무허가주택 실질소유자의 판단

심판청구번호 국심1999경 0437(1999. 8. 3) 인은 1969.8.26 취득한 서울특별시 동작구 ○○○동 ○○○ 대지 540㎡, 주택 229.23㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.7.25 양도한 후 자산양도차익 예정신고를 하면서, 쟁점부동산의 양도는 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 후의 것) 제89조 제3호의 규정(1세대1주택의 양도)에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택 및 그 부수토지의 양도에 해당한다고 보아 같은법 제95조 제3항 및 같은법시행령 제160조 제1항에 의하여 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 하여 양도차익(59,985,318원)을 산정한 후 그 산출세액 11,516,300원을 자진납부하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도당시 경기도 오산시 ○○○동 ○○○에 무허가주택 102㎡(이하 "쟁점무허가주택"이라 한다)를 실질적으로 보유하고 있었으므로 쟁점부동산의 양도는 소득세법 제89조 제3호 에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택 및 그 부수토지에 해당하지 아니한다고 하여, 소득세법 제95조 제1항 에 의하여 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 1998.10.7 청구인에게 1996년도분 양도소득세 176,521,350원을 추가로 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.27 심사청구를 거쳐 1999.2.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 1969.8.26 취득하여 거주하다가 1996.7.25 양도하였으며, 쟁점무허가주택은 청구인이 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○에게 쟁점부동산 양도 전인 1996.5.3 양도하였다. 청구외 ○○○은 쟁점무허가주택 취득에 따른 취득세를 납부하고 관할관청에 이를 신고하여 건축물 재산세과세대장의 소유자 명의가 청구인에게서 청구외 ○○○으로 변경되었다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시는 소득세법 제89조 제3호 의 규정(1세대1주택의 양도)에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택 및 그 부수토지의 양도에 해당하므로 청구인의 신고내용이 정당한 것이다. 청구인과 청구인의 처인 청구외 ○○○는 서울특별시 송파구 ○○○동 ○○○를 1996.7.3 취득하여 즉시 입주하고 심판청구일 현재까지 거주하고 있다. 그런데 청구인과 청구외 ○○○가 쟁점무허가주택에 일시적으로 주민등록이 되어 있었던 것은 쟁점무허가주택 인근에 소재한 청구외 ○○○ 소유의 농지를 양도할 경우에 8년 자경농지 양도에 따른 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위하여 위장전입 하였을 뿐이고 실제로는 위 ○○○아파트에서 청구인과 함께 거주하고 있었다. 쟁점무허가주택 주변환경은 울창한 산림이 우거진 산속의 농촌으로서 인가에서 멀리 떨어진 곳이기 때문에 심판청구일 현재 고령인 청구인(79세)과 청구외 ○○○(70세)가 침식을 하며 거주하기 어려운 곳이다. 사실이 이러한데도 처분청에서 심사청구일 현재 청구인이 쟁점무허가주택 소재지에 주민등록이 되어 있고, 전화번호도 청구외 ○○○ 명의로 되어 있다고 하여 쟁점부동산 양도당시 쟁점무허가주택의 실질소유자를 청구인으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에 쟁점무허가주택의 사실상 소유자가 누구인지를 살펴보면, 첫째, 쟁점무허가주택은 1975년 10월에 신축되어 주택의 용도로 20여년 간 사용된 사실이 재산세과세대장에서 확인되며, 청구인은 쟁점무허가주택을 1989년 취득하여 보유하고 있다가 쟁점부동산을 양도(1996.7.23)하기 직전인 1996.5.3 재산세과세대장 상 쟁점무허가주택의 소유권자 명의를 청구인의 자인 청구외 ○○○에게로 변경하였으나 지상 무허가주택만 명의를 변경하였을 뿐 토지는 명의변경을 하지 않고 청구인의 소유로 있다가 1998.10.26 청구외 ○○○에게로 증여 등기한 사실이 등기부등본 및 재산세과세대장에 의하여 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점무허가주택을 1996. 5.3 청구외 ○○○에게로 소유권 명의변경을 한 후에도 쟁점무허가주택 소재지에 주민등록을 하여 거주하고 있으며, 위 소재지를 설치장소로 하여 등록되어 있는 전화번호(○○○-○○○)도 청구인의 처인 청구외 ○○○ 명의로 등록되어 있는 사실이 주민등록등본 및 전화번호부에 의하여 확인되고 있다. 위와 같은 사실로 볼 때, 쟁점부동산의 양도 당시에 쟁점무허가주택은 비록 재산세과세대장 상에는 청구외 ○○○ 명의로 등록되어 있지만 사실상은 청구인이 주택으로 사용하고 있는 청구인 소유의 주택이라 할 것이다. 따라서 청구인이 양도소득세를 회피하기 위하여 쟁점무허가 주택의 소유권 명의만을 청구인의 자 인 청구외 ○○○에게 변경한 것이므로 쟁점부동산 양도 당시에 쟁점무허가주택의 실질소유자는 청구인이라 할 것이다. 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것이므로, 청구인이 쟁점부동산과 쟁점무허가주택을 포함하여 2주택을 소유하다가 그 중 쟁점부동산을 양도하였으므로 1세대2주택의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 양도 당시 쟁점무허가주택의 실질소유권자를 청구인으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 후의 것) 제89조 본문 및 제3호에서 「다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 규정하면서, 같은법시행령 제154조 제1항에서는 법 제89조 제3호에서 규정한 "1세대1주택"의 범위를 규정하고 있다. 소득세법 제95조 제1항 및 제3항에서 「① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다」고 규정하면서, 같은법시행령 제156조에서는 법 제89조 제3호에서 규정한 "대통령령이 정하는 고급주택"의 범위를 규정하고 있으며, 같은법시행령 제160조 제1항은 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고급주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액에 관하여 정하고 있다. 한편, 국세기본법(1994.12.22. 법률 제4810호로 개정된 후의 것) 제14조에서 「① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다」고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 양도 당시 전술한 소득세법시행령 제156조 제1호 나목에서 규정한 고급주택 및 그 부수토지에 해당된다는 데에 대하여는 서로 다툼이 없다. 그러나 청구인은 쟁점부동산 양도 직전에 쟁점무허가주택의 소유권을 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○에게 이전하였기 때문에 쟁점부동산 양도 당시는 쟁점부동산 외에 국내에 타 주택을 보유하고 있지 않았으므로 1세대1주택에 해당하고, 따라서 쟁점부동산의 양도는 전술한 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 양도에 해당하므로 같은법 제95조 제3항 및 같은법시행령 제160조 제1항에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하는데 반하여, 처분청은 쟁점부동산 양도 직전에 청구인이 쟁점무허가주택의 소유권을 재산세과세대장 상 청구인의 자인 청구외 ○○○에게로 이전한 것은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 회피하기 위하여 형식적으로 이전한 것에 불과한 것이므로 쟁점부동산 양도 당시 쟁점무허가주택의 실질소유자는 청구인으로 보아야 하고, 따라서 쟁점부동산 양도 당시에 청구인은 1세대2주택을 보유하였으므로 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익은 전술한 소득세법 제95조 제1항 에 의하여 계산하여야 한다고 다투고 있어 이를 살펴보기로 한다.

(2) 청구인은 1996.5.3 쟁점무허가주택을 청구인의 자인 청구외 ○○○에게 600만원에 매매한다는 매매계약서를 구비하여 1996.5.4 ○○○도 ○○○시에 위 ○○○이 쟁점무허가주택을 취득하였다는 신고를 하면서, 취득세 101,310원을 납부하였음과 ○○○시 재산세과세대장 상 1996.5.3 청구인으로부터 청구외 ○○○에게로 쟁점무허가주택의 소유권 이전이 이루어 진 사실이 등재되어 있음이 확인되고, ○○○시장이 발급(1999.5.7)한 지방세 세목별 과세증명 상 쟁점무허가주택에 관한 1996년 정기분 재산세 등의 납세의무자를 청구외 ○○○으로 하여 해당 세액이 1996.6.30과 1996.10.31 각각 수납되었음이 확인된다. 한편, 쟁점무허가주택의 부속토지(임야 1,091㎡)는 이 건 처분일(1998.10.7) 이후인 1998.10.26 청구인이 청구외 ○○○에게로 증여하는 등기(등기원인: 96.5.3 증여)를 경료하였음이 확인된다.

(3) 또한 청구인은 주민등록상 쟁점부동산에서 거주하다가 쟁점부동산을 양도(1996.7.25)한 후인 1996.8.6 현재 거주지인 서울특별시 송파구 ○○○동 ○○○에 전입하여 거주하였으며, 1998.3.12 쟁점무허가주택으로 전출하였다가 1998.10.13 현재 거주지인 ○○○아파트로 다시 전입하였음이 확인된다. 청구인의 처인 청구외 ○○○는 주민등록상 1994.11.7∼1998.11.26간 쟁점무허가주택에 거주한 것으로 등재되어 있어 쟁점부동산 양도 당시에 쟁점무허가주택을 주민등록상 주소지로 하였음이 확인되고, 쟁점무허가주택에 설치된 전화번호는 위 ○○○ 명의로 되어 있음이 확인되며, 쟁점무허가주택 인근에 위 ○○○ 소유의 농지가 수 필지 있음이 확인된다. 한편, 청구인의 자인 청구외 ○○○은 쟁점무허가주택에 전혀 거주한 바 없이 1996.2.28 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○에 전입하여 현재까지 거주하고 있음이 확인된다.

(4) 이상에서 살펴보았듯이, 쟁점무허가주택은 청구인의 자인 청구외 ○○○이 쟁점부동산 양도 직전에 청구인으로부터 매입한 것으로 재산세과세대장 상 등재되어 있으나, 청구인과 청구외 ○○○간 쟁점무허가주택에 대해 실제로 매매가 있었는지 여부가 객관적으로 확인되지 않을 뿐 아니라, 청구외 ○○○은 쟁점부동산 양도를 전후하여 쟁점무허가주택에서 전혀 거주한 바가 없을뿐더러 쟁점무허가 주택의 부속토지를 제외하고 주택만을 구입한 정당한 이유도 없는 것으로 보아 청구외 ○○○에게로 명의만 이전한 것으로 판단된다. 따라서 전술한 국세기본법 제14조 의 규정에 의거, 쟁점부동산 양도 당시 청구인이 쟁점무허가주택을 실질적으로 보유하고 있었다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.