개인감정평가사가 산정한 소급감정가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999경 1070(1999.11. 3)

○ 외 4명(이하 "청구인들"이라 한다)은 1993.11.21 피상속인이 사망함에 따라 인천광역시 부평구 ○○○동 ○○○ 외 44필지 대지 303.82㎡를 상속받고 상속세신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인들이 상속개시전 5년이내에 증여받은 인천광역시 부평구 ○○○동 ○○○ 대지 3.6㎡와 위 상속받은 토지 303.8㎡, 합계 307.42㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 개별공시지가로 평가하여 1998.11.7 청구인들에게 1993년도분 상속세 254,925,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.5 심사청구를 거쳐 1999.5.14 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 40여명이 공동소유하고 있어 단독필지로 분할등기하거나 매매 또는 재건축 등이 거의 불가능한 상태로서, 1999.4.28 ○○○감정평가사사무소에 1993.11.21을 가격시점으로 소급감정을 의뢰하여 597,822,400원으로 평가되었는 바, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 감정기관의 소급감정가액도 시가로 볼 수 있음에도 이 보다 높은 개별공시지가를 적용하여 상속세를 과세함은 부당하다
• 나. 국세청장 의견 상속세법기본통칙에는 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액 또는 매매실례가액 및 보상가액 등이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인들은 이 건 상속세 신고를 이행하지 아니하였고, 쟁점토지에 대하여 시가로 볼 수 있는 감정가액등 어떠한 시가도 제시하지 아니하고 있는 사실 등으로 볼 때 상속개시일인 1993.11.21부터 6년이 경과한 현시점에서 상속개시당시의 시가를 산정하는 것은 불가능하므로, 보충적평가방법인 개별공시지가를 적용하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 개인감정평가사가 산정한 소급감정가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지의 상속개시 당시 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】제1항은 『상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.(단서 생략)』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제1항은 『법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호는, 『 1. 토지의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 『개별공시지가』라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지의 상속개시당시인 1993.11.21현재 쟁점토지의 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적 평가방법에 따라 1993년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 가액을 707,990,760원으로 평가하여 이건 상속세를 결정하였음이 상속세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 감정평가사의 감정가액으로 쟁점토지를 평가해 줄 것을 주장하면서 ○○○감정평가사사무소의 감정평가서를 제출하였는 바, 동 감정평가는 1999.5.10 감정평가사인 ○○○가 가격시점을 1993.11.21로 5년 6개월 소급하여 작성한 것으로서 위의 상속받은 토지 303.8㎡가 포함된 공유토지 6,228.8㎡(청구인들의 지분: 89.3/3327)의 소유자가 40여명이나 되고, 단독필지로의 분할등기나 재건축이 제한되는 등 토지이용상의 제약을 이유로 쟁점토지의 감정가액을 개별공시지가보다 낮은 597,822,400원으로 평가하였으므로 동 감정평가금액을 시가로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 상속세 및 증여세법상 일정한 조건하에 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액을 상속(증여)재산의 시가로 인정하면서, 동 시행규칙에서 공신력 있는 감정평가기관을 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인으로 규정하고 있는 현행 법률의 취지를 고려할 때, 감정가액을 시가로 인정받으려면 장기간에 걸친 자료의 축적과 감정기법등을 갖춘 감정기관이 객관적이고 구체적인 근거에 의하여 감정평가가 이루어졌음이 전제되어야 할 것이다. 청구인이 제출한 ○○○감정평가사무소의 감정평가서에 의하면, ○○○ 등 45필지의 공유지분자가 40명 내외로서 단독필지로의 분할등기나 재건축등이 거의 불가능한 점을 감안하여 인근 개별공시지가보다 20% 정도 감액평가하고, 일부 각 필지별로 타인이 점유 사용중인 소평수는 70% 정도 감액평가하며, 도로부분은 평가외로 하였으며, ○○○(135.95㎡로서 쟁점토지의 44.7%에 해당)은 표준지보다 10% 정도 우세한 바 이를 보정하되 공유지분자가 15명으로 지상에는 타인건물이 소재하여 점유사용중이므로 이를 감안하여 70% 정도 감액평가(110%×30% = 33%)한 것으로 되어 있는 바, 이는 인근필지의 매매실례가등 객관성 있는 자료를 참작하여 평가한 것도 아니고, 단지 공유자가 많다는 이유만으로 인근 개별공시지가 대비 20% 또는 70% 감액하여 평가한 것을 두고 상속개시당시의 현황을 객관적으로 반영하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 달리 쟁점토지의 시가로 인정할 만한 가액을 제시하지 못하는 이 건의 경우, 전시 법령의 규정에 의하여 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.