투기거래 해당 여부

심판청구번호 국심1999경 0302(1999. 6.26) 세 1,407,098,850원의 부과처분은 별지①토지에 대한 양 도소득금액을 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액의 적용을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. ㅇㅇ세무서장이 '98.9.2 청구인에게 한 '95년도 귀속분 양도 소득세 390,583,130원의 부과처분은 별지②토지에 대한 양도 소득금액을 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액의 적용을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인의 子 청구외 ○○○은 '72.3.14∼'76.9.27 기간중 그의 명의로 취득한 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 외 17필지 전, 답 등 16.369㎡(이하 아래와 같이 "쟁점①②③토지"라 하고, 쟁점①②③토지 전체를 "쟁점토지"라 한다)를 아래와 같이 '94.4.20∼'95.11.15 기간동안 양도한 후 기준시가로 양도차익을 계산하여 해당세액을 신고납부하였다. 쟁점토지 취득·양도내역 -------------------------- 쟁점토지 소 재 지 지목 면적(㎡) 취득일 양도일 매수인

① ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 전 답 답 묘지 전 답 3,002 2,760 833 1,167 1,752 1,177 '76. 8.20 '76. 9.27 '73. 2.24 '74.12.31 '75. 5.29 '75. 5.29 '94. 4.20 〃 〃 〃 〃 〃 (주)○○○ 계 (6필지) 10,691

② ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 전 456 1,230 '73. 2.24 '73. 2.24 '95. 4.19 〃 (주)○○○ 계 (2필지) 1,686

③ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 〃 ○○○ 답 ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ 1,117 1,108 313 185 55 197 452 276 165 124 '72. 3.14 '72. 3.14 '76. 9.27 '76. 9.27 '72. 3.14 '72. 3.14 '76. 9.27 '76. 9.27 '76. 9.27 '76. 9.27 '95.11.15 ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ ″ ㅇㅇ시 계 (10필지) 3,992 합 계 (18필지) 16,369 처분청은 쟁점토지의 등기상 명의는 청구외 ○○○(청구인의 子)으로 되어 있으나 실질소유자를 청구인으로 보고, 이러한 경우 다른 사람 명의의 부정한 방법으로 쟁점토지를 취득하여 양도한 경우에 해당된다 하여 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 '98.9.2 청구인에게 '94년도 귀속분 양도소득세 1,407,098,850원과 '95년도 귀속분 양도소득세 472,855,120원을 각각 부과처분하였고, 또한 '95년 귀속분 양도소득세는 쟁점③토지에 대하여 기준시가로 과세하라는 국세청의 심사결정에 따라 390,583,130원으로 '99.1.21 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.10.1 심사청구를 거쳐 '99.1.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 청구인이 '72∼'76년도에 아들 ○○○에게 사실상 증여한 토지로서 쟁점①②토지는 청구인의 본적지 및 동보연와 ㅇㅇ공장의 사업장과 연접된 토지로 동 공장의 점토(논흙) 채취용 및 적벽돌 적치장소로 사용한 사업용 토지였으나 주변의 거주지 확장과 연와조 제조로 발생하는 공해로 인한 민원문제로 사업을 축소하게 됨에 따라 부득이 주식회사 ○○○에 아파트 건설용지로 '94∼'95년도에 양도하였고, 쟁점③토지는 위 ○○○이 직접 경작해 온 농지로 도시계획상 도로로 편입되어 '95년 ㅇㅇ시에 수용되었는 바, 쟁점토지는 투기거래유형의 규정이 신설된 '89.8.1 이전에 취득한 토지로 양도시에는 법령 등 위반사항 없이 적법하게 양도하였으며, 설령, 청구인이 쟁점토지를 타인(아들 ○○○) 명의로 취득·양도한 것으로 본다 하더라도 토지취득 후 17∼22년동안 청구인의 사업장과 연접되어 연와공장의 원재료인 점토채취 및 적치장용도 등 사업용으로 사용하다가 도로 및 주택신축예정지로 지정됨에 따라 부득이 아파트건축업자인 청구외 주식회사 ○○○에 양도한 것이므로 이는 정상적인 경제행위로 투기성이 있다고 볼 수 없으므로 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점①②③토지를 타인(청구인의 아들 ○○○) 명의로 취득하여 양도한 것에 대하여 다툼이 없는 이 건의 경우 허위계약서 작성 등의 부정한 방법으로 토지를 취득하여 양도한 것으로 보아야 할 것이므로 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 과세한 것은 정당하다 하겠으며, 다만, 쟁점③토지의 경우는 양도시기가 '95.11.15로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 시행에 따라 실명등기 1년 유예기간내에 취득자인 ㅇㅇ시에 직접 등기하여 실명등기하였으므로 "다른 사람 명의의 사용"에 해당한다고 할 수 없어 부정한 방법으로 거래한 것이 아닐 뿐만 아니라 17∼22년동안 장기보유하던 토지를 도로용지로 ㅇㅇ시에 양도한 경우로서 투기성도 없다고 할 것이므로 양도차익을 기준시가로 계산함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①②토지의 거래를 투기거래(다른 사람 명의로 취득하여 양도)로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법('94.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 구소득세법시행령('94.12.31 개정전의 것) 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정('89.8.1 신설규정)하면서 그 마목에서 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』라고 규정하고 있다. 한편, '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 에서 『조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우』는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하면서 그 제1호에서 『제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우』라고 규정하고 있으며, 동 부칙 제1조 및 제8조에서 위 제166조의 개정규정은 '96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용(이 건 경우 해당)하는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인의 子 청구외 ○○○은 쟁점토지를 '72.3.14∼'76.9.27 기간중 취득하여 이를 '94.4.20∼ '95.11.15 기간동안 3회에 걸쳐 양도한 것으로 되어 있는데, 처분청은 위 ○○○(1963년생)이 쟁점토지 취득당시 9세∼13세에 불과하여 취득능력이 없었고 쟁점토지의 양도대금을 청구인(○○○의 父)이 수수하여 관리·처분한 사실이 금융자료 등에 의해 확인된다 하여 쟁점토지의 경우 청구인이 위 ○○○ 명의로 신탁된 재산으로 보고 '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 실지거래가액으로 과세한 것임을 이 건 조사자료 및 양도소득세 결정결의서 등에 의해 알 수 있다. 한편, 청구인은 쟁점토지가 명의신탁재산이 아니고 청구인이 취득대금을 위 ○○○에게 증여하여 취득한 것으로서 쟁점토지는 당초부터 위 ○○○ 소유이므로 청구인에게 과세한 것은 잘못이라는 주장이나, 위 ○○○이 쟁점토지 취득과 관련하여 증여세를 납부하였다거나 그동안 쟁점토지를 사용·수익한 구체적인 입증도 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 이용한 사실관계를 보면, 청구인(1919년생)은 쟁점토지와 인접한 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 본적을 둔 사람으로 쟁점토지와 연접한 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○에서 ○○○산업 ○○○연화라는 상호로 '61.2.4부터 '95.1.10까지 연와제조업(기와, 적벽돌 등 제조)을 영위하였음이 ㅇㅇ세무서장이 교부한 사업자등록증에 의해 확인되고, ㅇㅇ시장이 교부한 공장등록증 및 연와공장 원료채취 및 적치허가서에 의하면 위 연와제조공장의 공장대지면적은 11,170평으로 되어 있고, 동 공장소재지 일대의 면적(쟁점①②토지 포함) 24,152㎡에 대하여 원료(점토로서 논흙) 채취허가를 받았음이 확인되며, 또한 쟁점①②토지를 청구인으로부터 아파트 건설용지로 매입한 청구외 주식회사 ○○○과 청구인간에 '95.8.29 작성한 합의서에서 청구인이 쟁점①②토지에서 연와제조용 점토를 채취하고 그곳에 매립한 쓰레기의 수거비용으로 위 법인에게 400,000,000원을 지급하는 것으로 약정한 사실이 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점①②토지의 경우 청구인이 '73년∼'76년에 취득하여 '94년∼'95년에 양도할 때까지 20여년 동안 청구인이 운영하였던 연와제조공장의 업무용으로 사용하였던 토지로 인정된다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 양도한 경위를 보면, 쟁점토지 지역은 도시계획상 용도지역이 일반주거지역으로서 위 연와공장에서 발생하는 매연, 분진 등으로 인하여 평소 인근주민들로부터 진정이 있었을 뿐만 아니라 쟁점토지 양도당시 청구인이 76세의 고령으로 제조업 영위가 어려워 쟁점토지를 처분하기로 하고 쟁점①토지와 쟁점②토지는 아파트 건설용지로 청구외 주식회사 ○○○에 '94.4.20 및 '95.4.19 각각 양도하였고, 쟁점③토지는 청구외 ㅇㅇ시에 도로용지로 양도하였으며, 청구인 사업의 업종도 '95.1.11부터는 연와제조업에서 연와도매업으로 변경하여 사업을 영위하고 있음이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장이 발행한 토지이용계획확인서, 청구외 ○○○ 외 3인의 사실확인서와 청구인의 사업자등록증 등 증빙자료에 의해 확인된다.

(4) 거래부동산의 실지거래가액으로 중과세할 수 있는 투기거래에 관한 소득세법 관련규정 등을 보면, '89.8.1 이전에는 국세청장이 지정하는 거래(미등기단기전매 등)로 하였고, '89.8.1∼'95.12.31 기간동안은 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 다른 사람의 명의사용 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도한 경우와 관계법령을 위반한 경우로 하였으며, '96.1.1 이후 결정분(이 건 해당)에 대하여는 '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 에서 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우로 되어 있는데, 처분청은 쟁점토지의 경우 명의신탁된 재산으로서 다른 사람(청구인의 子 ○○○)의 명의를 사용하여 부정한 방법(허위계약서 작성 등)으로 거래한 것으로 보고 '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정을 적용하여 실지거래가액으로 과세하였는 바, 이 건의 경우 처분청이 '98.9.2 양도소득금액을 결정한 관계로 '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 의 적용대상이라 하더라도 단순히 다른 사람 명의로 취득하여 양도(허위계약서 작성)한 사실만을 가지고 곧바로 실지거래가액에 의한 과세대상이 된다고 볼 수는 없고, 같은조 제6항 제1호에서 위와 같은 경우에도 부동산의 취득·양도경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있는 점으로 비추어볼 때, 실지거래가액으로 과세하기 위해서는 거래내용의 제반사정을 종합하여 투기성이 있다고 판단되는 경우라 할 것이며, 청구인이 쟁점①②토지를 취득할 당시('72.3.14∼'76.9.27)나 양도할 당시('94.4.20∼'95.4.19)에는 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률('95.7.1 시행)이 제정시행되기 이전으로서 법원의 판례 등에서도 명의신탁제도를 인정하였으므로 이 건 경우처럼 등기이전하는 과정에서 수탁자 명의로 계약서를 작성한 사실을 가지고 이를 곧 소득세법시행령('95.12.30 개정분) 제166조 제4항 제2호에서 규정한 허위계약서의 작성의 경우에 해당하는 것으로 단정할 수는 없다 할 것이다. 한편, 이 건에 대하여 '95.12.30 개정된 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 의 규정을 소급적용한 관계로 청구인이 쟁점토지를 양도·신고한 행위시의 법률인 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목(다른 사람 명의사용 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도한 경우 등)의 규정을 적용하는 것보다 불리하게 되는 경우에는 위 구 소득세법시행령의 규정을 적용할 수 있다 할 것인 바(국심 97부1557, '97.11.14 참조), 위 구 소득세법시행령의 규정은 '89.8.1 신설된 규정으로서 쟁점①②토지는 취득시기가 동 규정 시행이전인 '73년∼'76년일 뿐만 아니라 양도당시 관련법령 등을 위반한 사실도 없어 동 규정의 적용대상이 아니라 할 것이므로(대법원 92누14984, '93.5.11 참조), 쟁점①②토지거래에 대하여 구 소득세법시행령을 적용할 경우에도 실지거래가액으로 과세할 수는 없다 할 것이다. 이 건의 경우 위에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 쟁점①②토지를 취득한 후 20여년간 장기보유하면서 연와공장의 업무용으로 사용하다가 동 토지지역이 도시계획상 주거지역이었던 관계로 공장운영을 계속하기 어려워 청구외 주식회사 ○○○에게 아파트 건설용지로 양도한 점으로 미루어 볼 때, 쟁점①②토지거래의 경우 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 경우로 볼 수 없을 뿐만 아니라 매매차익 등을 목적으로 한 투기거래로도 볼 수 없는데도 처분청이 쟁점①②토지의 거래에 대해 투기성 여부 등을 자세히 따져보지도 않고 다른 사람 명의로 토지를 취득하여 양도하였다는 이유만으로 실지거래가액으로 과세한 것은 잘못이므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함이 타당하다. (대법원 95누 818, '96.5.31. 국심 96중 2024, '96.12.17 같은 뜻임)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ]

1. 별지①토지 소 재 지 지 목 면적(㎡) 취 득 일 양 도 일 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 전 답 답 묘지 전 답 3,002 2,760 833 1,167 1,752 1,177 '76. 8.20 '76. 9.27 '73. 2.24 '74.12.31 '75. 5.29 '75. 5.29 '94. 4.20 '94. 4.20 '94. 4.20 '94. 4.20 '94. 4.20 '94. 4.20 계 (6필지) 10,691

2. 별지②토지 소 재 지 지 목 면적(㎡) 취 득 일 양 도 일 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 전 456 1,230 '73. 2.24 '73. 2.24 '95. 4.19 '95. 4.19 계 (2필지) 1,686