양도한 토지가 명의신탁된 것인지 여부

심판청구번호 국심1999경 0943(1999. 9. 1) 은 1992.4.21 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 잡종지 2,753㎡ 및 같은곳 ○○○ 잡종지 2,378㎡ 합계 5,131㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다)와 1973.5.1 취득한 같은곳 ○○○ 하천 2,053㎡(이하 "쟁점②토지"라 하고 쟁점①토지와 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 1996.8.21일 양도하고, 1996.10.17 쟁점①토지는 실지거래가액에 의하여, 쟁점②토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고하고 양도소득세 53,787,430원을 자진납부하였다. 이에 대하여 처분청은 당초 신고내용과는 달리 쟁점토지를 총 6억원에 양도한 사실이 확인된다 하여 이를 근거로 쟁점①토지의 양도가액을 564,286,087원으로 재계산하여 1998.10.12자로 1996년 귀속분 양도소득세 83,314,490원을 추가 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.11 심사청구를 거쳐 1999.4.22 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 등기부상 청구인이 쟁점토지를 소유하다가 양도한 것으로 되어 있으나 청구인은 쟁점토지의 실제 소유주가 아니고 6촌매부인 청구외 ○○○의 요청에 따라 명의만 빌려준 형식상의 소유주로서 쟁점토지매매계약에 관여한 사실도 없고 그 양도와 관련하여 대금을 수수한 사실도 없으므로 청구인에게 이건 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 실 소유자는 청구외 ○○○이고 청구인은 명의수탁자에 불과하다고 주장하면서, ○○○에게 쟁점①토지를 ○○도로부터 불하받을 수 있는 권리와 쟁점②토지를 80,000천원에 양도하였다는 매매계약서, 이 거래를 입회하였다는 청구외 ○○○의 확인서, 매매대금의 계약금과 중도금에 대한 영수증, 쟁점①토지의 지상에 있는 건물의 건축물관리대장, 쟁점토지의 등기부등본, ○○○산업(주)의 법인등기부등본 등을 제시하고 있는 바, 위 매매계약서상 쟁점①토지의 소재지를 "○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 정부하천 1,419평"이라고 기재하고 있으나 여기에 기재된 정부하천 1,419평이 쟁점①토지의 모지번이라는 사실이 확인되지 아니하고 면적이 서로 다르며 계약금 20,000천원중 10,000천원을 수령한 증빙인 무통장입금명세서의 송금 의뢰인(○○○)이 이 건 거래 당사자와 어떤 관계인지, 중도금 50,000천원의 영수증을 보면 이를 누구로부터 받았는지 등 거래내용이 분명하지 아니하여 청구주장을 충분히 입증한다고 할 수 없고, 실지소유자라는 청구외 ○○○은 쟁점①토지에 대하여 1992.4.21일부터 1993.3.12일까지 근저당권을 설정하고 있었으나 그 기간이 1년에 미치지 못하고, 이 후 지상에 건축물을 신축하고 토지를 담보로 한 차입거래 등은 청구외 ○○○산업(주) 및 이의 대표이사가 한 사실은 있으나, 실지소유자라는 ○○○이 쟁점②토지에 대하여 청구외 ○○○에게 양도될 때까지 권리행사를 한 사실이 없으며, 이 건 양도와 관련한 자산양도차익 예정신고시 양도소득세 53,787,430원을 청구인 명의로 자진납부한 반면 이 금액의 실지 부담자가 청구외 ○○○이라는 사실을 객관적으로 입증하지 못하고 있으며, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의하여 실명전환기간(1995.7.1-1996.6.30)에 실지소유자라는 청구외 ○○○의 명의로 전환하지 아니한 사실이 확인되는 점으로 볼 때, 쟁점토지를 청구인이 ○○○에게 양도하고 ○○○이 현 소유자인 청구외 ○○○에게 양도하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조(양도소득의 범위) 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』고 규정하고, 그 제1호(취득가액) 가목에서 『제94조(양도소득의 범위) 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』을 취득가액으로 하도록 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 한편 국세기본법 제14조 (실질과세) 제1항은 『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로하여 세법을 적용한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지소유자는 청구외 ○○○이고 청구인은 명의수탁자에 불과하다고 주장하면서 쟁점토지매매계약서, 1989.1.13자 무통장입금명세, 1989.2.27자 청구인 발행영수증, 매매계약시 입회인 ○○○의 1989.12.9자 진술서, 청구인 및 ○○○의 호적등본, 쟁점토지등기부등본, ○○○산업(주)의 법인등기부등본, 쟁점①토지 지상의 건축물대장, 청구인 및 청구외 ○○○(○○○의 자임이 호적등본에 의하여 확인된다.)의 예금거래내역등을 증빙자료로 제시하고 있는 바 이에 대하여 본다.

(2) 먼저 쟁점①토지를 청구인 명의로 1992.4.21 276,500천원에 ○○도로부터 매수한 사실은 도유재산매매계약서(계약일 1991.12.24) 및 등기부등본에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며 쟁점②토지는 1973.5.1이후 청구인의 소유임이 등기부등본에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 양도가액이 600,000천원인 사실은 토지거래계약서 및 토지거래계약허가증에 의하여 확인되며 이에 대하여도 다툼이 없다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득시 청구인과 청구외 ○○○이 1989.1.10 체결한 쟁점토지 계약서 매매계약시 입회하였다고 주장하는 청구외 ○○○의 1989.12.9자 확인서와 같이 쟁점토지(쟁점①토지는 불하받을 권리)를 80,000천원에 매매하였다고 주장하고 있으나, 쟁점①토지의 불하대금을 ○○○이 납부했다는 증빙의 제시가 없으며, ○○○의 진술서는 사인의 진술서로 공적인 신빙성이 약하다 할 것이고, 계약서 내용중 쟁점①토지의 소재지와 면적을 "내사면 ○○○리 ○○○ 소재 정부하천 1,419평"이라고 기재되어 있으나 위 ○○○가 쟁점①토지(○○○ 및 ○○○ 1,555평)의 모지번인지 알 수 없고 면적도 상이하여 위 계약서가 진실한 계약서인지 확인되지 아니한다.

(4) ○○○의 친구라는 청구외 ○○○가 쟁점토지매매계약금 20,000천원중 10,000천원을 청구인의 딸 청구외 ○○○의 계좌(○○○은행 ○○○)에 송금하였다고 주장하면서 1989.1.13자 무통장입금명세를 제시하고 있는바, ○○○이 청구인의 딸임은 호적등본에서 확인되나, 송금액이 쟁점토지계약금인지 확인되지 않으며, 쟁점토지매매잔금중 50,000천원을 중도금조로 영수하였다는 1989.2.27자 청구인 발행 영수증도 상대방의 명시가 없어 위금액을 ○○○으로부터 받았는지 알 수 없고 이에 대한 금융자료의 제시도 없다.

(5) 청구인은 쟁점①토지의 등기부상 소유자명의를 청구인으로 한 것은 쟁점①토지를 불하를 받을 수 있는 자격이 토지소재지거주자에 한정되었고(쟁점토지매매계약서에 ○○○은 당시 ○○시에 거주하고 있는 것으로 기재되어 있다), 쟁점토지소재지역은 토지거래허가지역이기 때문에 불가피하게 청구인명의로 등기한 것이며, 쟁점①토지의 소유권이전 등기가 경료됨과 동시에 청구외 ○○○이 권리보전을 위해 근저당을 설정하고 있고 청구인 명의로는 어떠한 권리행사도 한 바가 없음을 볼 때 실질적인 소유자는 청구인이 아니고 ○○○이라고 주장하고 있는바, 쟁점토지소재지가 토지거래허가지역인 사실은 1996.8.14 ○○시장발행 토지거래계약허가증에 의거 확인되고, 쟁점토지 3필지 전체를 공동담보로 하여 1992.4.21∼1996.4.10 사이에 7회에 걸쳐 16억5천1백만원의 근저당권을 설정하고 있으나, 청구인이 채무자인 경우는 1992.4.21자 2억원의 1회뿐이고 이때의 채권자도 실지소유자라는 ○○○인 점, 잔여 6회의 채무자는 ○○○산업(주) 또는 ○○○산업(주)의 임원인 청구외 ○○○와 ○○○ 명의인 점, 청구인명의로 금융기관이나 ○○○이외의 자에게 근저당을 설정한 사실이 없는 점으로 볼 때 쟁점토지가 청구인의 소유가 아니라는 개연성은 있는 것으로 보이나, 이것만으로는 쟁점토지의 실지소유자가 ○○○이라고 단정할 수 있는 증빙으로 보기는 곤란하다 할 것이다.

(6) 청구인은 쟁점토지 지상건축물(폐차장 270㎡ 및 사무실 140㎡) 소유주인 ○○○산업(주)는 ○○○이 근무했던 ○○○자동차회사의 전직 동료들의 친목단체인 "○○○회" 회원들(법인등기부등본상 이사들이 회원들이라는 주장임)이 설립한 회사로서 ○○○은 종전부터 운영하던 ○○○유리(주)대표인 관계상 동사에 이사로 등재하지 못하고 아들 ○○○을 대신 감사로 등재한 것이나 쟁점토지의 실지소유자는 ○○○이라고 주장하는바, ○○○산업(주)의 법인등기부등본에 의하면 ○○○산업(주)의 설립일은 1992.10.7이며 1998.5.12 ○○○산업(주)로 상호를 변경한 사실, 그 목적사업은 각종자동차 폐차처리, 고철 도·소매업 및 부대사업인 사실, ○○○산업(주)가 쟁점①토지위에 위치하는 사실, 위 근저당권설정시의 채무자(○○○, ○○○)가 동사의 임원인 사실, 쟁점토지매수인 ○○○이 동사의 현 대표이사인 사실은 인정되나 그렇다고 하여 이러한 사실들을 쟁점토지의 실지소유자가 ○○○임을 입증하는 증빙으로 보기는 곤란하다 할 것이다.

(7) 청구인은 쟁점토지의 매수인 청구외 ○○○이 1996.8.20 쟁점토지대금중 잔금 2억원을 청구인의 계좌(○○○ ○○ ○○○, ○○○)에 입금하였고, 청구인은 이중 1억3천만원을 청구외 ○○○(○○○의 아들)의 계좌(○○○상호신용금고, ○○○)에 1996.10.17 입금하였는바, 매수인 ○○○이 실소유자 ○○○에게 지불하지 않고 청구인의 계좌에 입금한 것은 양도소득세 관련문제 때문이며, 청구인이 ○○○에게 입금한 것은 청구인이 양도소득세를 계산, 납부(1996.10.17)한 뒤 잔액을 입금한 것이므로 청구인은 쟁점토지소유자가 아니라고 주장하는바, 입금인이 ○○○이라는 사실 및 이 금액이 쟁점토지의 매매대금인지 여부는 확인되지 않을 뿐만 아니라, 설사 ○○○이 입금하였다 하더라도 쟁점토지의 실지소유자가 청구인이 아니라는 입증으로 보기는 곤란하다 할 것이다.

(8) 나아가 이건 양도와 관련한 자산양도차익예정신고시 양도소득세 53,787,430원을 청구인 명의로 자진납부한 사실과 실지소유자라는 ○○○은 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 의하여 실명전환기간(1995.7.1∼1996.6.30)에 자신의 명의로 전환하지 아니한 사실이 양도소득세신고서와 납부서원부 및 쟁점토지등기부등본에 의하여 확인된다.

(9) 위의 사실을 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자이고 실지소유자는 청구외 ○○○이라는 청구주장은 객관적으로 확인되지 아니하는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.