청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999경 0439(1999. 8. 3) 광역시 남동구 ○○○동 ○○○ 대 346㎡ 및 그 지상건물 연면적 1,099.19㎡(이하 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.3.9 취득하여 1996.10.11 양도하고 1997.3.25 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.8.10 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 39,568,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.9 이의신청과 1998.11.3 심사청구를 거쳐 1999.2.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서 양도 및 취득가액에 관한 증빙으로 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제출하였으므로 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 데도 처분청이 탐문한 쟁점부동산가액이 청구인이 신고한 가액과 다르고 또한 양도 및 취득가액에 관한 금융자료를 제시하지 못한다는 사유를 들어 기준시가로 과세한 것은 부당하므로 청구인의 신고를 인정하고 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○으로부터 505,500,000원에 취득하여 청구외 ○○○에게 550,000,000원에 양도하였다고 매매계약서 및 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시하고 있는 취득 및 양도계약서는 모두 중개인없이 거래당사자간에 작성한 매매계약서이며, 매매계약 체결할 경우 대금은 계약금, 중도금, 잔금 등 분할하여 지급하는 것이 사회통념상 정당함에도 청구인이 제시한 양도 및 취득시 계약서에는 매매대금 전액이 일시불로 되어 있을 뿐만 아니라, 부동산임대에 따른 임대사항 등의 내용이 기록되었어야 함에도 동 계약서상에는 기록되어 있지 아니하다. 또한 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 일시 고액의 대금지불관계를 확인할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등을 모아 볼 때, 청구인이 취득 및 양도당시의 계약서라 하면서 양도소득세 결정 전에 양도 및 취득시 매매계약서를 제출하였다 하더라도 진실한 매매계약서로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득을 결정한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목과 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 신고한 실지거래가액이 정당하므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산은 인천광역시 남동구 ○○○동 ○○○ 대 346㎡ 및 그 지상건물 연면적 1,099.19㎡의 5층 건물로서 근린생활시설, 주택, 사무소 등의로 되어 있는 임대용 건물로서, 청구인은 쟁점부동산을 1993.3.9 취득하여 1996.10.11 양도하였음이 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 1996.10.11 양도하고 1997.3.25 양도가액을 550,000,000원으로, 취득가액을 505,500,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액의 증빙으로 취득 및 양도당시의 계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 국세청장 의견에서 지적된 바와 같이 부동산매매계약은 일반적으로 부동산중개인의 입회하에 체결하고 매매대금은 계약금과 중도금 및 잔금으로 나누어 지불하는 것이 부동산거래 관행임에도 청구인이 제시한 매매계약서는 쟁점부동산 취득대금 505,500,000원과 양도가액 550,000,000원이 일시불로 되어 있고 부동산중개인이 입회한 사실이 없어 일반부동산거래 관행과 일치하지 않을 뿐더러 쟁점부동산이 5층건물로 근린생활시설·사무실·주택으로 되어 있는 임대용 건물임에도 임대보증금에 대한 인계·인수사항이 계약서에 약정된 사실도 나타나지 아니한다.

(4) 또한 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 매매대금이 505,000,000원이고 그중 385,000,000원은 현금으로 지급받고 나머지 120,000,000원은 아파트로 대물변제받았다고 처분청에 확인해 준 내용과 청구인이 제시한 부동산매매계약서상 일시불로 지급한다는 내용이 다르게 되어 있음에도 청구인은 청구주장의 진실성을 뒷받침할 수 있는 거증을 제시하지 못하고 있다.

(5) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 매매계약서는 부동산중개인이 입회하지 않았으며, 쟁점부동산이 임대용부동산임에도 임대보증금의 인계·인수사항이 계약서에 나타나 있지 아니하고, 청구인에게 쟁점부동산을 양도하였다는 청구외 ○○○이 확인한 내용과 차이가 남에도 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액의 진실성을 뒷받침할 수 있는 거증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합해 보면, 청구인의 주장을 사실로 받아들이기 어렵다고 인정된다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지 취득가액과 양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 전시 법령에 따라 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.