실질적인 다세대주택 신축판매업자인지 여부

심판청구번호 국심1999경 1019(1999. 8.11) ㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 1,299㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 위 지상소재 다세대주택 18세대(이하 "쟁점다세대주택"이라 한다)을 신축분양하고 분양수입금액을 262,000,000원으로 하여 1997년 귀속 종합소득세를 신고한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 쟁점다세대주택의 분양수입금액을 실지 조사하여 수입금액을 978,400,000원으로 하여 1998.8.13. 청구인에게 1997년 귀속 종합소득세 82,042,520원을 부과하였다가 1998.10.8. 이의신청 결정시 입주자들의 실제 입주시기에 따라 1995년 귀속 5,283,040원, 1996년 귀속 63,951,260원,1997년 귀속 14,916,700원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.16. 이의신청과 1998.12.7. 심사청구를 거쳐 1999.5.4. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 1990.4.24. 취득하여 영농하다가 가정형편으로 청구외 ○○○에게 양도하고 소유권이전에 관련한 제반서류를 청구외 ○○○에게 교부하였으나 청구외 ○○○은 자기명의로 취득등기를 이행하지 아니하고, 청구인 모르게 명의를 도용하여 사업자등록을 하고 건축허가를 받아 쟁점다세대주택을 신축하여 판매한 사실을 알게 되었으나 쟁점부동산 입주자들의 재산권을 확보하기 위해서는 청구인 명의로 건물준공검사와 은행융자신청, 소유권보존등기신청을 할 수 밖에 없다는 입주자들의 간곡한 부탁에 의하여 청구인이 동의한 사실은 있으나 이건 실지 사업자는 청구외 ○○○이므로 실질과세원칙에 따라 청구외 ○○○에게 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구인의 토지 위에 청구인 명의로 쟁점다세대주택을 신축·분양한 사실이 분양계약서·공부 등에 확인되고, 청구인 명의로 주택신축판매업 사업자등록을 한 사실이 있고, 쟁점다세대주택을 분양한 수입금액의 일부인 262,000,000원을 청구인의 소득으로 1998.5.31. 1997년 귀속 종합소득세 확정신고한 사실이 있는 점과 쟁점토지를 1995.1.20 청구외 ○○○에게 양도하였다 하나 소유권이전등기된 사실이 없고 토지 양도대금을 수령한 증거서류의 제출도 없는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 신축·분양을 한 실지사업자가 청구외 ○○○이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되므로 청구인에게 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인을 쟁점다세대주택 신축판매업자로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제19조 제1항 에서 "사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다"고 규정하면서, 그 제6호에서 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제32조 제1항에서 "법 제19조 제1항 제6호에서 '대통령령이 정하는 주택신축판매업'이라 함은 다음 각호의 것을 말한다"고 규정하면서 그 제1호에서 '주택을 건설하여 판매하는 사업'을 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 제1항 에서 "과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위·또는 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였고 청구외 ○○○이 쟁점다세대주택을 신축·분양하였으므로 실지 사업자인 청구외 ○○○에게 이 건 소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1990.4.24 취득한 쟁점토지에 쟁점다세대주택을 신축한 후 1997.7.25. 청구인 명의로 소유권보존등기를 하였고 같은날 분양자들에게 소유권이전등기를 경료하였음이 등기부등본에 의해 확인되고 건축물관리대장상 청구인이 건축주로 나타나 있다.

(2) 청구인은 쟁점다세대주택을 신축분양하고 분양수입금액을 262,000,000원으로 하여 1997년 귀속 종합소득세를 신고하였으나, 처분청은 분양수입금액을 실지 조사하여 분양수입금액을 978,400,000원으로 하여 이건 종합소득세를 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 쟁점다세대주택 신축전인 1995.1.20. 청구외 ○○○에게 양도하였다는 거증으로 매매대금이 157,200,000원이고, 계약금 47,200,000원은 계약시에, 중도금 70,000,000원은 1995.2.20.에, 잔금 40,000,000원은 1995.8월에 지급하기로 한 쟁점토지 매매계약서(1995.1.20.계약체결)를 제시하고 있으나, 당해 매매계약서의 진실성을 뒷받침 할 수 있는 영수증이나 거래상대방의 사실확인서 등 증빙의 제시가 없고 청구인이 쟁점토지상에 쟁점다세대주택 건축허가를 받아 분양한 사실을 감안하면 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였다는 청구주장은 사실로 인정하기 어렵다고 할 것이다.

(4) 또한 청구인은 청구외 ○○○이 쟁점다세대주택을 신축분양하였다는 거증서류로 쟁점다세대주택 입주자인 청구외 ○○○외 7인의 사실확인서(1998.11.10.)와 주택분양수임자라는 청구외 ○○○의 사실관계확인서(1998.11.10.)를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점다세대주택의 건축허가를 받아 신축후 소유권보존등기한 상태에서 분양자들에게 소유권이전한 사실이 등기부등본에 나타나 있는 점으로 보아 위 사실확인서를 신빙성 있는 거증서류로 인정할 수 없다 할 것이다.

(5) 위 사실관계를 종합해 볼 때 청구외 ○○○이 쟁점다세대주택의 신축분양사업자라는 청구주장은 사실로 인정되지 아니한다 할 것이고, 청구인이 청구인 소유토지에 청구인 명의로 쟁점다세대주택을 신축하여 소유권보존등기를 한 후 분양한 것으로 확인되므로 처분청이 청구인을 쟁점다세대주택 신축판매업자로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.