실지거래가액에 의한 신고인정 여부

심판청구번호 국심1999경 0357(1999. 8. 3) 특별시 광진구 ○○○동 ○○○(토지지분권 28.686㎡, 건물 84.92㎡이며, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1994.4.29. 취득(토지대금은 1990.8월 납부)하여 1995.5.24. 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득이 없는 것으로 하여 1995.8.19. 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.8.16. 청구인에게 1995년도 귀속 양도소득세 6,544,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.12. 심사청구를 거쳐 1999.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서가 사실과 다르다고 하여 기준시가로 과세하였으나 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에만 기준시가로 과세할 수 있도록 소득세법령에서 규정하고 있음에도 처분청은 청구인이 신고시 제출한 부동산매매계약서가 사실이 아니라는 입증을 하지도 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하므로 청구인이 정당하게 작성하여 제출한 부동산매매계약서 등 증빙서류를 사실로 인정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 매수인인 청구외 ○○○와 1995.4.22. 쟁점아파트의 매매계약 체결당시 쟁점아파트의 등기부등본상 채권최고액 120,000,000원의 근저당권 및 100,000,000원의 전세권 등 합계 220,000,000원의 근저당권과 전세권이 설정된 사실이 확인되고 또한 처분청에서 현지확인조사하여 쟁점아파트 양도당시 주변시세가 인근부동산중개업소의 거래대장상 180,000,000원∼200,000,000원에 거래되었으며, 부동산시세지에 매매가액이 185,000,000∼230,000,000원으로 조사된 사실이 관계서류에 의하여 확인된다. 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서 및 양도가액 등이 실지거래가액에 비추어 이례적인 거래로서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정에 속한다 할 것이므로 매매계약서 등의 기재만으로는 쟁점아파트의 실지양도가액을 확인할 수 없다고 인정되고, 그 밖에 달리 양도당시 실지거래가액을 확인할 만한 객관적인 증빙서류(대금정산에 따른 금융자료, 사용내역 등)을 제시하지 못하므로, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도당시 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인의 실지거거래가액에 의한 신고를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(1993.12.31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목과 구 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1. 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 한편, 구 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것) 제100조 제1항에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서 생략)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 ○○○조합(서울특별시 성동구 ○○○동 ○○○)에 가입하고 토지대금으로 79,770,000원을, 건축대금으로 54,500,000원을 납부한 후 1994.6.16. 쟁점아파트에 대한 소유권보존등기를 하고 1995.5.24. 청구외 ○○○에게 양도하였음이 ○○○조합장의 확인서 및 관련 등기부등본에 의하여 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 1995.8.19. 양도가액을 145,000,000원으로, 취득가액을 134,270,000원으로 하여 양도소득이 없는 것으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 쟁점아파트의 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다투지 아니하였고, 청구인이 쟁점아파트를 134,270,000원에 취득하였다는 주장은 관련 제시증빙에 비추어 신빙성이 있는 것으로 인정되므로 쟁점아파트의 양도가액이 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 145,000,000원에 양도하였다는 거증으로 1995.4.22. 작성된 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있으나 일반적으로 부동산거래는 부동산중개인의 입회하에 거래되는 것이 거래관행임에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 부동산중개인이 입회하지 않은 것으로 되어 있다. (나) 처분청이 쟁점아파트의 인근 부동산중개소에 탐문조사한 바에 의하면 쟁점아파트의 양도당시 쟁점아파트 단지의 같은 평형의 거래가격이 180,000,000원부터 200,000,000원까지라고 공인중개사인 ○○○이 확인한 사실이 있고 1995.5월 부동산전문지에서도 ○○○아파트 35평형의 시세가 185,000,000원부터 230,000,000원까지인 것으로 조사되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 양도가액 145,000,000원과 큰 차이가 있음을 알 수 있다. (다) 또한 쟁점아파트에는 1995.7.30. 청구인을 채무자로 하고 채권최고액을 120,000,000원로 하는 근저당권이 설정되었고 동일자로 쟁점아파트의 매수인인 청구외 ○○○가 1억원의 전세권을 설정한 것을 보면 쟁점아파트에는 220,000,000원의 권리가 설정된 것으로서 통상 부동산에 설정되는 저당권 등의 권리의 금액은 그 부동산의 가격을 한도로 하여 설정된다는 사실에 비추어 보면 쟁점아파트의 양도당시 시세는 220,000,000원 내외이었던 것으로 인정된다 할 것이다. (라) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 쟁점아파트의 매매계약서에 부동산의 중개인이 입회하지 않았으며, 쟁점아파트 양도당시 시세가 185,000,000원에서 230,000,000원까지임이 쟁쟁점아파트의 인근 부동산중개인의 확인서 및 부동산전문지 등에 나타나 있고, 쟁점아파트 양도 직후에 220,000,000원에 달하는 근저당권 및 전세권이 설정된 사실이 있음에도 청구인은 쟁점아파트를 특별히 시가보다 낮게 양도할 수 밖에 없었다는 특별한 사유를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합해 보면, 청구인이 쟁점아파트를 145,000,000원에 양도하였다는 주장은 사실로 인정되지 아니한다 할 것이다. 따라서 쟁점아파트의 실지양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.