양도소득세 과세대상

심판청구번호 국심1999경 0592(1999.12.21) 89,749,330원의 부과처분은 취소한다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○의 대지 221.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1994.2.22 청구외 ○○○ 앞으로 소유권이전등기 하여준 사실이 있다. 이에 대하여 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 고시되지 아니하여 쟁점토지 소재지 관할세무서에 토지가격 산정을 의뢰하고, 통보된 금액인 ㎡당 360,000원을 취득당시의 개별공시지가로 하여 1994년 귀속분 양도소득세 89,749,330원을 1998.10.9 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.7 심사청구를 거쳐 1999.3.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 ㅇㅇ시장으로부터 1991.11.8 환매조건부로 분양받았으나 분양대금을 납부할 능력이 없어 중도금 등을 연체한 가운데 1992.1.18 양도한 것으로 사실상 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하므로 양도차익을 실지거래가액에 의해 결정하여야 하고, 쟁점토지의 취득당시의 개별공시지가를 ㎡당 360,000원으로 결정한 것은 객관성과 합리성이 결여된 것이므로 공신력있는 감정평가기관의 감정가액을 취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 소유권을 청구외 ○○○에게 이전하면서 1994.2.22 매매대금을 235,000,000원으로 한 부동산 매매계약서를 등기신청시 제출한 사실이 확인되고 있는 반면, 쟁점토지의 계약금 이외의 분양대금을 매수인인 청구외 ○○○이 ㅇㅇ시에 실지 납부하였다는 사실을 객관적인 서류에 의하여 구체적으로 입증하지 못하고 있으며, 쟁점토지의 소재지 관할인 남동세무서가 ○○○동 ○○○(구지번)의 논 180㎡(1991년 당시 쟁점토지의 지목도 논이었음)를 쟁점토지의 비교대상 토지로 하고 이의 개별공시지가인 ㎡당 360,000원을 쟁점토지에 대한 1991년 당시의 개별공시지가로 결정하여 통보한 것은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도한 것인지 아니면 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 예비적 청구로서 취득가액 산정이 적정한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29 개정전의 것) 제27조(양도 또는 취득의 시기)에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있고, 동법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 제1호에서 "⸁ 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다"라고 규정하고 있으며, 동법(1995.12.29 개정전의 것) 제60조(기준시가의 결정)에서 "제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다"라고 규정하고, 동법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호 가목에서 "⸁ 법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시및토지등의 평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 내무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다"라고 규정하고 있으며 동법 시행규칙 제56조의 5(기준시가 등의 계산) 제1항에서 "⸁ 영 제115조 제1항 제1호 가목의 단서에서 '재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액'이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다"라고 규정하고 있다. 국세기본법 제26조 의 2(국세부과의 제척기관) 제1항에서 "국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다.

1. 소득세·법인세·토지초과이득세·상속세·증여세·재평가세·부당이득세·부가가치세 및 교육세는 이를 부과할 수 있는 날부터 5년간." 이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 양도한 것인지 아니면 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것인지에 대하여 알아보면, ㅇㅇ시장과 청구인이 쟁점토지에 대하여 체결한 용지매매계약서 내용을 살펴보면, 목적용지를 단독택지로 지정하고 계약체결일로부터 3년 이내에 이를 지정용도로 사용할 것을 청구인이 승낙하고 있으며, ㅇㅇ시장은 목적용지의 소유권을 청구인에게 이전할 때에는 그 이전등기시 ㅇㅇ시장을 환매권자로 하는 환매특약등기를 하기로 하며 청구인은 이를 승낙하기로 되어있는 것을 알 수가 있다. 청구인은 1991.11.8 ㅇㅇ시로부터 쟁점토지를 분양받아 1993.7.29 환매특약부매매로 소유권을 이전하고 1993.6.3 쟁점토지위에 연면적 432.8㎡(근린생활시설, 주택 2가구)의 건축물을 청구인 명의로 건축신청하고 1994.4.15 청구외 ○○○은 상기 건축물의 사용검사를 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장에게 신청하여 사용승인을 받았으며, 1994.2.22 청구인은 환매특약말소와 함께 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본, 건축허가신청서 및 허가서, 사용검사신청서 및 검사필증에 의해 확인된다. 청구인이 청구외 ○○○과 1992.1.18 체결한 매매계약서에 의하면 청구인이 쟁점토지를 33,000,000원에 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 되어 있고 청구외 ○○○도 거래사실을 확인하고 있으며, 청구인이 제시한 금융자료에 의하면 청구외 ○○○이 쟁점토지의 미불입대금중 15,000,000원을 1992.3.4 농협중앙회 인천 ○○○지부에서 자기앞수표 일천만원권 1매(수표번호: ○○○), 일백만원권 5매(수표번호: ○○○, ○○○, ○○○)를 발행하여 ㅇㅇ시 공영개발사업단의 수납대행은행인 ○○○은행 ○○○지점(구 ○○○은행 ○○○지점)에 청구인 명의로 수납하였음이 ○○○은행 ○○○지점장이 발행한 수납분확인서, ㅇㅇ시 공영개발사업단의 징수(수납)원부에 의하여 확인된다. 또한 청구외 ○○○은 쟁점토지의 미불입대금을 청구인 명의로 1992.5.19 ㅇㅇ시에 완납하였음이 ㅇㅇ시 공영사업개발단의 징수원부에 의하여 확인되고 한국토지개발공사로부터 환매조건부로 취득한 토지를 경개계약 등이 없이 잔금납부 도중에 양도한 경우에는 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 토지의 양도에 해당(같은뜻 국심 93서1836, 1993.12.11 합동회의)하는 바, 위의 사실을 모두어 판단하건대 쟁점토지는 청구인이 ㅇㅇ시와 1991.11.8 계약금 21,500,000원만 지불한 상태에서 1992.1.18 청구외 ○○○에게 33,000,000원에 양도하였으며, 청구외 ○○○이 쟁점토지의 미불입대금을 청구인의 명의로 1992.5.19 완납한 점으로 보아, 청구인이 한국토지개발공사로부터 환매조건부로 취득한 토지를 경개계약없이 1992.1.18 청구외 ○○○에게 양도하기로 계약을 체결하면서 청구인이 분양잔대금을 완납하여 장차 쟁점토지를 취득하게 되면 취득과 동시에 청구외 ○○○에게 양도하기로 하고 그 매매조건으로 프레미엄 11,500,000원을 미리받고 쟁점토지를 조건부로 양도한 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 청구외 ○○○이 청구인 명의로 실제분양잔대금을 전액 납부한 날인 1992.5.19이 쟁점토지를 취득한 날이 되고 동일자에 조건이 성취되어 같은날 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이 아니고 부동산(토지)을 취득하여 양도한 것이라고 할 것이나, 그 양도시기가 1992.5.19임에도 처분청이 1994.2.22을 양도시기로 보아 1998.10.9 과세한 처분은 국세기본법 제26조 의 2 제1항 제1호에서 규정한 부과제척기간(1998.5.31)이 경과된 이후의 처분으로 위법하다고 판단된다.

(2) 예비적 청구에 대하여는 청구인에게 심리의 실익이 없이 이의 심리를 생략한다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.