주택양도시 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 0453(1999. 8.13) 發發蚌�○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 205㎡, 주택 100.5㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1990.7.24 취득하여 1993.7.30 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하다가, 처분청의 이 건 양도소득세 결정전통지를 받고 1998.1.9 실지거래증빙을 제출하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1998.5.15 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 31,687,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.14 이의신청과 1998.9.28 심사청구를 거쳐 1999.2.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 거주 및 재건축 목적으로 취득하였으나 진입로등 입지조건이 불리하여 양도하게 된 것이고, 주변여건이나 거래시세에 비추어 쟁점주택 부수토지의 개별공시지가가 시가보다 과다하게 공시되어 있는 관계로 실지양도가액이 기준시가에 미달한 것일 뿐 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실이므로 처분청이 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 경우 부동산매매계약서와 거래사실확인서외에 달리 객관적인 증빙의 제시가 없고, 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가에 비하여 현저히 낮을 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 쟁점주택만이 갖는 거래의 특수성도 확인되지 아니하며, 쟁점주택 부수토지의 개별공시지가가 과다하게 공시되었다는 증거를 확인할 수 없어 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보여지므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(90.12.31개정) 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 현행 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 『“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며, 제5항에서는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 처분청으로부터 양도소득세 결정전 통지를 받고 쟁점주택의 실지거래증빙을 제출하였으나, 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 데 대하여 청구인은 신고한 실지거래가액이 정당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가는 다음과 같다. 취득가액 양도가액 신고가액(A) 130,000,000원 135,000,000원 기준시가(B) 193,479,240원 274,714,120원 비율(A／B, %) 67.2 49.1

(2) 청구인은 쟁점주택의 취득가액에 대하여 부동산매매계약서와 거래사실확인서, 거래대금 영수증등을 실지거래증빙으로 제시하고 있고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 쟁점주택의 양도자인 청구외 ○○○으로부터 확인하고 이에 대하여는 다투고 있지 아니하므로 이 건 판단의 쟁점은 양도가액에 있다 하겠다.

(3) 쟁점주택의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 실지거래증빙으로서 매매계약서와 매수자의 거래사실확인서를 제시하면서, 쟁점주택의 부수토지의 개별공시지가가 실제 시세나 가치보다 과도하게 높게 설정되어 실지양도가액이 기준시가에 미달한 것이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서와 사실확인서는 부동산 중개인의 입회없이 거래당사자간에 작성된 것으로서, 이는 매매당사자간에 임의적으로 작성이 가능한 것이므로 매매계약서상의 거래내용을 보다 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 위 거래내용이 확인된다고 보기 어려우며, 청구인이 신고한 실지양도가액이 기준시가의 49.1%에 불과하여 기준시가와 차이가 크게 나타나고 있음에도 이에대한 사유가 구체적으로 입증되지 아니하고, 청구인은 부수토지의 공시지가가 실제 가치보다 높게 책정되었다고 주장하나 청구인이 이를 입증하기 위하여 공시지가의 소급경정을 신청하거나 해당관청으로부터 동 토지의 공시지가가 경정된 사실이 확인되지 않을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점주택의 양도당시 시세를 조사공무원이 평당 2,500,000원으로 조사하였다고 주장하고 있으나, 이 건 조사복명서에 의하면 인근 부동산중개업소의 탐문에 의하여 평당 4∼5백만원으로 조사된 사실이 확인되므로, 청구인이 이와같은 사실에 대한 구체적인 반증을 제시하지 않는 한 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 판 단 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.