쟁점토지.건물의 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999경 1222(1999.12.23) 맛括�○○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 공장용지(94.7.29 이전은 답임) 807㎡ 위 지상 공장건물 509.09㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1996.10.10 양도하고 1996.12.27 실지거래가액(양도가액 340,000,000원, 취득가액 302,140,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고한 바, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 1999.3.3 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 39,154,670원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복, 1999.5.7 심사청구를 거쳐 1999.6.8 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청의 조사공무원 ○○○은 쟁점부동산 양도가액이 340,000,000원인 사실을 확인하고 쟁점토지 취득가액 100,000,000원에 대하여 위 토지 양도인 ○○○을 방문 확인하였으며 건축비 193,140,000원에 대하여 조사 방문해야함에도 처분청이 이를 조사 방문하지 아니하였으나, 양도가액 340,000,000원과 취득가액 302,140,000원 및 취득비용 10,733,050원으로 사실대로 신고하였음에도 위 실지거래가액에 대하여 확인되지 아니한다는 이유로 이 건 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지·건물의 실지양도가액(340,000,000원)에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지취득가액 302,140,000원을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였는바 이를 보면, 첫째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1993.8.30 매매를 원인으로 하여 1993.9.1 청구외 ○○○으로부터 청구인에게 소유권이전되었음이 확인되는 바, 이러한 등기내용과는 상이한 내용으로 93.1.1 계약하였다고 기재되고 관할기관으로부터 검인받지 아니한 위의 매매계약서 및 소유권이전등기일보다 7개월전인 93.1.30 잔금을 청산하였다고 기재된 위의 영수증은 일반적으로 잔금청산과 동시에 소유권이전등기 관련서류를 인계인수하는 부동산거래의 관행에 비추어 볼 때에 그 내용이 진실한 것이라고 인정하기 어렵다. 둘째, 처분청의 조사공무원은 1999.2.13 청구외 ○○○은 쟁점건물의 신축과 관련하여 청구인과 도급계약을 한 적이 없다고 하면서 청구인이 제시한 도급계약서 및 거래사실확인서와 영수증의 내용에 의미를 두지 않고 단지 날인하였음을 진술하였다고 하고, 청구인이 실제로 청구외 ○○○에게 공사도급을 주었다면 공사견적서 등에 의하여 공사대금을 결정하였을 것이나 공사견적서 등이 없을 뿐만 아니라, 공사대금을 지급하였다면 청구인은 정당하게 세금계산서를 교부받아 매입세액공제를 받을 수 있음에도 청구외 ○○○으로부터 교부받은 세금계산서가 없고 청구외 ○○○ 또한 도급공사와 관련하여 세무신고한 내용이 전혀 없는 점 및 객관적으로 인정할 수 있는 금융자료 등은 없이 사인간에 수수한 영수증만 대금지급증빙으로 제시하는 점으로 보아 청구인이 쟁점건물의 신축공사 도급금액 193,140,000원을 청구외 ○○○에게 지급하였다고 하는 주장은 사실로 인정하기 어렵다. 위와 같이 쟁점토지·건물의 취득에 관한 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 양도소득세 공정과세협의회의 의결을 거쳐 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구주장 토지·건물의 실지거래가액을 인정 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 가목 및 시행령 제170조 제4항 제3호에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 양도자가 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 규정하고, 1995.12.30 개정된 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있으며, 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 같은령 부칙 제8조에서 위의 규정은 시행일(96.1.1) 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다(95.12.30, 대통령령 제14860호)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구주장 양도가액 340,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없고 취득가액 302,140,000원에 대하여는 다툼이 있는 바 이를 살펴보면

(1) 청구주장에 의하면 건물취득가액 202,140,000원(신축대금 193,140,000원, 설계비 9,000,000원)에 대하여 처분청 조사공무원이 방문조사도 하지 아니하고 이를 부인하였다고 한데 대하여 당해 조사공무원은 방문 조사한 바 당사자는 만나지 못하였으나 청구인이 주장하는 시공자인 청구외 ○○○과 통화(자택 ○○○, ○○○)한 바, 위 ○○○은 쟁점건물을 시공하지 아니하고 다만 건물 2층 주택 130.88㎡만을 청구인의 책임하에 시공하였다고 조사확인한 사실이 과세기록에 의하여 확인되고,

(2) 위와 같이 쟁점건물은 실제 누가 얼마에 시공하였는지에 대하여 객관적으로 확인되지 아니하고 쟁점토지에 대하여도 청구인이 제시한 1993.1.1 체결된 매매계약서와 1993.9.1 등기접수일과 상당한 차이가 있는 한편, 청구주장 토지의 실지취득가액 100,000,000원에 대하여도 이를 확인할 금융자료등 입증자료가 없어 인정하기 어렵다고 하겠다.

(3) 특히, 쟁점토지는 국도변에 위치한 "답"을 공장용지로 전용허가를 받고 건축물을 완공하여 1층은 공장으로, 2층 옥상은 주택으로 사용하고 있는 바 토지의 취득당시 공시지가가 ㎡당 27,700원이었으나 양도 당시는 ㎡당 182,000원으로 상승(557%)하였으며 쟁점부동산의 취득시부터 양도시까지 기준시가 상승율이 무려 176.1%임에도 청구주장 실지거래가액에 의할 경우 그 상승률이 12.5%에 불과하여 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없다. 위 사실을 모아 볼 때 이 건은 청구주장 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.