 고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1999.3.20 심사청구를 거쳐 1999.6.7 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 증여당시(1994.7.19)에는 쟁점토지에 대한 1994년도 개별공시지가가 고시되지 않은 상태였고, 토지가 분할(1994.6.3)된 이후에 1994년도 개별공시지가가 고시(1994.6.30)되었는데도 토지분할전의 모번지인 같은곳 ○○○의 개별공시지가(㎡당 1,080,000원)를 적용하여 증여가액을 평가한 것은 부당하고 쟁점토지는 같은곳○○○에 합병을 조건으로 분할되었으므로 쟁점토지는 ○○시 ○○구청에서 1994.7.19 확인받은 ㎡당 693,000원(합병예정토지인 같은곳 ○○○의 개별공시지가)으로 증여세를 재결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 모번지와 쟁점토지는 토지용도 면에서 두 토지는 모두 상업용이고, 서로 연접하였고, 도로 접면에 있어서도 같고, 토지등급 또한 같은 등 거의 모두 유사하여 처분청에서 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 쟁점토지를 모번지의 개별공시지가를 적용한 것은 잘못이 없다고 판단되며, 또한 증여자와 수증자의 관계는 친형제지간인 특수관계로 실지 거래 금액이 쟁점토지 평가금액의 34.05%에 불과하여 시가로 인정할 수 없다고 판단되므로 인근 유사토지인 모번지의 개별공시지가를 적용하여 증여세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 토지분할 후 증여받은 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지의 가액을 모번지의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 구 상속세법 제29조의 2 제1항 제1호에서 "타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자"는 증여세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은법 제9조 제1항에서 "상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다."라고 규정하고 제2항에서는 "제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다."라고 규정하여 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 상속재산의 가액을 평가할 수 있음을 규정하고 있다. 구 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 "나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다."라고 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제56조의 5 제1항에서 "영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별 공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인이 토지 분할 후 증여받은 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 쟁점토지를 모번지의 개별공시지가로 평가하여 이 건 과세처분을 한 데 대하여 청구인은 ○○시 ○○구청에서 1994.7.19 확인받은 ㎡당 693,000원으로 평가하여야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면 첫째, ○○시 ○○구청장이 통지한 토지분할처리공문(지적 13520-1201, 1994.5.11) 및 등기부등본에 의하면 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 417.4㎡는 모번지는 대지 287.1㎡, 그리고 대지 130.3㎡는 ○○○(쟁점토지)로 1994.6.3 분할되었고 토지등급은 227등급으로 같음이 확인되며, 둘째, 1994.7.19 증여당시 쟁점토지는 개별공시지가가 누락되었으며 모번지의 1994년도 개별공시지가는 1,080,000원으로 고시되어 있고, 용도지역은 일반상업지역임이 개별공시지가확인서 및 토지이용계획확인서에 의거 확인되며, 셋째, 또한 쟁점토지와 모번지인 ○○○ 토지는 서로 연접하여 있고, 도로를 접하고 있는 점에서도 같으며, 토지등급이 일치하고 있고 같은곳 ○○○는 도로에 접한 쟁점토지의 후면에 위치하고 있음이 지적도 및 토지대장에 의거 확인되며, 넷째, 청구인이 ○○시 ○○구청장으로부터 받은 부동산매매 검인계약서에 의하면, 쟁점토지와 쟁점건물을 청구인의 형인 청구외 ○○○으로부터 50,000,000원에 매매 취득한 것으로 되어 있고, 계약서상에 ㎡당 693,000원이라고 기재되어 있으나 쟁점토지는 1994.6.3 모번지인 같은곳 ○○○에서 분할되어 1994년도 개별공시지가가 고시된 적이 없으며, 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 보면 1995년도 ㎡당 1,010,000원 1996년도 ㎡당 863,000원으로 ㎡당 693,000원을 1994년도 쟁점토지의 개별공시지가로 볼 근거는 없는 것으로 판단된다.

(2) 위의 사실관계등을 종합해 보면, 증여자와 수증자인 청구인은 친형제간으로 특수관계이고, 청구주장 실지거래가액(50,000,000원)이 쟁점토지 평가금액(140,724,000원)의 34.05%에 불과하며, 개별공시지가가 없는 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 당해 토지의 가액(국심94서 3143, 1994.12.7 같은뜻)으로 하는 것이므로 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 쟁점토지에 대하여 위치, 용도 및 토지등급이 동일한 모번지의 개별공시지가를 적용·평가하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.