부동산의 소유권이전을 유상양도로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 97㎡, 건물 180.39㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 소유권이 청구외 ○○○ 명의에서 1988.9.29 청구인 명의로 이전되었다가 매매를 원인으로 1994.6.14 청구외 ○○○ 명의로 다시 이전되었고, 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련 취득가액은 90,000,000원, 양도가액은 100,000,000원이 실지거래가액이라 하여 1994.7.26 양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 객관적 증빙등에 의해 확인되지 않는다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 1994년 귀속 양도소득세 46,440,040원을 1999.1.5 청구인에게 결정고지하였다. (위 처분후 쟁점부동산중 건물 60.13㎡ 및 부수토지 32.34㎡가 1세대1주택 비과세대상에 해당한다 하여 세액을 29,230,470원으로 감액경정고지하였음) 청구인은 이에 불복하여 1999.1.26 심사청구를 거쳐 1999.4.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 청구인의 6촌누나인 청구외 ○○○에게 1988.9.29 금 90,000,000원을 대여해 주면서 채권을 담보하고 차후 차입금 변제가 이루어지지 않을 경우를 대비하여 ○○○ 소유인 쟁점부동산의 소유권을 청구인 명의로 이전받았는데 ○○○가 4차례(1989.10∼1994.6)에 걸쳐 원금과 이자등 총 100,000,000원을 상환하여 당초 약정대로 쟁점부동산의 소유권을 환원해 주고, 소유권이전(청구인→○○○)을 위한 매매계약서 작성시 양도가액을 변제받은 금액인 100,000,000원으로 하여 작성하고 동 금액으로 실가신고를 하였으므로 쟁점부동산의 소유권이전(청구인→○○○)은 양도소득세 과세대상이 아닌 양도담보해제이고, 설령 양도담보요건이 충족되지 않는다 하더라도 쟁점부동산을 90,000,000원에 취득, 100,000,000원에 양도한 것으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 등기부상 매매를 원인으로 취득 및 양도한 사실, 쟁점부동산을 취득 청구인 명의로 금융기관에 담보를 제공하여 실질적으로 소유권을 행사한 사실 등을 종합해 볼 때 양도담보에 의한 소유권환원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(금융자료등)가 제출되지 아니하여 청구주장 실지거래가액 또한 인정하기 어려운 실정이므로 처분청에서 기준시가로 양도차익을 산정 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산의 소유권이전(청구인→○○○)을 유상양도로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항에서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 제1항의 담보에 관한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그때에 양도한 것으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제96조, 제97조 및 동법 시행령 제166조 등을 종합해 보면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하고, 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되면 1996.1.1 이후 양도소득세를 결정하는 분부터 실지거래가액으로 과세할 수 있도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○ 명의로 된 쟁점부동산의 소유권이 매매를 원인으로 1988.9.29 청구인 명의로 이전되었다가 매매를 원인으로 1994.6.14 다시 ○○○ 명의로 이전된 사실과 쟁점부동산 소유권이 청구인 명의로 있던 1988.10.25 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 4,500,000원의 근저당권(근저당자:○○○금고)이 설정된 사실등이 등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 소유권이 청구인 명의에서 청구외 ○○○ 명의로 이전되고 나서인 1994.7.26 취득가액을 90,000,000원, 양도가액을 100,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도차익예정신고(과세미달)를 한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다. 살피건대, 처분청에서 쟁점부동산의 소유권이전(청구인→○○○)을 유상양도로 보고 기준시가로 양도차익을 계산 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전(청구인→○○○)은 양도담보해제에 따른 소유권이전이므로 양도소득세 과세대상이 아니고 설령 양도담보요건이 충족되지 아니하여 양도소득세를 과세한다 하더라도 90,000,000원에 취득, 100,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하나, 첫째, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 매매원인으로 취득하여 양도한 사실, 쟁점부동산 소유권이전후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 사실, 청구인 명의로 쟁점부동산을 담보로 제공하여 금융기관으로부터 대출을 받은 사실, 청구주장 이자 10,000,000원에 대한 구체적인 산출근거(기간, 이율등)를 제시하지 못하고 있는 사실등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 소유권이 양도담보해제에 따른 소유권이전이라는 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다 하겠고, 둘째, 청구인이 신고한 실지거래가액의 경우 취득가액 90,000,000원은 기준시가(37,017,814원)보다 약 243% 높은 수준인데 반하여 양도가액 100,000,000원은 기준시가(142,015,263원)의 약 70% 수준에 불과하고 달리 청구주장 거래가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙도 없으므로 청구인 신고가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 하겠고, 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 소유권이전(청구인→○○○)을 유상양도로 보고 기준시가로 양도차익을 계산 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장 모두가 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.