토지의 양도시기가 언제인지 여부

심판청구번호 국심1999경 0768(1999. 9.16). 4.8 경기도 수원시 팔달구 ○○○동 ○○○ 잡종지 597㎡(취득당시에는 1,607㎡이었으나 1992.11.16 1,010㎡가 ○○○로 분할되었음, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하였다가 1998.7.11 청구외 ○○○에게 양도한 데 대하여, 처분청은 소득세법상 의제취득일인 1985.1.1을 취득시기로 하고 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1998.6.29을 양도시기로 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.11.2 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 51,269,340원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.14 이의신청과 1999.1.29 심사청구를 거쳐 1999.4.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구외 ○○○는 수원시 권선구에서 소규모 철공소를 영위하던 중 임대기간 만료등으로 이전사유가 발생하여 쟁점토지에 농가용 창고를 신축하여 작업장과 주택으로 사용하기 위한 목적으로 쟁점토지를 매입하게 되었다. 농가용 창고를 신축함에 있어 당초 계획보다 토지면적이 33평이나 증가하여 매수대금이 증가하고 제반 부대비용이 추가로 발생하자 양수인인 청구외 ○○○가 사업부진과 양도소득세(계약조건에 따라 매수인이 부담키로 한 청구인이 납부할 양도소득세임)의 추가부담등에 따른 자금부족을 호소하면서 소유권이전등기 지연을 부탁하였다. 양도당시 농사만 짓고 있던 청구인으로서는 매매대금 수수가 끝났을 뿐 아니라 양수인 ○○○가 이를 점유사용하고 있었기 때문에 청구외 ○○○의 자금사정이 호전될 때까지 기다리고 있다가 이전하게 된 것으로, 쟁점토지의 잔금이 1992.11.24 청산되었음이 금융자료 등에 의해 확인될 뿐만 아니라 매수자인 청구외 ○○○가 쟁점토지위에 건물을 신축한 점, 쟁점토지가 청구외 ○○○의 담보로 제공된 점, 청구외 ○○○가 1992.8.10 이후 쟁점토지를 점유하고 거주한 사실은 잔금수수행위가 1992년에 종료되었다는 것을 입증하고 있으므로 이건 과세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도함에 있어서 잔금지급일을 1998.7.10로 하여 매매계약서를 작성하고 양도소득세를 사전 신고한 사실이 확인되며, 청구인이 제출한 매매계약서를 보면 계약면적이 605㎡이나 실지 등기이전 면적은 597㎡로 상이하고, 매매계약서 단서조항에 등기이전을 필한 후 잔금을 지급하기로 되어 있음이 첨부된 매매계약서에 의거 확인된다. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 규정상 실지명의자는 1996.6.30까지 실명전환하여야 하고 그 이후에는 법률적으로 제3자에게 실권리자임을 대항하지 못한다고 규정하고 있음에도 매수인은 아무런 법률적인 조치를 하지 아니하였음이 등기부등본에 의거 확인되고 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일이 1992.9.10이라고 주장하나 이를 입증할 만한 객관적인 금융자료 등을 제시하지 못하고 있다. 위 사실과 관련법령을 종합해 볼 때, 쟁점토지의 잔금청산일이 객관적으로 입증되지 아니하므로 등기부등본상 소유권이전등기일을 양도일로 보고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 어 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제98조 에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제162조 제1항에서 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3.∼6.(이하생략)"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 처분청이 검인계약서상 잔금지급약정일을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인은 잔금청산일이 1992.11.24로 확인되므로 이건 부과제척기간이 경과하였으므로 취소하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본상 청구인은 쟁점토지를 1980.4.8 취득하여 1998.7.11 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하였고 쟁점토지에는 1992.11.16 양수인인 청구외 ○○○를 채무자로 하고 채권최고액을 3천만원으로 하여 ○○○가 근저당권을 설정한 것이 나타난다.

(2) 처분청은 1998.6.5 작성된 쟁점토지 매매를 위한 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1998.6.29를 양도시기로 하고 취득시기는 의제취득일인 1985.1.1로 하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였음이 쟁점토지의 양도소득세 결정결의서에 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지중 일부인 150평에 대한 매매계약서(1992.1.30)에 총매매대금은 130,000,000원으로, 계약금 13,000,000원은 계약당일, 중도금 60,000,000원은 1992.2.15, 잔금 57,000,000원은 1992.3.10 각각 지불하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점토지중 33평을 추가로 매매하였다고 하는 매매계약서(1992.3.10)에는 매매대금이 29,700,000원으로 계약금 20,000,000원을 계약당시 지불하고 잔금 9,700,000원은 등기이전시 잔금처리 하기로 한다고 기재되어 있다.

(4) 또한 청구인이 1998.7.10 부동산양도신고시에 제출한 쟁점토지에 대한 검인계약서(계약일 1998.6.5)에는 매매대금이 159,700,000원이고, 계약금 30,000,000원은 계약당일, 중도금 50,000,000원은 1998.6.16, 잔금 79,700,000원은 1998.6.29 각각 지불하는 것으로 기재되어 있다.

(5) 청구인은 1992.1.30 계약금 13,000,000원, 1992.2.15 중도금 60,000,000원, 1992.3.10 추가매매분 계약금 및 중도금 20,000,000원, 1992.6.10 잔금중 일부인 34,000,0000원, 1992.11.24 최종잔금 32,700,000원을 수령하여 ○○○에 입급하였다고 하면서 이에 대한 금융자료를 제시하고 있으나, 그 입금내역이 쟁점토지 거래대금의 수령일자 및 금액과 일치하지 아니하고 입금된 금액이 청구외 ○○○로부터 쟁점토지 대금으로 지급받은 것이라고 인정할 만한 거증의 제시가 없어 쟁점토지의 매매대금이 1992.11.24 청산되었다고 인정하기 어렵다 할 것이다.

(6) 청구인의 주장과 같이 1992.11.24 쟁점토지의 매매대금이 청산되었다면 매수자인 청구외 ○○○는 부동산실권리자명의등기에 관한 법률상 장기미등기자에 해당됨에도 청구외 ○○○가 동 법률에서 정하고 있는 과태료를 부담한 사실이 없어 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

(7) 또한 청구인은 쟁점토지의 양수인인 청구외 ○○○가 쟁점토지상에 1992.8.13 농가창고를 신축하여 계속 거주하였다고 주장하고 있다. 청구외 ○○○가 1992.8.27부터 쟁점토지상에 거주한 사실은 주민등록에 의하여 확인되고 있으나 일반건축물 대장에 농가용 창고의 건축주와 시공자가 청구인 명의로 등재되어 있어 쟁점토지상의 건축물을 양수인인 ○○○가 신축하였다는 주장 또한 그 진위를 확인하기 어렵다 할 것이다.

(8) 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점토지의 잔금청산일이 확인되지 않는다 할 것이고, 청구인이 제시한 추가 토지매매계약서에는 잔금약정일이 기재되어 있지 아니하고 검인계약서는 소유권이전 등기를 위하여 작성된 것으로 신빙성이 없다할 것으로 잔금약정일도 확인되지 않는 경우이므로 전시관련 법령에 따라 등기이전일인 1998.7.11을 양도시기로 보아야 할 것이다. 그러나 등기이전일을 양도일로 할 경우 양도가액이 220,890,000원(597㎡×370,000원/㎡, 고시일:1998.6.30)으로 되어 처분청이 과세한 양도가액 189,249,000원(597㎡×317,000원/㎡, 고시일:1997.6.30)보다 높아져 이와같이 계산할 경우 오히려 청구인에게 불리하게 되므로 불이익변경 금지원칙에 의하여 청구주장을 기각하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.