토지양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 0477(1999. 6.21) 인천광역시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 『대지』 238.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○공사로부터 1991.9.22 취득하여 1993.9.2 청구외 ○○○에게 양도하였고, 처분청은 1998.7.7 청구인에게 기준시가로 과세하는 결정전통지서를 발송하였으며 이에 따라 청구인은 취득가액을 17,729,660원으로 양도가액을 38백만원으로 하여 실지거래가액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 공시지가의 23.7%에 지나지 아니하고 청구인이 주장하는 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙도 제시하지 못하자 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.9.1 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 46,010,500원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.28 심사청구를 거쳐 1999.2.13 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1968.10.20부터 인천시 ㅇ구 ○○○동에서 거주한 사실이 있는 바, 동 지역이 택지로 개발되면서 거주민인 청구인은 이주자 택지를 분양받을 권리를 취득하였다. 그러던 중 평소 알고 지내던 청구외 ○○○에게 위 택지분양권을 1989.4.10 금 5,500,000원에 양도하였는 바, ○○○개발공사와의 용지매매계약은 청구인 명의로 하였고 동 매매대금등은 청구외 ○○○이 불입하였다. 따라서 쟁점토지는 1989.4.10 양도하였으므로 이 건 양도소득세 과세는 부과제척기한이 경료한 부당한 처분이다.

(2) 또한 예비적 청구로서 청구인과 청구외 ○○○이 1993.9.2 권리의무승계계약서를 작성할 당시 그동안 부동산가격이 상승하게되자 당초 받은 5,500,000원, 분양대금 17,729,660원, 양도소득세 7,742,000원 정도로 계산하고 38백만원에 양도하게 된 것이다. 따라서 양도소득세를 과세하더라도 38백만원은 진실한 양도가액이므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다.

• 나. 국세청장의견 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우는 "양도 및 취득 당시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우"라고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 부동산매매계약서와 거래사실확인서외 달리 증빙의 제시가 없고, 신고한 양도가액이 기준시가에 현저히 낮아 쟁점토지 거래만이 갖는 거래의 특수성을 알 수 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 첫째, 쟁점토지의 양도시기를 1989.4.10로 볼 수 있는지의 여부와 둘째, 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 【양도소득】제4항 제1호에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고 이 건 결정 당시 시행된 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서 그 제3호에서『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』에도 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은법 제27조【양도또는 취득의 시기】에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제53조【양도또는 취득의 시기】제1항에는『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지금약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2호 내지 5호 생략』이라고 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도시기를 1989.4.10로 볼 수 있는지의 여부를 본다. 청구인은 쟁점토지의 택지분양권을 1989.4.10 청구외 ○○○에게 금 5,500,000원에 양도하였으나 ○○○공사와 용지매매계약은 청구인 명의로 하였고 동 매매대금등은 청구외 ○○○이 불입하였으며, 청구인과 청구외 ○○○간에 1993.9.2 동 택지분양권에 대한 권리의무승계계약서 작성시 당초(1989.4.10) 받은 5,500,000원, 분양대금 17,729,660원, 양도소득세 7,742,000원 정도로 계산하여 38백만원에 양도하였다고 주장하며 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 위 사실에서 보는 바와 같이 청구인도 쟁점토지에 대한 잔금이 1993.9.2 청산되었다고 인정하고 있고, 전시한 소득세법시행령 제53조 제1항 에서 부동산등의 취득시기 및 양도시기를 당해자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있어 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 1993.9.2로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

(2) 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 과세적부심사청구시 주장한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 제시하면서 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분을 부당하다고 주장하고 있으나, 실지거래가액을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙 (금융자료 등)은 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없어 보이고, 둘째, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도시 실거래가액과 기준시가를 보면 기준시가(A) 실거래가액(B) B/A 비고·양도 (원) 160,137,600 38,000,000 0.23 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액은 38백만원으로서 그 기준시가 160,137,000원의 23%에 불과하여 현저히 낮은 것으로 나타나고 있으며 쟁점토지가 기준시가에 비하여 실지거래가액이 낮은 거래의 특수성은 설명하지 아니하고 있다. 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인은 과세적부심사 청구시 매매계약서, 확인서 등을 제출하고 있지만 동 계약서의 내용을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있어 기 제출한 매매계약서가 객관적으로 신뢰성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 위 관련법령의 규정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 하겠다(같은뜻: 96광3060, 97.11.26). 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.