개별공시지가 없는 토지의 취득가액

심판청구번호 국심1999경 1119(2000. 1. 7) 990.7.31 수원시 장안구 ○○○동 ○○○ 대지 226.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 그 지상건물 714.52㎡(토지와 건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1996.2.26 양도하고 양도소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산 중 1세대1주택의 요건에 해당하는 건물내 주택부분(112.9㎡) 및 그에 부수되는 토지(37.74㎡)에 대하여는 비과세하고 그 나머지 토지 및 건물에 대하여는 양도소득세를 과세하였는 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(1990년)에 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않았기 때문에 그 토지 소재지 관할세무서장에게 평가를 의뢰하여 통보받은 가액을 취득가액으로 하여 과세대상 토지 및 건물의 양도차익을 산정하여 1998.8.17 청구인에게 양도소득세 11,429,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.15 이의신청과 1998.12.18 심사청구를 거쳐 1999.5.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 1990년도 개별공시지가 없는 쟁점토지의 경우 객관적으로 볼 때는 취득일로부터 불과 4개월 후에 적용된 1991년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정함이 타당하고, 인근 유사토지의 개별공시지가를 기준으로 비교·평가하는 경우에도 처분청이 쟁점토지와 차이가 큰 ○○○동 ○○○ 토지를 비교토지로 선정하여 과세한 것은 부당하므로 처분청이 선정한 비교토지와 연접하고 1991∼1992년 공시지가상승율이 쟁점토지보다는 작지만 처분청이 선정한 토지보다 큰 ○○○동 ○○○토지를 비교토지로 하거나 또는 1991년 개별공시지가가 쟁점토지와 비슷한 ○○○동 ○○○토지를 비교토지로 하여 이들 토지의 1990년 개별공시지가를 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 2의 규정에 의거 건설교통부장관이 조사·평가하여 공시한 개별공시지가에 의하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액을 취득 및 양도 당시의 기준시가로 하는 것이므로(같은 뜻: 국세청 예규 재일46014-1178, 1997.5.13.) 관련법령에 의거 처분청의 요청을 받은 쟁점토지 소재지 관할 동수원세무서장이 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 가격평가서를 작성함에 있어서, 쟁점토지와 인접하여 있고 지목이 같아 이용상황 등이 유사한 비교토지(○○○ 대지)를 표준지로 하고, 비교토지의 개별공시지가에 조정율 100%를 적용하여 쟁점토지의 가격을 비교토지와 같은 320,000원/㎡로 평가하였음은 관련법령에 의한 합리적인 방법으로 판단되며, 이에 따라 쟁점토지에 대한 취득당시의 기준시가를 산정하고 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 개별공시지가 없는 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 의거 인근 비교토지를 적절히 선정하여 평가하였는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다) 제99조에 [제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 다목 생략]라고 규정하고 있고, 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제164조 제1항에는 [법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 해당 인근토지를 표준지로 본다.]라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산의 건물가액과 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으므로 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지(○○○동 ○○○토지)는 1990.3.21 모지번인 ○○○동 ○○○에서 분할되었음이 토지대장등본에 의해 확인되며, 쟁점토지와 같은 구역내의 연접한 토지인 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○ 토지와 쟁점토지의 도로 맞은편에 소재하는 ○○○ 토지는 쟁점토지와 마찬가지로 모두 1990년도 개별공시지가가 미산정된 것으로 수원시 장안구청장이 확인한 각 지번별 개별공시지가 확인서에 나타나고 있다.

(2) 처분청은 쟁점토지를 청구인이 취득할 당시의 기준시가를 정하기 위하여 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의거하여 쟁점토지의 소재지 관할 세무서장(동수원세무서장)에게 동 기준시가를 평가 의뢰하였고, 동수원세무서장은 1990.9.30. 쟁점토지와 유사한 인근토지인 ○○○동 ○○○토지를 비교토지로 선정하고 토지가격비교표상 조정율을 100%로 하여 쟁점토지의 단위면적당 가격을 320,000원/㎡로 평가하였으며, 이를 통보받은 처분청은 공정과세협의회의 의결을 거쳐 위 통보된 가격대로 쟁점토지의 1990년 기준시가를 확정하였음이 처분청이 제출한 자료에 의해 확인되고 있다.

(3) 청구인은 처분청이 선정한 수원시 장안구 ○○○동 ○○○ 토지(이하 "처분청 비교토지"라 한다)는 쟁점토지와 실지거래가액의 차이가 커 부적합하다고 하면서 쟁점토지의 1991년 개별공시지가(571,000원/㎡)를 적용하거나, 또는 인근 유사토지의 개별공시지가를 기준으로 평가할 경우에도 처분청 비교토지보다는 ○○○동 ○○○토지(이하 "청구인 비교토지"라 한다) 또는 ○○○동 ○○○토지의 의 개별공시지가를 기준으로 하여 쟁점토지의 기준시가를 평가하여야 한다는 주장이다. 그러나 1990. 3.21자 토지분할로 인하여 당해 연도의 개별공시지가가 미산정된 쟁점토지의 1990년 기준시가를 다음 연도인 1991년 개별공시지가로 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 법적 근거가 없어 수용하기 어렵다고 판단되고, 또 토지의 위치·이용상황·도로접면이 쟁점토지와 상이한 ○○○동 ○○○토지를 1991년 개별공시지가가 비슷하다는 이유만으로 비교토지로 삼는 것도 타당성이 없어 보인다.

(4) 우리 심판소의 요청에 따라 수원시 장안구청장이 통보한 토지관련자료(장안지적58323-688, 1999.11.27.)에 의하여 쟁점토지·처분청 비교토지·청구인 비교토지의 1994년 토지특성조사표를 비교해 보면 지목(대지)·용도지역(일반주거지역)·이용상황(상업용, 업무용) 등에서 거의 차이가 없는 것으로 나타나고 있어 처분청이 토지특성조사표상 쟁점토지와 토지의 이용상황이 동일·유사한 인근토지 중에서 1990년 개별공시지가가 없는 토지를 제외하고 쟁점토지로부터 최단거리에 있는 토지인 ○○○동 ○○○ 토지를 비교토지로 선정하여 쟁점토지의 1990년 기준시가를 평가한 것에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.